一方面貨幣端和需求端雙雙萎縮，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)資金流日漸"繃緊"，旺盛剛需之下低迷的成交表明，目前樓市仍處于微妙的"再平衡"階段，其走向值得關(guān)注。

　　限購(gòu)限貸抑制住購(gòu)房需求

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)商品房銷售面積１７６４３萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)１４．９％。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)１４．３％，增幅比１－２月份擴(kuò)大１．１個(gè)百分點(diǎn)。

　　今年１月，全國(guó)樓市成交活躍，較去年同期仍有增長(zhǎng)；２月份由于春節(jié)假期因素，成交轉(zhuǎn)向低迷，部分一線城市成交量下降４０％以上。進(jìn)入３月份，樓市交易量大幅反彈，全國(guó)商品房銷售面積９５００萬(wàn)平方米，超過１－２月份的總和８１４３萬(wàn)平方米。

　　申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)分析師李虹認(rèn)為，一般來(lái)說(shuō)，３月份是樓市一年中的旺季之一，成交量都大致相當(dāng)于或超出１－２月份的成交量；再加上今年１月份有大批購(gòu)房者為趕政策的"末班車"而集中購(gòu)買，實(shí)際成交量則可能反映在３月份，這在一定程度上也造成了３月份成交量放大。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭預(yù)計(jì)，二、三季度隨著開發(fā)商推盤量的增加、促銷范圍的擴(kuò)大，成交量環(huán)比將有所增長(zhǎng)，但同比不會(huì)有明顯增長(zhǎng)，甚至?xí)�下降�?/P>

　　調(diào)控政策中對(duì)樓市影響最大的是"限購(gòu)令"，要求實(shí)施限購(gòu)政策的四類城市（直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、房?jī)r(jià)上漲過快城市）共有３５個(gè)，在內(nèi)地可統(tǒng)計(jì)的２８７個(gè)城市中，這３５個(gè)核心城市的銷售面積占全國(guó)３５％的份額，銷售金額占全國(guó)５１％的份額，因此，全面限購(gòu)直接限制了購(gòu)房需求，對(duì)行業(yè)影響較大。

　　資金方面，去年以來(lái)存款準(zhǔn)備金率十次上調(diào)，使得大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到２０．５％的歷史高位，而存貸款利率也四次上調(diào)，開發(fā)貸款成本明顯增加。一些知名房企人士告訴記者，房企是銀行"總行級(jí)"客戶，貸款數(shù)額沒有影響，但資金成本比去年上半年增加了２０％左右。

　　房企其他渠道的融資依然緊閉。中國(guó)證監(jiān)會(huì)監(jiān)管部負(fù)責(zé)人１５日在上海表示，目前對(duì)所有涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司的再融資申請(qǐng)，都需要征求國(guó)土部的意見進(jìn)行審核，房地產(chǎn)上市公司融資的"閘門"尚未打開。

    開發(fā)商資金鏈日趨緊張

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資８８４６億元，同比增長(zhǎng)３４．１％，增幅比１－２月下降１．１個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資６２５３億元，增長(zhǎng)３７．４％。同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源１９２６８億元，同比增長(zhǎng)１８．６％。３月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為１０２．９８。

　　自２００９年６月份以來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資始終保持高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，顯著超過全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。專家認(rèn)為，一方面，受嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響，接下來(lái)數(shù)月，開發(fā)商的投資熱情將會(huì)逐步降溫；另一方面，今年將新開工１０００萬(wàn)套保障房，投資規(guī)�？焖僭黾樱粌蓚�(gè)因素對(duì)沖后，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將保持在３０％以上的較高水平。

　　不過，據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至４月１３日，７６家披露２０１０年年報(bào)的房地產(chǎn)上市公司去年末的存貨合計(jì)達(dá)７５２３．４４億元，同比激增２２６７．１６億元，增幅達(dá)４３．１％，存貨的消化周期達(dá)２．３３年。這些公司２０１０年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為－７１１．２６億元，同比減少１２０９．６４億元。

