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德國房地產(chǎn)調(diào)控思路點評
http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2010-8-11

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　　8月10日，國家局統(tǒng)計局發(fā)布房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)顯示，2010年7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 10.3%，房價依然居高不下，房地產(chǎn)新政效果有限。

　　環(huán)顧全球世界各國的房地產(chǎn)市場，粗略劃分，無非是市場化和非市場化的兩類。市場化的意味著房產(chǎn)是作為投資導(dǎo)向的，房產(chǎn)既是自住消費品又是投資品，市場化程度和政府介入的程度決定投資品屬性的強弱。非市場則意味著房產(chǎn)以居住為導(dǎo)向，限制投資和炒賣。

　　限制房地產(chǎn)投資品屬性也很簡單，無非是去市場化，如通過政府介入，用稅收、行政手段增加其市場交易的摩擦成本，降低其流動性；或設(shè)立嚴(yán)苛的市場準(zhǔn)入，直接限制進入這個市場的參與者；或政府大量供給非交易性房產(chǎn)(廉租房、其他公屋等等).

　　比如德國，從1977年至今，德國房價平均只上升60%，同期人均收入上升三倍，即德國房價平均每年只上漲1%。德國每年有25萬套新公寓完工，是擁有最詳盡建屋規(guī)劃的國家之一。德國實行“先存后貸”合同儲蓄計劃，即買樓者先存入樓價50%才獲貸款，固定利率年期平均11年半，即如你決定買樓，可以先行存款，直到存款相當(dāng)于樓價50%便可買樓；存款是固定利率，貸款亦是固定利率，沒有變化。另外，只有42%家庭擁有自住物業(yè)，其余58%租樓(年輕人77%租樓)，由于供應(yīng)充足，樓價平均每年只升1%，置業(yè)只作為自住，不能博資產(chǎn)升值。德國還可以“自建房”及“合作建房”，即一批人加起來向政府買地自行興建，完成后“分樓”，又或一幢大廈業(yè)主合作將它重建然后“分樓”。地產(chǎn)商所訂樓價如超出“合理房價20%”便構(gòu)成違法行為，可告上法庭，不但罰款，而且負刑事責(zé)任。物業(yè)交易政府抽1%到1.5%不動產(chǎn)稅、3.5%交易稅；如有利潤抽15%盈利稅，租金收入抽25%利得稅，房屋管理、維修費用由業(yè)主負責(zé)。

　　所以，德國的例子顯示解決中國房地產(chǎn)泡沫問題，其實首先在于模式的確立。是以投資品為導(dǎo)向，還是要以消費品為導(dǎo)向。如果國家已經(jīng)確立普通居民住房的消費品導(dǎo)向了的話，一方面加快保障性住房供給，一方面出臺嚴(yán)苛的交易所得累進稅(根據(jù)交易套數(shù)、交易頻率)，增加市場摩擦成本，讓那些持有大量房產(chǎn)的投資和投機的人賣出賺不到錢，這樣在資金成本的壓力下，房價會慢慢往下降。

　　如果中國依然要堅持市場化的模式，房地產(chǎn)作為相當(dāng)?shù)耐顿Y品屬性而存在，那其決定因素其實最終就是利率。跟任何資產(chǎn)價值決定沒有區(qū)別。

　　按哈耶克的講法，任何資產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵其實都異乎尋常地簡單，過度的貨幣和信貸擴張之后，企業(yè)和家庭對于長期利率的預(yù)期極低，甚至是負利率，只有投資在一些在遙遠的未來才有回報的項目，才能求得心靈的安慰。所以抑制泡沫唯有大幅抬升長期利率的預(yù)期。除此，別無他法。

　　當(dāng)然很多人會講中國各種體制性痼疾來解釋當(dāng)下中國的高房價存在的客觀性，但其實是土地財政這些體制性痼疾決定著這個國家中央銀行貨幣政策的取向。

　　中國的地方政府經(jīng)過多年的高歌猛進的投資沖動，早已債臺高筑，今年余額很可能邁上10萬億的平臺貸款，加息一個點，地方政府每年將為此多付出1000億人民幣的利息。房地產(chǎn)價格的波動將使得這些負債立刻化身為銀行的幽靈，沒有把握處理的情況下，只能捂住，銀行也希望拖延更多時間，將儲戶的利息率壓制在低位。

　　宏觀決策者冀望于無痛療法，既不想升值也不想加息，不愿全面收緊貨幣解決泡沫問題，他們希望用定點行政調(diào)控來管理宏觀問題，但經(jīng)濟中的高水位降不下來，房價如何可能降呢？

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德國房地產(chǎn)調(diào)控思路點評