開發(fā)商的資金鏈到底如何？要想精準(zhǔn)預(yù)測房地產(chǎn)市場走勢，這是必須回答的核心問題之一。在這個典型的資金密集型市場，對于開發(fā)商來說，保證現(xiàn)金流穩(wěn)定就占有了銷售定價的主動權(quán)。因此資金鏈和房價有著極為緊密的關(guān)系。

　　當(dāng)媒體反復(fù)用"堰塞湖"、"百日劇變"等詞匯形容房企資金鏈時，我們看到的是房企仍舊在高調(diào)拿地。是旁觀者錯估了形勢？還是局內(nèi)人已經(jīng)迷失？本報深入調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，盡管目前各大房企聲稱資金儲備充裕，但隨著各種融資渠道的不斷收窄，數(shù)月后，房企將重現(xiàn)2008年的資金危機，并啟動實質(zhì)性降價。

　　千億到期債務(wù)與千億再融資

　　和2008年相比，開發(fā)商自認(rèn)為資金充裕很多，"我們曾預(yù)計到了今年市場會不好，去年年底，已經(jīng)開始積極融資，同時借市場反轉(zhuǎn)快速銷售回款。"一位大型房企銷售高層表示。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾公司董事李國宜也認(rèn)為，目前開發(fā)商流動性還處于適當(dāng)水平，短期內(nèi)集大幅體降價的可能性不大。

　　然而，一旦把房企資金鏈的觀察周期放在1年以外，風(fēng)險就"水落石出"了。

　　據(jù)上證報資訊統(tǒng)計，已經(jīng)發(fā)布2010年年報的80余家上市房企，其一年內(nèi)到期非流動負(fù)債和短期貸款兩項分別為645億元和448億元，兩者之和超過1000億元。僅萬科、保利、金地、招商四大房企，截至去年底，四大房企一年內(nèi)到期非流動負(fù)債分別為153億元、68.83億元、48.47億元和18.56億元，合計超過280億元。其中多為一年內(nèi)到期的長期貸款。

　　房企的債務(wù)壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這一項。隨著央行的不斷加息并提高存款準(zhǔn)備金率，房企融資成本大幅增加。主要體現(xiàn)在三個方面：一是利息支出的直接增長。一位資深審計人士介紹，房企債務(wù)由短期借款、長期借款、一年內(nèi)到期非流動負(fù)債和應(yīng)付債券幾項組成。例如萬科2010年僅利息一項即支出30億元。而房企除了固定利率的債券外，多數(shù)負(fù)債都將受到加息影響。

　　二是由于可貸資金量少，銀行大幅提高貸款門檻，開發(fā)商基本不可能以基準(zhǔn)利率貸款，而是要以基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)上浮20%甚至30%。

　　三是購房者的購房意向同樣因貸款門檻提高而受到影響，進而直接影響開發(fā)商的銷售回款。

　　綜合起來，標(biāo)準(zhǔn)普爾的觀點是，當(dāng)加息幅度累計超過1%，中資房企資金將全面緊張。"我們仔細(xì)計算了開發(fā)商需要支付的各種成本，包括土地款、工程款、銷售傭金以及到期債務(wù)，再看企業(yè)目前的資金情況能否支撐一年的支出，得出的結(jié)論是短期之內(nèi)房企尚無問題，但如果加息幅度超過1%，市場又持續(xù)疲軟，房地產(chǎn)企業(yè)將不得不因為資金危機而進入實質(zhì)性的降價周期。"標(biāo)準(zhǔn)普爾李國宜介紹。今年以來，2月8日和4月6日，央行已經(jīng)加息兩次，每次0.25%，而繼續(xù)加息也是大概率事情，在這樣的經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)企業(yè)前途堪憂。

　　另一個千億的數(shù)據(jù)來自海外融資。今年前三個月，中資房企海外舉債超過30億美元，包括合生創(chuàng)展、龍湖、仁恒、恒大、合景泰富、寶龍、雅居樂等等。據(jù)預(yù)測，今年房企海外融資總額將首次超過1000億元人民幣，創(chuàng)下海外融資歷史紀(jì)錄。

　　"現(xiàn)在國內(nèi)貸款非常緊張，企業(yè)又很缺錢，只能到海外去融資。雖然融資成本有些高，但考慮到人民幣升值，企業(yè)還是劃算的。"一位密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的商務(wù)部人士告訴記者。

　　據(jù)了解，目前房企海外融資的利率在9%至11%之間，近期最高達到14%。

　　不過，也并非所有的企業(yè)都有條件海外融資。業(yè)內(nèi)人士介紹，目前只有注冊在境外的企業(yè)可以海外發(fā)債，多數(shù)以股權(quán)增資的方式向境內(nèi)子公司增資，或者向境內(nèi)子公司直接借款。而類似萬科、保利等內(nèi)資房企則只能選擇銀行貸款或信托融資。在銀根緊縮和信托利率高企的情況下，這些公司的融資成本可能更高。

　　發(fā)信托吧，利息25%！

　　李國龍（化名）是重慶某大型信托公司業(yè)務(wù)經(jīng)理，其公司年發(fā)行信托數(shù)量與規(guī)模排名全國前十位。近日，李經(jīng)理正在全國范圍內(nèi)尋找房地產(chǎn)信托項目。"我們雖然已經(jīng)看到部分房地產(chǎn)項目的風(fēng)險，但目前來說，房地產(chǎn)信托仍是最重要的業(yè)務(wù)來源。"李國龍向記者介紹。

　　據(jù)了解，目前房地產(chǎn)商以項目為單位發(fā)行信托產(chǎn)品，需要付出的金融成本是年利20%至25%。"一個福建開發(fā)商要求發(fā)信托，一口承諾利率可以給到38%。我們沒敢接。這是什么概念？他可能太著急用錢了，但萬一他拿錢走人了怎么辦？"李國龍稱。

　　在很多業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)信托的發(fā)行已經(jīng)有點像發(fā)高利貸了。但由于房企找錢不易，也愿意支付高額利息，信托公司仍舊看好這類業(yè)務(wù)。2010年，部分信托公司50%以上的業(yè)務(wù)來源于房地產(chǎn)。

　　由于需求較大，打擦邊球的做法也漸漸多了起來。按照規(guī)定，房地產(chǎn)項目發(fā)行信托需要滿足幾個條件：比如四證齊全、開發(fā)商二級以上資質(zhì)，以及30%自有資金等。"一些信托公司為了能越過黃線，以股權(quán)投資的方式繞開限制，與開發(fā)商簽訂回購條款。這其實就有了直接借貸的性質(zhì)，是違規(guī)的。"一位信托公司內(nèi)部人士稱。

　　2010年11月，銀監(jiān)會查處了部分違規(guī)發(fā)行房地產(chǎn)信托的公司，各大信托公司進入停業(yè)自查階段。"現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)了業(yè)務(wù)，我們現(xiàn)在的做法是引入第三方條款，規(guī)避了直接借貸的嫌疑。"李國龍稱。

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