多重利空

　　近期，美國(guó)住房市場(chǎng)利空數(shù)據(jù)頻傳。美國(guó)商務(wù)部２５日公布的數(shù)據(jù)顯示，７月份美國(guó)新房銷售量環(huán)比大跌１２．４％，經(jīng)季節(jié)調(diào)整按年率計(jì)算為２７．６萬套，為１９６３年開始此項(xiàng)記錄以來的最低水平。另據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，占整個(gè)房市銷售量約８５％的舊房銷售量７月份環(huán)比暴跌２７．２％，跌幅為１９６８年以來最大。

　　住房銷售疲軟抑制了新房開工量和建筑開支的增長(zhǎng)。據(jù)美國(guó)商務(wù)部數(shù)據(jù)，７月份美國(guó)新房開工量雖小幅上升，但反映未來新房建筑走勢(shì)的新房建筑許可證發(fā)放量下跌３．１％，至１４個(gè)月來最低水平。同時(shí)，６月份私人住宅建筑開支在前一個(gè)月環(huán)比下降１．５％后進(jìn)一步下跌０．８％。

　　房?jī)r(jià)方面，７月份美國(guó)舊房銷售中間價(jià)環(huán)比下跌０．２％，新房銷售中間價(jià)環(huán)比下跌６％。美銀美林全球研究部門高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家米歇爾·邁耶認(rèn)為，房?jī)r(jià)可能會(huì)下探新的底部，并將是一輪長(zhǎng)期、痛苦的下跌過程。

　　美國(guó)財(cái)政部與住房和城市發(fā)展部日前發(fā)布住房市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告說，美國(guó)住房市場(chǎng)形勢(shì)繼續(xù)改善，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，但仍面臨房貸違約、止贖等一系列挑戰(zhàn)。國(guó)際貨幣基金組織也警告說，美國(guó)房市存在二次探底風(fēng)險(xiǎn)。

　　復(fù)蘇受阻

　　近兩個(gè)月美國(guó)住房市場(chǎng)回暖勢(shì)頭不再，其直接原因是政府房市扶助政策終止。為助房市復(fù)蘇，美國(guó)政府去年開始向首次購(gòu)房者提供最高８０００美元的稅收返還。受這一政策推動(dòng)，美國(guó)住房市場(chǎng)曾在今年春季出現(xiàn)短暫復(fù)蘇，新、舊住房銷量雙雙增加。但在購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策于４月底到期后，購(gòu)房合同簽約量開始大幅萎縮，房市再次下探。

　　一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，美國(guó)房市扶助政策并沒有從根本上改變住房市場(chǎng)供需基本面情況，而只是將一部分交易量提前到政策有效期內(nèi)予以消化，人為改變了住房市場(chǎng)調(diào)整軌跡。但是，住房市場(chǎng)在繁榮時(shí)期積聚的泡沫仍待擠出，這一調(diào)整過程不可避免。

　　除政策因素外，美國(guó)住房市場(chǎng)持續(xù)低迷有其深層次原因。首先，就業(yè)市場(chǎng)持續(xù)疲軟、個(gè)人收入增長(zhǎng)乏力導(dǎo)致居民購(gòu)買能力和意愿下降，對(duì)于住房這樣的大筆支出更是慎而又慎。目前美國(guó)失業(yè)率仍高達(dá)９．５％，潛在購(gòu)房者因擔(dān)心失業(yè)導(dǎo)致的房貸違約風(fēng)險(xiǎn)而不敢貿(mào)然出手。與此同時(shí)，消費(fèi)者由于預(yù)期房?jī)r(jià)將繼續(xù)下跌，因而大多選擇持幣待購(gòu)，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。

　　其次，當(dāng)前美國(guó)待售房屋積壓嚴(yán)重，供應(yīng)過剩而需求不足對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著下行壓力。截至７月底，美國(guó)待售舊房存量達(dá)到３９８萬套，以目前銷售速度需１２．５個(gè)月方能售罄。同期，待售新房存量為２１萬套，需９．１個(gè)月售完。

