這些信息被市場(chǎng)分析人士解讀為，中央政府更傾向于逐步通過(guò)“以租代售”的模式來(lái)建立更為完善的住房體系。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)評(píng)論員楊晨青告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，一直以來(lái)，缺乏贏利模式是企業(yè)參建保障性住房最大的困惑。在房企看來(lái)，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目還能夠?qū)崿F(xiàn)一部分利潤(rùn)、只是相對(duì)商品房項(xiàng)目利潤(rùn)空間偏低的話，而公租房、廉租房項(xiàng)目就是純粹的賠錢賺吆喝。

　　萬(wàn)科公租房項(xiàng)目50年后收回投資

　　為了吸引社會(huì)資金投資公租房建設(shè)，財(cái)政部、國(guó)稅總局《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》等相關(guān)文件于2010年相繼下發(fā)，對(duì)公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中涉及到的多項(xiàng)稅收給予了政策上的優(yōu)惠。

　　然而，記者在采訪中了解到，大部分房地產(chǎn)企業(yè)并不看好公租房能夠給自身經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的賬面利潤(rùn)�！斑B萬(wàn)科在公租房上也還玩不轉(zhuǎn)，更不要說(shuō)我們了�！鄙虾Ｄ撤康禺a(chǎn)開發(fā)商告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，“公租房對(duì)開發(fā)商或是民間資本的吸引力顯然小得多。其中很大一部分原因是對(duì)收回成本的信心不足，目前缺乏有社會(huì)資金投資公租房的成功案例�！�

　　據(jù)媒體報(bào)道，萬(wàn)科是最早參與保障房建設(shè)項(xiàng)目的房企之一，并且其參建的保障房涵蓋公租房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等多種類型項(xiàng)目。但令人吃驚的是，萬(wàn)科在廣州首個(gè)企業(yè)主導(dǎo)的公租房項(xiàng)目萬(wàn)匯樓，運(yùn)營(yíng)3年至今依然未找到合理的盈利模式。

　　根據(jù)媒體披露的數(shù)據(jù)，萬(wàn)科在該項(xiàng)目上包括土地價(jià)款在內(nèi)的總投資為4624萬(wàn)元，即使除去其中1500萬(wàn)元是萬(wàn)科的“企業(yè)公民社會(huì)責(zé)任”的專項(xiàng)費(fèi)用，按照每月項(xiàng)目租金收入扣除管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的利潤(rùn)5萬(wàn)余元計(jì)算，這意味著萬(wàn)科在萬(wàn)匯樓項(xiàng)目上的投資需要50多年才可以收回。

　　上海某房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，當(dāng)公租房成為任務(wù)，開發(fā)商則可能會(huì)向政府開出更多條件。即便開發(fā)商在公租房項(xiàng)目上虧損或無(wú)法盈利，政府也會(huì)在另一方面給予補(bǔ)償。因此有人擔(dān)心，在項(xiàng)目操作過(guò)程無(wú)法獲得收益的情況下，未來(lái)參建保障房項(xiàng)目或許將徹底演變成房企尋租的籌碼，這無(wú)疑對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是極其不利的。

　　上海多渠道試水“公租房”

　　與其他城市相比，在建設(shè)公租房等保障性住房方面，上海市政府采取了更為積極主動(dòng)的介入方式。上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“上海的公租房主要由國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)當(dāng)，這既考慮到國(guó)有企業(yè) 社會(huì)責(zé)任的問(wèn)題，也考慮到企業(yè)的盈利需要，因此在開發(fā)商獲取土地之處，商品房和保障房建設(shè)要以捆綁打包的方式來(lái)推進(jìn)�！�

　　據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》從上海市住房保障和房屋管理局了解到，從去年開始，上海已經(jīng)要求新出讓土地、用于開發(fā)建設(shè)商品住房的建設(shè)項(xiàng)目，均應(yīng)當(dāng)按照不低于建設(shè)項(xiàng)目住房建筑總面積5%的比例配建經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房。

　　去年9月，上海首個(gè)大型公共租賃住房社區(qū)——上海地產(chǎn)普陀項(xiàng)目開工；同年10月，另一公租房項(xiàng)目“馨逸公寓”正式開工，上述兩個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)方是國(guó)有企業(yè)上海地產(chǎn)集團(tuán)。

　　以普陀公租房項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目位于中、外環(huán)線之間，蘇州河北岸。主要建設(shè)12層至14層住宅，房型設(shè)計(jì)注重功能性，以適宜出租、滿足過(guò)渡性居住需求的緊湊型、小戶型為主，分成套小戶型住宅和舒適型宿舍兩類，建成后可提供4000余套公租房。

