對于開發(fā)企業(yè)來說，樓市調(diào)控愈加深入，把握市場就顯得愈加困難。如何能夠看清新政下樓市的未來走勢？如何積極應(yīng)對市場可能出現(xiàn)的深刻變化？如果產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級，那么，作為企業(yè)，未來在戰(zhàn)略上需要做哪些相應(yīng)的調(diào)整？這些內(nèi)容，都是當(dāng)前很多業(yè)內(nèi)人士反復(fù)思考的問題。

　　在這樣的背景下，一場名為"新政下中國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級"的高端經(jīng)濟(jì)論壇近期在寧舉行。這場由南京建鄴城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)集團(tuán)、揚(yáng)子晚報主辦，長三角房地產(chǎn)研究院協(xié)辦，發(fā)現(xiàn)傳媒承辦的論壇，主講人是國內(nèi)七大名校的頂尖房地產(chǎn)專家：上海財經(jīng)大學(xué)副校長王洪衛(wèi)、北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長春、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉、華東理工大學(xué)商學(xué)院院長吳柏均、華東師范大學(xué)商學(xué)院院長張永岳、浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華以及南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任高波。

　　天正、蘇寧置業(yè)、南京建發(fā)、銀城地產(chǎn)、臥龍湖置業(yè)等30多家南京開發(fā)企業(yè)和代理公司的負(fù)責(zé)人參加了此次論壇，表示在當(dāng)前調(diào)控深入、業(yè)界整體迷茫之時來聽這樣的講座，收獲良多，對企業(yè)未來調(diào)整策略有很大幫助。

　　發(fā)展保障房穩(wěn)定市場

　　劉洪玉 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長

　　欲了解產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級方向，應(yīng)先認(rèn)清產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景，這是清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所劉洪玉教授的觀點(diǎn)。劉洪玉認(rèn)為，在土地供不應(yīng)求的市場背景下，在買房致富、不買吃虧的示范作用影響下，在社會資金十分充裕的情況下，僅靠增加商品房土地供給是徒勞的，反而會吸引更多人入市炒作。"羊群效應(yīng)下，越來越多人會參與其中，樂此不疲。"鑒于此，劉洪玉指出必須先穩(wěn)住市場的一頭--發(fā)展保障房制度。

　　不過，對于目前開展得轟轟烈烈的保障房建設(shè)工作，劉洪玉也提出了自己的一些擔(dān)心。"制度體系沒有清晰，錢從哪里來？這是當(dāng)前最急迫的問題。地方政府在2008年積極的財政政策和寬松的貨幣政策指引下，很多通過銀行的信貸資金借款做了大量土地儲備，現(xiàn)在政府手上有大量土地儲備�？蛇@些儲備實(shí)際上是用很高的價錢換來的，要把地供應(yīng)給市場，然后把錢拿回來還銀行�，F(xiàn)在的問題是地不賣了，去建保障性住房，這個窟窿誰來填？"

　　向二三線城市轉(zhuǎn)移

　　馮長春 北大不動產(chǎn)研究鑒定中心主任

　　"提起經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，原來是談轉(zhuǎn)型，而這兩年提的最多的是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移。"馮長春教授表示，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也有這個趨勢，往二三線城市轉(zhuǎn)移，或是在大城市周圍來發(fā)展。"我們過去提新城發(fā)展，實(shí)際上周邊的城市也都能發(fā)展起來。中國高鐵發(fā)展得很快，像廣州提出同城化的概念，在這個范圍內(nèi)開發(fā)往都市區(qū)的范圍轉(zhuǎn)移，這樣也有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市發(fā)展，同時也對房地產(chǎn)市場有利。"

　　不過，馮長春也對開發(fā)企業(yè)做出了提醒："如果你轉(zhuǎn)到非常偏遠(yuǎn)的小城市做開發(fā)，那里沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力又沒有市場，就有可能產(chǎn)生泡沫。二三線城市機(jī)會很多，但也要考慮風(fēng)險。"

　　不是什么房產(chǎn)都可以做了

　　吳柏均 華東理工大學(xué)商學(xué)院院長

　　吳柏均指出，市場二元化(商品房和保障房并行)以后可能會產(chǎn)生一些問題，作為房企而言，在不同政策與市場環(huán)境下做開發(fā)，差異化很大。因此，應(yīng)注意具體操作方式。

　　"保障房市場到底怎樣運(yùn)營？有很多問題還沒有考慮過。如果保障房越來越多，保障房真的像政府所期望的那樣發(fā)展起來了，但沒有得到很好的運(yùn)營，那么，保障房市場有可能成為樓市中最大的泡沫，并不是只有價格高就是泡沫。"

　　吳柏均建議說："原來房企隨便什么房產(chǎn)都可以做，但現(xiàn)在若要做保障房了，就真要差異化操作。所開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)如何匹配商業(yè)房產(chǎn)和住宅房產(chǎn)，現(xiàn)金流到底是快進(jìn)快出還是怎么樣，這個比以往要難一點(diǎn)。"