　　盡管在市場(chǎng)上正式掛牌出售的房屋數(shù)量已然處于高位，但可能還只是冰山一角，美國(guó)住房市場(chǎng)還存在數(shù)目可觀的“影子庫存”，包括被銀行接管但尚未掛牌出售的止贖住房以及正處于止贖程序未來可能被銀行接管的住房等。據(jù)美國(guó)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)跟蹤公司統(tǒng)計(jì)，今年上半年，美國(guó)新增住房止贖案例約１６５萬件，預(yù)計(jì)全年止贖案例將超過３００萬件，刷新去年創(chuàng)下的２８０萬件的歷史最高紀(jì)錄。

　　拖累經(jīng)濟(jì)

　　從歷史來看，此前美國(guó)數(shù)次發(fā)生經(jīng)濟(jì)衰退后，住房市場(chǎng)大多率先反彈，并成為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要拉動(dòng)力量。而此次美國(guó)經(jīng)濟(jì)步入復(fù)蘇軌道已一年有余，而住房市場(chǎng)依然脆弱。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，住房市場(chǎng)存在二次探底風(fēng)險(xiǎn)，并將拖累經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐。

　　一方面，住房市場(chǎng)低迷將抑制建筑開支及家具、家裝材料等相關(guān)商品的需求。另一方面，房?jī)r(jià)下跌將通過財(cái)富效應(yīng)抑制居民消費(fèi)開支。房地產(chǎn)泡沫破裂前，大量美國(guó)家庭正是通過將不斷升值的房產(chǎn)向銀行抵押進(jìn)行融資來支撐消費(fèi)。

　　此外，房市低迷還通過抑制勞動(dòng)力流動(dòng)性阻礙就業(yè)市場(chǎng)復(fù)蘇。房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂導(dǎo)致大量“負(fù)資產(chǎn)”（即購(gòu)房貸款額超過房屋本身價(jià)值）房屋出現(xiàn)，勞動(dòng)者要想遷移到其他地區(qū)尋找工作機(jī)會(huì)只能將房屋賤賣。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全美約四分之一的住房處于“負(fù)資產(chǎn)”狀態(tài)，導(dǎo)致勞動(dòng)力流動(dòng)性顯著下降。

　　美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備委員會(huì)前主席格林斯潘本月初警告說，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)惡化，則美國(guó)經(jīng)濟(jì)可能再次陷入衰退。他指出，大量“負(fù)資產(chǎn)”房屋將導(dǎo)致未來房屋止贖率大幅攀升，并進(jìn)一步壓低房?jī)r(jià)。

　　為應(yīng)對(duì)止贖危機(jī)，穩(wěn)定住房市場(chǎng)，奧巴馬政府采取了一系列針對(duì)貸款購(gòu)房者的扶助政策，其中最主要的是“住房可償付貸款重組計(jì)劃”。該計(jì)劃于２００９年４月啟動(dòng)，政府通過向貸款商提供補(bǔ)助，鼓勵(lì)他們修改與借款人的房貸合同條款，降低月供額度，避免住房止贖。

　　美國(guó)財(cái)政部與住房和城市發(fā)展部最新報(bào)告顯示，“住房可償付貸款重組計(jì)劃”設(shè)計(jì)之初預(yù)計(jì)覆蓋３００萬到４００萬購(gòu)房者，但截至今年７月底，只有１３０多萬購(gòu)房者加入該計(jì)劃，且其中大部分為臨時(shí)性貸款重組，實(shí)現(xiàn)永久性貸款重組的不足５０萬人。與此同時(shí)，購(gòu)房者即便在進(jìn)行永久貸款重組后，還面臨二次違約風(fēng)險(xiǎn)，即在更優(yōu)惠、更寬松的還貸條件下仍無法按時(shí)還貸。

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