　　此前的公開資料顯示，上海地產(chǎn)集團(tuán)在普陀區(qū)蘇州河畔一幅占地近17萬(wàn)平方米的“上糧二庫(kù)地塊”上興建保障性住房和普通商品住宅項(xiàng)目，規(guī)劃總建筑面積約為38.78萬(wàn)平方米。其中，保障性住房的面積將達(dá)到22.15萬(wàn)平方米，商品房面積16.07萬(wàn)平方米。這就是把商品房與保障房進(jìn)行捆綁打包的模式。

　　這在本質(zhì)上與重慶的公租房建設(shè)相類似，主要是國(guó)企借助自己的平臺(tái)進(jìn)行社會(huì)融資，持有公租房產(chǎn)權(quán)的國(guó)企將公租房的租金用來(lái)支付銀行利息。

　　不過(guò)，針對(duì)這樣一種模式，上海市市長(zhǎng)韓正卻認(rèn)為，“這個(gè)方案可行，但規(guī)�？隙ㄗ霾淮�。公租房的難點(diǎn)是建設(shè)資金需要長(zhǎng)期沉淀，必須解決籌融資問(wèn)題”。根據(jù)規(guī)劃，今年上海在公租房的建設(shè)上將達(dá)到200萬(wàn)平方米、約4萬(wàn)套，而目前上海開建的公租房數(shù)量遠(yuǎn)低于這一數(shù)字。

　　實(shí)際上，僅僅靠政府揮動(dòng)指揮棒來(lái)要求國(guó)有企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任，通過(guò)“捆綁打包”的方式以薄利來(lái)建設(shè)公租房，其實(shí)質(zhì)是用普通商品房的利潤(rùn)來(lái)填補(bǔ)公租房的微利甚至無(wú)利，并未給公租房找到一種能夠?qū)崿F(xiàn)自我循環(huán)的、可持續(xù)性商業(yè)模式，政府調(diào)動(dòng)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)建立項(xiàng)目公司也只是屬于體制內(nèi)循環(huán)，并未讓社會(huì)資金參與其中。

　　去年，上海市市長(zhǎng)韓正曾向外界透露，上海正在研究的公租房方案有兩個(gè)，其中之一就是上海的每個(gè)區(qū)都建立公租房運(yùn)營(yíng)公司，市、區(qū)各級(jí)政府都出資，然后從銀行貸款，之后購(gòu)買享受了優(yōu)惠政策、價(jià)格低廉的房屋進(jìn)行出租，用租金來(lái)付息還本。

　　此后，上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布《上海市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見》明確了上海將通過(guò)一批專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，以市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)營(yíng)，向包括非滬籍人口的上海常住居民提供公租房，要求價(jià)格將略低于商品房租賃的市場(chǎng)水平。

　　截至目前，包括上海市普陀、徐匯、閔行、虹口、浦東等區(qū)都在謀劃成立專職公司來(lái)運(yùn)營(yíng)公租房項(xiàng)目。

    公租房難退出成燙手山芋

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這種“捆綁打包”模式只是過(guò)渡性安排，并不能長(zhǎng)久為之。楊晨青認(rèn)為，首先，單純靠租金回報(bào)的模式周期過(guò)長(zhǎng)，企業(yè)不愿涉及；另外一方面，指望企業(yè)來(lái)長(zhǎng)期管理租賃房項(xiàng)目無(wú)論從權(quán)限還是精力來(lái)看都不現(xiàn)實(shí)，從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，即使有企業(yè)參建公租房或廉租房，往往建成之后也會(huì)由政府全數(shù)回購(gòu)再統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

　　然而，從現(xiàn)實(shí)層面來(lái)說(shuō)，地方政府根本無(wú)法做到全數(shù)回購(gòu)再統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。上海市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“至少來(lái)說(shuō)，我沒有聽到過(guò)上海市區(qū)政府在公租房的問(wèn)題上會(huì)采取回購(gòu)運(yùn)營(yíng)的方式來(lái)進(jìn)行，政府在民生特別是保障性住房上財(cái)政支出壓力已經(jīng)很大，所以才希望社會(huì)資金能夠參與到保障性住房當(dāng)中，幫助政府解決資金缺口之急�！�

　　隨著今年保障性住房建設(shè)體量的全面擴(kuò)張，尤其從目前政府的規(guī)劃導(dǎo)向來(lái)看，未來(lái)租賃用房將逐漸成為保障房體系的重點(diǎn)，而由于政府投入開發(fā)或回購(gòu)租賃用房同樣需要面對(duì)成本回收周期漫長(zhǎng)的問(wèn)題，這樣一來(lái)無(wú)疑將給地方財(cái)政帶來(lái)巨大的壓力。

　　上海某房地產(chǎn)開發(fā)商告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“公租房從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)就像是一個(gè)燙手山芋，既無(wú)行政性的退出機(jī)制（政府回購(gòu)），又無(wú)市場(chǎng)化的退出機(jī)制（房地產(chǎn)信托基金），變成了兩邊不靠的產(chǎn)物。”

