保障房建設(shè)巨大的資金壓力一定程度上消解了地方政府為樓市降溫的積極性。

　　3月底，踩著"國(guó)八條"要求公布調(diào)控目標(biāo)的"大限"，全國(guó)各城市展開(kāi)了一場(chǎng)"零點(diǎn)沖刺"。然而，除北京明確提出"穩(wěn)中有降"外，絕大多數(shù)城市將房?jī)r(jià)漲幅與年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入增長(zhǎng)水平掛鉤，不提"降"字。各城市2011年度房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)成了某種漲價(jià)目標(biāo)。這背后，凸顯出的是保障房建設(shè)資金的巨大缺口，以及目前難以扭轉(zhuǎn)的土地財(cái)政。

　　調(diào)控目標(biāo)成漲價(jià)目標(biāo)

　　3月28日，距"國(guó)八條"要求公布調(diào)控目標(biāo)的"大限"還有三天，上海在一線城市中率先公布房?jī)r(jià)控制指標(biāo)：2011年全市新建住房?jī)r(jià)格漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平。而2011年上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是GDP增長(zhǎng)8%左右。

　　上海的這一目標(biāo)，成了一線城市的參照樣本。29日，廣州也公布，當(dāng)年度房?jī)r(jià)漲幅低于全市年度生產(chǎn)總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。廣州今年GDP增幅目標(biāo)是11%。同日，深圳市公布調(diào)控目標(biāo)，首提"價(jià)格指數(shù)"，稱2011年度新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅低于GDP和常住人口人均可支配收入的增長(zhǎng)速度。深圳GDP增幅年度目標(biāo)是10%。

　　在一線城市中，唯有北京提出，新建普通住房?jī)r(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降。這使北京成為全國(guó)惟一一個(gè)提出房?jī)r(jià)下降目標(biāo)的城市。

　　4月1日，最后期限已過(guò)。據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，全國(guó)657(包括287個(gè)設(shè)區(qū)城市、370個(gè)縣級(jí)市)個(gè)城市中，還有49個(gè)城市沒(méi)能按期完成公布調(diào)控目標(biāo)。

　　至此，原先預(yù)想中的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，似乎已演變成了一場(chǎng)多數(shù)城市的"集體抗命"，調(diào)控目標(biāo)變形為"漲價(jià)目標(biāo)"。尚未發(fā)布調(diào)控目標(biāo)的城市，更顯"倨傲"。

　　之所以"漲"聲一片，也許與各城市大多將GDP和人均可支配收入漲幅作為房?jī)r(jià)漲幅的參照系相關(guān)，而對(duì)"國(guó)八條"規(guī)定的另一個(gè)核心指標(biāo)"居民住房支付能力"避而不談。一個(gè)例外是長(zhǎng)春，長(zhǎng)春于3月30日提出了"新建住房房?jī)r(jià)收入比(住房套型標(biāo)準(zhǔn)按60平方米計(jì)算)控制在5.8以內(nèi)"的目標(biāo)，成為首個(gè)與房?jī)r(jià)收入比掛鉤的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。

　　"之所以沒(méi)有與居民住房支付能力掛鉤，是考慮到上海的特殊性。"上海房管局一位官員告訴時(shí)代周報(bào)記者，"上海是全國(guó)的上海，來(lái)買(mǎi)房的不只是上海本地居民，住房支付能力很難衡量，很可能會(huì)相對(duì)高一些。"

　　"看漲"的調(diào)控目標(biāo)顯然引發(fā)了住建部的不滿。3月29日深夜，住建部突然發(fā)布通知，要求各地在確定年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)時(shí)，要在本地區(qū)內(nèi)聽(tīng)取社會(huì)意見(jiàn)，使各地調(diào)控目標(biāo)的制定科學(xué)合理，并取得社會(huì)的認(rèn)同和支持。已經(jīng)公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的城市，也要以適當(dāng)?shù)姆绞铰?tīng)取社會(huì)的意見(jiàn)，并根據(jù)聽(tīng)取意見(jiàn)的情況，酌情調(diào)整已發(fā)布的調(diào)控目標(biāo)。

　　一度將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)定為低于50.5%(即上一年房?jī)r(jià)增幅)的吉林省榆樹(shù)市，近日修改了這一離譜目標(biāo)，改為"新建住房?jī)r(jià)格(均價(jià))增幅控制在10%以內(nèi)，低于2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。"