　　楊紅旭稱，當(dāng)前出現(xiàn)的存貨大幅增加、現(xiàn)金流大幅減少、負(fù)債激增、不分紅、"冬眠"不拿地等現(xiàn)象，折射出開發(fā)商資金壓力越來(lái)越大的現(xiàn)狀。如果說(shuō)開發(fā)商去年并"不差錢"，降價(jià)的動(dòng)力不強(qiáng)，那么目前開發(fā)商整體上已經(jīng)比較"差錢"，而且未來(lái)幾個(gè)月資金面還會(huì)進(jìn)一步趨緊，更多的開發(fā)商將降價(jià)回籠資金。

    樓市如何"再平衡"？

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局１８日公布的數(shù)據(jù)顯示，３月份，全國(guó)７０個(gè)大中城市中新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的有１２個(gè)城市，持平的有８?jìng)�(gè)，上漲的有５０個(gè)城市。與２月份相比，３月份環(huán)比價(jià)格下降的城市個(gè)數(shù)增加了４個(gè)，價(jià)格上漲的城市減少了６個(gè)，環(huán)比漲幅比２月份縮小的城市有２９個(gè)。專家認(rèn)為，５月７０個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)將出現(xiàn)首次下跌，也即房?jī)r(jià)出現(xiàn)"拐點(diǎn)"。

　　據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院測(cè)算，１－３月全國(guó)商品房成交均價(jià)同比上漲１０．８％（其中商品住宅成交均價(jià)同比上漲１０．１％），較去年７．５％的全年漲幅有所擴(kuò)大。一線、二線、三線城市３月份新建商品住宅價(jià)格比２０１０年全年分別上漲了３．５％、４．１４％、４．０８％。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，二線城市新建住宅價(jià)格漲幅最大，為０．３５％；一線城市漲幅最小，為０．１３％；三線城市漲幅為０．２５％。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，目前開發(fā)商仍是策略性降價(jià)試探市場(chǎng)，"限購(gòu)令"和"限貸令"所引發(fā)的成交量銳減正帶來(lái)前所未有的沖擊，而流動(dòng)性的收緊也讓開發(fā)商債臺(tái)高筑，降價(jià)將逐步成為開發(fā)商的唯一選擇。同時(shí)，行業(yè)也將加速洗牌。

　　不少專家認(rèn)為，相關(guān)政策再次明確今年樓市調(diào)控將分兩條"戰(zhàn)線"推進(jìn)，一是調(diào)控市場(chǎng)，重點(diǎn)是調(diào)房?jī)r(jià)。本輪房地產(chǎn)調(diào)控始于２００９年１２月的"國(guó)四條"，至今已經(jīng)歷了去年１月的"國(guó)十一條"，去年４月的"國(guó)十條"，去年９月的"國(guó)五條"，以及今年１月的"國(guó)八條"，這也反映出一點(diǎn)：調(diào)控房?jī)r(jià)難度實(shí)在大。另外一條"戰(zhàn)線"是加強(qiáng)住房保障。２０１０年實(shí)際新開工保障性住房５９０萬(wàn)套，今年計(jì)劃開工１０００萬(wàn)套，"十二五"期間計(jì)劃新建３６００萬(wàn)套。今年１０００萬(wàn)套保障房建設(shè)，絕非小數(shù)字，需要地方政府花大力氣、創(chuàng)新模式，進(jìn)行供地、融資、建設(shè)，以后還有如何運(yùn)營(yíng)（尤其是公租房）的問題。

　　政策的思路很清晰：利用３－５年的時(shí)間，逐漸形成保障房和商品住宅的"雙軌制"。而今年，正是完成此雙重任務(wù)的關(guān)鍵一年，尤其是二季度很關(guān)鍵，如果房?jī)r(jià)有反彈，下半年就很難再壓下去了。所以，政策取向是咬定不松，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈苗頭，不排除還會(huì)有更嚴(yán)厲的后續(xù)政策出臺(tái)。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥近日在無(wú)錫調(diào)研房地產(chǎn)調(diào)控措施落實(shí)情況時(shí)也表示，房?jī)r(jià)合不合理，最有權(quán)評(píng)價(jià)的是當(dāng)?shù)鼐用�。�?duì)于已公布房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)、尚未聽取社會(huì)意見的地方，需要抓緊聽取群眾意見，完善調(diào)控目標(biāo)，并再次重申要落實(shí)調(diào)控政策。

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