　　所謂“經(jīng)濟(jì)適用房”雖然是保障性住房，但如果住戶的贖購(gòu)條款明晰，在一定程度上也兼具了投資性，而公租房并不具有這樣的屬性，其需要完全來(lái)自于居住功能的需要�！敖�年來(lái)，上海一直在推動(dòng)房地產(chǎn)信托基金（REITs），其實(shí)很適合于公寓出租房項(xiàng)目，但這幾年來(lái)，上海租售比失衡使得市場(chǎng)并不看好REITs�！鄙虾Ｊ薪鹑谵k官員這樣告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》。

　　險(xiǎn)資公租房回報(bào)率不明朗

　　據(jù)了解，去年年底，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)已向國(guó)家發(fā)改委、住建部提交了首只“公租房基金”的方案，這與REITs方式較為類似，投資者可以通過(guò)銀行、信托等理財(cái)產(chǎn)品，和其他基金代理機(jī)構(gòu)間接進(jìn)行投資，從較為謹(jǐn)慎的角度來(lái)看真正的投資回報(bào)率只有5%。

　　從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，或許愿意對(duì)公租房的低投資回報(bào)率進(jìn)行嘗試的只有保險(xiǎn)企業(yè)了。上海市市長(zhǎng)韓正此前也表示正在積極推動(dòng)保險(xiǎn)業(yè)資金進(jìn)入保障房。

　　3月末，中國(guó)平安董事長(zhǎng)馬明哲在2010年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，保障性住房基本是政府主導(dǎo)，在土地價(jià)格、政策方面會(huì)得到政府支持，雖然銷售價(jià)格相對(duì)商品房?jī)r(jià)格低很多，但從投資風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)講，保障性住房相對(duì)安全，投資開發(fā)具有持續(xù)性。

　　今年3月，太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的“太平洋—上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”正式通過(guò)保監(jiān)會(huì)的備案，成為國(guó)內(nèi)首單保險(xiǎn)資金不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃。該計(jì)劃將募集資金40億元，投向上海市徐匯區(qū)鐵路南站地區(qū)、徐匯區(qū)華涇地塊和普陀區(qū)上糧二庫(kù)部分地塊公租房項(xiàng)目。

　　值得注意的是，上述公租房項(xiàng)目的建設(shè)方正是上海地產(chǎn)集團(tuán)，其把原本應(yīng)該向銀行融資的保障房資金轉(zhuǎn)而向保險(xiǎn)公司募集。不過(guò)，由于上述項(xiàng)目都處于建設(shè)階段，租金情況仍未明朗，因而上海地產(chǎn)集團(tuán)和中國(guó)太保究竟能否從中獲得持續(xù)的現(xiàn)金流依然未知。

　　中國(guó)太保資產(chǎn)管理公司董事長(zhǎng)湯大生在被記者問(wèn)及公租房項(xiàng)目投資回報(bào)率的問(wèn)題時(shí)，不愿意給出直接的數(shù)字，僅表示，繼上海公租房的項(xiàng)目后，太平洋資產(chǎn)未來(lái)還會(huì)從長(zhǎng)期投資的角度，考慮保險(xiǎn)資金的投資收益要求，以及公租屋的建設(shè)需要，來(lái)選擇有利的項(xiàng)目，其收益水平肯定會(huì)高于現(xiàn)在債券或其他資產(chǎn)的配置產(chǎn)品。

　　據(jù)悉，中國(guó)首個(gè)公租房基金——建銀精瑞公租房建設(shè)投資基金即將成立，目前方案已報(bào)送國(guó)家發(fā)改委并報(bào)住建部，首期擬募集100億元。未來(lái)3年內(nèi)，將在全國(guó)范圍內(nèi)選擇符合條件的項(xiàng)目，投建數(shù)百萬(wàn)平方米的公租房。

　　公租房退出機(jī)制個(gè)案

　　湖北黃石——公租房分為公益性公租房、社會(huì)性公租房和混合型公租房三種。其中，混合型公租房是指社會(huì)力量和政府共同出資建成或回購(gòu)，按照投資的比例擁有相應(yīng)產(chǎn)權(quán)份額的共有產(chǎn)權(quán)公租房。混合型公租房中，部分項(xiàng)目可面向社會(huì)出租，在承租人租滿三年后，產(chǎn)權(quán)主體可以相互轉(zhuǎn)讓，并且其公租房的用途也可以適當(dāng)?shù)馗淖儭?/P>

　　重慶——公租房承租人在租期滿5年后可以購(gòu)買公租房，但是再次出售時(shí)，只能由政府回購(gòu)，并且回購(gòu)價(jià)格為原銷售價(jià)格加同期銀行存款活期利息。

　　REITs

　　是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易。可以通過(guò)銀行、信托等理財(cái)產(chǎn)品，和其他基金代理機(jī)構(gòu)間接進(jìn)行投資。

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