　　不過(guò)，住建部通知能否促成各城市二次發(fā)布調(diào)控目標(biāo)，尚存變數(shù)。30日，廣州市就明確表示，"我們充分考慮到了社會(huì)的意見(jiàn)。年內(nèi)將不會(huì)再次調(diào)整(房?jī)r(jià)調(diào)控)目標(biāo)。"

　　拉低均價(jià)的數(shù)字游戲

　　"對(duì)上海來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)政府肯定能完成的指標(biāo)，如果完不成，定了也白定，還會(huì)受到問(wèn)責(zé)。"德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟告訴記者。

　　據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，去年上海新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格比上年上漲7.6%。"今年漲幅目標(biāo)如果不超過(guò)GDP增幅，即8%，那就與去年相當(dāng)，對(duì)市場(chǎng)的影響幾乎不存在。"陸騎麟說(shuō)。

　　"我可以明確地說(shuō)，既然市政府定了這個(gè)指標(biāo)，就一定能夠完成。"上述上海市房管局官員也表示。

　　一個(gè)值得注意的概念是，調(diào)控目標(biāo)中提出的新建住宅，同時(shí)包含商品住宅與保障性住房在內(nèi)。"如果不算保障性住房在內(nèi)，上海去年商品住宅的漲幅可能達(dá)到百分之二三十。" 方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川告訴時(shí)代周報(bào)記者。

　　這其中暗含的邏輯是，各地政府通過(guò)增加保障性住房的供應(yīng)，在統(tǒng)計(jì)數(shù)字上拉低住宅均價(jià)。"如果均價(jià)上漲10%，商品住宅的上漲幅度應(yīng)該會(huì)達(dá)到30%。"合富輝煌首席分析師黎文江也指出，"不過(guò)，如果商品住宅的漲幅達(dá)到30%，保障房的供應(yīng)肯定也會(huì)占很大的比例，才可能把均價(jià)拉下來(lái)。也就是說(shuō)，政府會(huì)花大力氣來(lái)搞很多保障房，主要是經(jīng)適房。這也符合中央說(shuō)的雙軌制原則。"

　　上海房管局官員也同意這一說(shuō)法，"我個(gè)人感覺(jué)是，住房市場(chǎng)還是要搞雙軌制，保障房部分由政府控制，商品住宅價(jià)格還是放給市場(chǎng)。我還可以給你個(gè)消息，今年上海的保障房肯定是個(gè)重頭戲。"

　　此外，除深圳市提出"住房?jī)r(jià)格指數(shù)"的調(diào)控目標(biāo)外，眾多城市調(diào)控的都是新建住房?jī)r(jià)格漲幅，即均價(jià)漲幅，后者也被認(rèn)為更為寬松。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，"去年全國(guó)新建商品住宅均價(jià)增幅約6%，而價(jià)格指數(shù)約14%。相較而言，地方更易操控均價(jià)。"

　　"價(jià)格漲幅是商品住宅、保障性住房?jī)r(jià)格的算術(shù)平均數(shù)，是不準(zhǔn)確的。而價(jià)格指數(shù)是抽樣調(diào)查，跟蹤某些樓盤(pán)在一年內(nèi)的上漲幅度，有科學(xué)的加權(quán)、平均，更為準(zhǔn)確。當(dāng)然應(yīng)該用統(tǒng)計(jì)局采用的價(jià)格指數(shù)。"黎文江說(shuō)。

　　即便是提出"穩(wěn)中有降"的北京，在黎文江看來(lái)，同樣也是在玩了一個(gè)文字游戲。"北京穩(wěn)中有降是把非普通住宅剔除出去的，非普通住宅是指144平方米以上，容積率在1以下，房?jī)r(jià)高于周?chē)��?.2倍的住宅。也就是說(shuō)，北京沒(méi)有控制高端住宅的價(jià)格，但其他地方政府還是控制的，這是極大的不同。其他地方政府把高端住宅算進(jìn)去，穩(wěn)中求降比北京要費(fèi)力得多。這是北京的聰明之處。"

　　土地財(cái)政悖論

　　盡管被各地政府作為拉低住宅均價(jià)的"法寶"，保障性住房卻面臨著相當(dāng)大的資金缺口，讓地方政府頗為困擾。

　　以廣州為例，2月底廣州兩會(huì)期間，該市住房保障部門(mén)高調(diào)公布：今年全市計(jì)劃新建保障性住房4.3萬(wàn)套，為歷年新開(kāi)工面積之最。然而，這個(gè)數(shù)字很快就被更高的任務(wù)所取代。中央下達(dá)今年1000萬(wàn)套保障房硬指標(biāo)，廣東省領(lǐng)到31萬(wàn)套任務(wù)。4月1日，在廣州市住房保障工作會(huì)議上，明確今年廣州要籌建8.5萬(wàn)套保障房。

