房地產(chǎn)-樓市密集調(diào)控致39家上市房企負債激增詳情報告_研究報告

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樓市密集調(diào)控致39家上市房企負債激增詳情報告
http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2011-3-23

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39家上市房企負債6435億元

　　同比增加超五成 "招保萬金"占比超一半

　　經(jīng)歷了2010年的積極擴張，再遭遇此后的頻密調(diào)控，開發(fā)商的負債正在激增。

　　21日，招商地產(chǎn)(000024)發(fā)布2010年年報，2010年該公司實現(xiàn)凈利潤20.11億元，同比(較2009年)增長22.34%。而該公司負債合計達386.72億元，同比增加30.67%。

　　而此前，四大龍頭房企"招保萬金"中的其他三家--萬科、保利地產(chǎn)、金地集團發(fā)布的2010年年報同樣顯示，過去一年龍頭房企的負債率在上升。"招保萬金"四家龍頭房企2010年負債合計高達3718.42億元。其中，萬科負債合計達1610.51億元，同比增長74.68%。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)的不完全統(tǒng)計，已公布2010年年報的39家兩市上市房企，負債合計總額高達6435.31億元，較2009年末增長55.12%。

　　"資金鏈未必出問題"

　　一位市場分析人士就此算了筆賬，以上述39家房企為例，即使未來的利息成本不變，按目前的盈利水平計算，這些房企要還清債務得"不吃不喝20多年"。

　　不過，也有觀點指出，"債臺高筑"是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的"通病"，不算什么問題。

　某上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高層稱，企業(yè)負債率低于70%，都屬相對穩(wěn)妥的水平，負債率的上升表明企業(yè)對資金需求大。"規(guī)模大，所得到的資金支持更大。"該高層稱，負債率的高低不能簡單說明問題，關(guān)鍵看市場，如果市場好，負債率走高說明利潤高。反之，則是風險較大。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟也稱，開發(fā)商負債率高并不能簡單得出"資金鏈有問題"的結(jié)論，還要看開發(fā)商的現(xiàn)金流是否能夠覆蓋其短期債務�！　≈劣谪搨黾拥脑�，某位上市企業(yè)開發(fā)商表示，并不是市場變化造成，而是由于房企2010年的擴張。從負債增長快速的企業(yè)來看，比如萬科，2010年斬獲的項目達30余個，而企業(yè)拿地拿項目都是通過借貸來實現(xiàn)的，負債增加也可以判斷一個企業(yè)的擴張步伐。"這并不能說明企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)了難題。"

　　三分之一房企不分紅

　　值得注意的是，雖說"負債增加不能簡單等同于資金鏈緊張"，但開發(fā)商在經(jīng)歷2010年的激進拿地后，已急需一大筆資金保證現(xiàn)有項目的開發(fā)和運營。

　　對于上市房企來說，囤積這筆資金的方法之一，是不分紅或少分紅。

　　據(jù)新華社21日報道，截至3月20日，在已披露2010年年報的地產(chǎn)類上市公司中，有廣宇發(fā)展、銀基發(fā)展、京投銀泰、天�；�、海泰發(fā)展、上海新梅、世茂股份、時代萬恒、綠景地產(chǎn)、魯商置業(yè)、萬業(yè)企業(yè)、信達地產(chǎn)、深鴻基等13家地產(chǎn)類上市公司宣布將不進行派發(fā)紅股、現(xiàn)金或公積金轉(zhuǎn)增股本。

　　其中，只有廣宇發(fā)展、上海新梅、綠景地產(chǎn)、魯商置業(yè)和深鴻基等5家公司，由于截至2010年年末沒有可分配利潤，從而不能進行分紅，而余下的8家公司則紛紛表示出2011年公司在開發(fā)項目中對于現(xiàn)金的需求。

　　銀基發(fā)展的公告顯示，鑒于公司在上海的銀河麗灣項目進入集中投入期，沈陽的五里河銀河麗灣新樓盤開工建設(shè)，預計2011年公司的建設(shè)項目投資需求較大。為加快推進項目建設(shè)，保證公司擴大規(guī)模，提升效益的目標順利實現(xiàn)，公司董事會擬定2010年度不進行利潤分配，也不進行資本公積金轉(zhuǎn)增股本。

　　此外，京投銀泰，世茂股份也紛紛發(fā)表公告表示，因?qū)︐Y金需求量大，本年度不派發(fā)紅利。

　　對此，某上市企業(yè)高層稱，紅利從一定程度說明了企業(yè)的經(jīng)營情況，選擇把紅利繼續(xù)投資，表明企業(yè)對資金的擔憂，控制一定的現(xiàn)金流是企業(yè)應對低迷市場的被動選擇。

　　需要指出的是，盡管眾多房地產(chǎn)上市公司以"零分紅"的策略應對資金緊缺和未來的宏觀調(diào)控形勢，但包括"招寶萬金"中的萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團等多家大型房地產(chǎn)上市公司均實現(xiàn)了利潤分配。其中，金地集團每10股分紅0.6元，派發(fā)現(xiàn)金股利總計達2.68億元；萬科A每10股分紅1元，派發(fā)現(xiàn)金股利11億元，僅留存1.5億元供后年度分配；保利地產(chǎn)也將每10股轉(zhuǎn)增3股分紅2.13元，派發(fā)現(xiàn)金股利達到9.75億元。萬科A和保利地產(chǎn)的分紅力度甚至超過了2009年的水平。

　　"還未到降價回款地步"

　　通過現(xiàn)有資金投入開發(fā)運營，畢竟并非長久之計。

　　某位不愿具名的開發(fā)商坦言，當前開發(fā)商對于貸款的依賴度有增無減。隨著銀行貸款政策收緊，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始通過信托等渠道融資，但信托的規(guī)模相對有限，更何況隨著開發(fā)商對資金需求的加劇，不少信托產(chǎn)品的利率飆升迅猛，有些已達到20%之多。

　　去年在土地市場狂飆突進的房企，受此影響更大。

　　有開發(fā)商稱，去年拿地多大房企，資金鏈更為緊張；而拿地早或者少的企業(yè)，資金則相對寬裕。對于前者而言，不少就通過不斷高息舉債，來應付短期債務和資金，賭的是市場的回暖。

　　事實上，國內(nèi)越來越窄的融資渠道，對于開發(fā)商的資金需求也是杯水車薪。近年來，境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在海外融資規(guī)模也不斷創(chuàng)新高。

　　標準普爾評級服務此前發(fā)布的一份報告提示，杠桿性提升帶來的負面影響，將超過債務到期狀況和流動性改善所帶來的正面影響，如果目前的市場狀況迅速惡化，某些境內(nèi)房企發(fā)債人的信用評級將有可能面臨下調(diào)風險。

　　不過，仍有開發(fā)商堅稱目前房企的資金狀況，"仍未到需要降價回款的地步"。該開發(fā)商稱，從剛剛落幕的上海春季房展會不難一見端倪，在現(xiàn)有政策背景下，即使開發(fā)商降價，對成交也無幫助。

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