　　金融體制需要完善升級

　　賈生華 浙大房地產(chǎn)研究中心主任

　　"整個房地產(chǎn)背后的問題在于它的投資模式是不完善的。大量貸款下去，地大量開發(fā)出來，房子大量造出來，然后老百姓拼命買房子，只要買的都賺錢，這種模式背后實(shí)際上是一種脫離投資升級的比較原始的狀態(tài)，開發(fā)商說像買菜一樣買房子，感覺就像農(nóng)貿(mào)市場階段，而且還是馬路上的農(nóng)貿(mào)市場。社會投資力量已經(jīng)越來越強(qiáng)，但老百姓現(xiàn)在沒有其他渠道，只能買房子；銀行沒有其他渠道，只能投資到房地產(chǎn)中。"

　　于是，問題自然而然地到了金融制度的升級方面。在這方面，賈生華表示：政府與其控制"堵住"不如"疏導(dǎo)"。

　　"實(shí)際上，現(xiàn)在到了要疏導(dǎo)的時候。老百姓手中有了錢，比如溫州有很多地下錢莊，你必須讓金融體制容納它�，F(xiàn)有存款模式已經(jīng)解決不了這個問題，其它基金、證券也比較少。新的金融產(chǎn)品上來，政府管理能力上去，機(jī)構(gòu)運(yùn)作能力上去，老百姓才能實(shí)現(xiàn)第二個升級，即升級投資模式上去"。

　　把"民生"放到第一位

　　張永岳 華東師范大學(xué)商學(xué)院院長

　　"房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級中第一位是民生。"張永岳表示："今天房地產(chǎn)業(yè)要轉(zhuǎn)型，要升級，要健康發(fā)展，不能不兼顧到民生。也就是說，這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須讓更多老百姓包括中低收入的老百姓也能在產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中得到利益，否則我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展就會扭曲，我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展中遇到的矛盾就不能克服，進(jìn)而會影響這個產(chǎn)業(yè)本身。因此，只有住房保障這個問題解決以后，我們市場才能更好地放開。"

　　其次，張永岳強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)與生態(tài)緊密聯(lián)系的行業(yè)趨勢。"房地產(chǎn)有外部特征：建筑在那里，一豎就是幾十年，它要跟整個城市文脈聯(lián)系在一起。轉(zhuǎn)移升級過程中要注意到生態(tài)，要與自然更加和諧。房地產(chǎn)發(fā)展更多地跟歷史文脈、自然傳承融合在一起，這是產(chǎn)業(yè)升級提出的要求。"此外，房地產(chǎn)業(yè)也要從粗放型向集聚型方向發(fā)展，更有效地利用資源，這也是行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的一個必然要求。

　　土地出讓金制度應(yīng)當(dāng)改革

　　王洪衛(wèi) 上海財經(jīng)大學(xué)副校長

　　長期為政府提供決策建議的上海財經(jīng)大學(xué)副校長王洪衛(wèi)教授，希望未來房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級能從制度轉(zhuǎn)變開始。"房地產(chǎn)升級過程中，制度轉(zhuǎn)型是關(guān)鍵。"

　　王洪衛(wèi)表示，除了上述提到的金融制度需要改革以外，還應(yīng)關(guān)注地方政府的土地出讓金制度改革。"如果大部分土地出讓金歸中央政府了，那地方政府賣地就沒有那么沖動了。比如說稅收政策減免了，那地方政府今后可以以房產(chǎn)稅作為主要來源。如果制度轉(zhuǎn)型做到了，那這一輪調(diào)控是真正的調(diào)控，開發(fā)商也要進(jìn)行相應(yīng)的結(jié)構(gòu)升級。如果這些制度仍沒有改變的話，靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)還是很危險，可能會拔苗助長。"

　　地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級六大趨勢

　　高波 南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任

　　作為論壇的總結(jié)者，最后出場的南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任高波教授，集中描述了新政下中國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的六大趨勢。

　　"一是產(chǎn)業(yè)形態(tài)，過去以房地產(chǎn)開發(fā)為主，今后轉(zhuǎn)為產(chǎn)品加服務(wù)。特別是過去側(cè)重產(chǎn)品功能，今后要更多注重服務(wù)功能。二是運(yùn)營方式，從實(shí)物運(yùn)營的方式走向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)加金融經(jīng)濟(jì)，形成房地產(chǎn)的金融經(jīng)濟(jì)。三是從培育體系來講，過去主要側(cè)重增量市場，今后要走向增量加存量。四是供給結(jié)構(gòu)改變，商品房和保障房并存。第五，從企業(yè)角度來說，更多的企業(yè)將由房地產(chǎn)行業(yè)退出，進(jìn)入新興產(chǎn)業(yè)。"

　　"最后一點(diǎn)，從房地產(chǎn)品質(zhì)來說，總體應(yīng)該從高端走向普通大眾，讓更多人可以享受到如節(jié)能這樣的產(chǎn)品。"高波總結(jié)說："這六個方面表現(xiàn)出的轉(zhuǎn)型趨勢，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，最關(guān)鍵的是要把握好度。"

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