　　"資金是一個(gè)問(wèn)題。今年廣州市披露財(cái)政計(jì)劃時(shí)提出賣(mài)地646.5億元，中央規(guī)定將賣(mài)地收入的利潤(rùn)的10%用于保障房建設(shè)，廣州市提出把比例提高到13%。但賣(mài)地的利潤(rùn)核算比較困難，廣東省又提出拿全部賣(mài)地收入的5%，這樣比較容易監(jiān)督。"黎文江透露。

　　即便是賣(mài)地收入646.5億元的5%用于保障房建設(shè)，也只有32億多元。據(jù)住建部副部長(zhǎng)齊驥3月表示，"今年計(jì)劃建設(shè)的1000萬(wàn)套保障房，投資大概在1.3萬(wàn)億元-1.4萬(wàn)億元之間。"若以此計(jì)算，廣州市建8萬(wàn)套保障房，所需資金約在100億元。

　　不過(guò)，齊驥表示，若以1.3萬(wàn)億元計(jì)算，有8000多億元是通過(guò)社會(huì)機(jī)構(gòu)的投入和保障對(duì)象以及所在的企業(yè)籌集來(lái)的。剩余的5000多億元的資金，將由中央政府和省級(jí)人民政府以及市縣政府通過(guò)各種渠道來(lái)籌集。

　　"所以，保障房還是要?jiǎng)訂T社會(huì)力量參與投資。政府在招拍掛土地的時(shí)候，也會(huì)要求開(kāi)發(fā)商無(wú)償配建部分保障房。此外，要籌措保障房的資金，土地出讓金的收入還是要加大。"黎文江稱。

　　今年提出新建和籌措保障性住房22萬(wàn)套的上海，資金壓力更顯沉重。上海市財(cái)政局提出的2011年預(yù)算草案報(bào)告中指出，2011年廉租住房補(bǔ)貼資金、舊區(qū)改造資金等保障性住房支出30億元，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入(政府性基金)中予以安排。

　　"保障房資金的缺口不小，上海的土地財(cái)政日趨萎縮，財(cái)政收入就這些，要花錢(qián)的地方又太多，現(xiàn)在我們的壓力很大，不過(guò)，還是要盡量完成保障房的建設(shè)任務(wù)。"上述上海市房管局官員告訴時(shí)代周報(bào)。

　　趙豫川認(rèn)為，上海的保障房任務(wù)還是可以完成的，因?yàn)橘Y金來(lái)源除政府之外，還有相當(dāng)部分由國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資。

　　不過(guò)，在土地財(cái)政仍為地方財(cái)政收入重要支柱的現(xiàn)狀下，地方政府建設(shè)保障性住房的支出，在相當(dāng)程度上仍依賴土地出讓金。地方政府并不希望房?jī)r(jià)下跌，影響土地出讓金的收入。這顯然形成了一個(gè)悖論。

　　"地方經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴太重，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)應(yīng)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)，扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，此外，還應(yīng)進(jìn)行財(cái)稅制度改革，比如增加房地產(chǎn)持有和交易環(huán)節(jié)的稅收，想辦法扭轉(zhuǎn)土地財(cái)政。" 資深地產(chǎn)分析師顧海波告訴時(shí)代周報(bào)記者。

　　"房?jī)r(jià)只是一個(gè)表象，問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是土地的供應(yīng)、貨幣政策、稅收政策以及貧富的懸殊。就房?jī)r(jià)控制房?jī)r(jià)不是釜底抽薪，只是揚(yáng)湯止沸。"SOHO中國(guó)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]有限公司董事長(zhǎng)潘石屹在博客中稱，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快是由于土地供應(yīng)量少和寬松的貨幣政策造成的，治理房?jī)r(jià)最根本的問(wèn)題還應(yīng)該從這兩條著手。

　　不過(guò)，顧海波認(rèn)為，土地供應(yīng)其實(shí)也并不稀缺，"5-6年的土地囤在開(kāi)發(fā)商手里。政府應(yīng)收緊地根，把那些囤積土地真正開(kāi)發(fā)起來(lái)。此外，要收緊銀根，既然有泡沫了，銀行就不要貸款給地產(chǎn)企業(yè)。房產(chǎn)調(diào)控是個(gè)系統(tǒng)工程，再加上遏制投機(jī)、抑制投資、嚴(yán)懲腐敗，多管齊下，方有可能真正見(jiàn)效。"

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