一、2009年適度寬松貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場影響效果顯著

　　1.2009年貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場采取供給、需求雙向驅(qū)動(dòng)的作用方式

　　貨幣政策刺激房地產(chǎn)市場的作用方式包括：大量投放貸款增加房地產(chǎn)市場貨幣供應(yīng)量，同時(shí)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道；配合財(cái)政政策降低利率和稅收，以減輕消費(fèi)者購房成本，豐富消費(fèi)者購房手段。

　　首先，加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)貸款的支持。國辦發(fā)��2008��131號(hào)文提出“支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求”�！蛾P(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。

　　2。適度寬松貨幣政策影響下房地產(chǎn)市場的積極反應(yīng)

　　適度寬松的貨幣政策、“保增長”同房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展結(jié)合得更為緊密。2009年房地產(chǎn)業(yè)依然承擔(dān)起“保增長”的重任，體現(xiàn)在：全國房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造的增加值占GDP約6%，其中上海超過了20%；房地產(chǎn)業(yè)投資、房地產(chǎn)企業(yè)完成開發(fā)投資總量和增速依然高漲，2009年房地產(chǎn)行業(yè)投資43064.5億元，占全部投資的22.2%；房地產(chǎn)企業(yè)投資活躍，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資36231.71億元，比2008年增長16.1%；從“國房景氣指數(shù)”看，自2009年3月到達(dá)谷底后，從4月份開始直到12月份，其數(shù)值上升到103.66.

　　在適度寬松貨幣政策影響下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)購銷兩旺的局面。2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%，尤其是2008年貸款七折利率優(yōu)惠政策延續(xù)的影響，其中商品住宅銷售面積增長速度最高，達(dá)到43.9%；商品房銷售額43995億元，比2008年增長75.5%，同樣也是商品住宅銷售額增長速度最高，達(dá)到80.0%。

　　房地產(chǎn)市場在2009年成為提升銀行貸款質(zhì)量、保證收益率、優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)的重要領(lǐng)域。2009年銀行中長期貸款主要投向基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)。2009年房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)貸款占金融機(jī)構(gòu)中長期貸款的比重為5.08%，房地產(chǎn)開發(fā)國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源的19.77%，占實(shí)際完成投資額的31.17%。2009年個(gè)人按揭貸款8403億元，占居民戶貸款總額的10.27%，占居民戶消費(fèi)貸款總額的15.19%。

　　3。適度寬松貨幣政策影響下房地產(chǎn)市場的負(fù)面反應(yīng)

　　適度寬松貨幣政策、房屋供求關(guān)系失調(diào)等因素使商品房價(jià)格上漲過快。2009年4月份全國70個(gè)大中城市二手房環(huán)比和同比價(jià)格同時(shí)上漲，到10月份接受調(diào)查的全國70個(gè)大中城市中房屋銷售價(jià)格指數(shù)未上漲的所剩無幾。房屋銷售價(jià)格上漲，一方面是由于購房需求增加、供應(yīng)不足，另一方面是寬松貨幣政策豐富了購房者購買手段并使其更加便利，投機(jī)因素也推動(dòng)了房價(jià)上漲，但房價(jià)上漲過快客觀上加重了購房者負(fù)擔(dān)，加劇了房地產(chǎn)市場的震動(dòng)。

　　土地市場“地王”頻出。2009年，北京、上海、重慶、杭州、成都等城市50.5億元、72.45億元、40.6億元的“地王”不斷刷新總地價(jià)和單位地價(jià)的新紀(jì)錄。從土地要素供給角度看，“地王”頻出助推房價(jià)上漲。

　　銀行向房地產(chǎn)行業(yè)放貸過快存在潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。在2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款合計(jì)達(dá)到了19696億元，是2008年的1.82倍。房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速過快強(qiáng)化了金融系統(tǒng)對(duì)市場和政策的敏感性，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)加大金融鏈條對(duì)房地產(chǎn)市場波動(dòng)的反應(yīng)。

　　保障性住房建設(shè)過度依賴財(cái)政手段而缺乏貨幣政策手段的支撐。在保障性安居工程建設(shè)中，中央財(cái)政安排資金551億元，占據(jù)保障性住房建設(shè)的主體，貨幣政策支持保障性住房建設(shè)的力度有待強(qiáng)化。

　　二、2010年貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場影響的展望

　　2010年全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程并不確定，外需不足對(duì)我國影響還在持續(xù)，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)還不穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)性矛盾仍然突出。2010年在我國政府工作報(bào)告中明確提出要繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，著力點(diǎn)是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和防止通脹。貨幣政策重點(diǎn)在于：配合其他政策進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并解決產(chǎn)能過剩問題，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)并強(qiáng)化流動(dòng)性管理，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)金融體系穩(wěn)定，提高金融可持續(xù)支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的能力，促進(jìn)民間直接投資。2010年貨幣政策手段將更加多樣化、更加靈活，注重運(yùn)用存款準(zhǔn)備金率、利率等多元化手段配合信貸調(diào)整貨幣供應(yīng)量。

　　2010年貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場的影響可能體現(xiàn)在如下方面：

　　1.2010年初貨幣政策釋放收緊信號(hào)已經(jīng)影響到房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)業(yè)作為帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要“杠桿”，毫無疑問，2010年初我國貨幣政策調(diào)控也會(huì)延伸到房地產(chǎn)市場。2010年初兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行放貸變緩、資本市場融資渠道縮窄，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)性貸款首當(dāng)其沖受到影響，資金鏈將進(jìn)一步收緊，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大投資規(guī)模、加大開發(fā)力度產(chǎn)生一定制約作用。

　　2。平衡供求、鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)、房地產(chǎn)市場穩(wěn)定與防范金融風(fēng)險(xiǎn)結(jié)合得更加緊密。2010年宏觀調(diào)控對(duì)利用銀行貸款將會(huì)采取“有保有壓”的方式，商業(yè)銀行在一定區(qū)間內(nèi)對(duì)利率實(shí)行差異化定價(jià)，繼續(xù)支持“自住型”購房需求，不支持投資投機(jī)性購房需求。監(jiān)管部門也會(huì)更加重視防范房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。防范個(gè)人按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)除嚴(yán)格執(zhí)行二套房新政外，對(duì)住房按揭貸款申請(qǐng)者的個(gè)人情況審查也將更為嚴(yán)格。

　　3。金融體系支持房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的步伐不會(huì)停滯，但審查條件可能更為嚴(yán)格。供需不對(duì)等仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的主要矛盾，2010年穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的首要任務(wù)就是增加土地和房屋供給，尤其是普通商品房的供給，建設(shè)保障性住房也成為平抑房價(jià)上漲的重要手段。適度寬松貨幣政策環(huán)境下金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)開發(fā)貸款、加速住房合理建設(shè)的導(dǎo)向仍將延續(xù)，資本市場融資也將為房地產(chǎn)開發(fā)提供有力支撐。

　　4。遏制投資性、投機(jī)性需求引發(fā)房價(jià)過快上漲是2010年貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)。2010年抑制房地產(chǎn)市場投資和投機(jī)性需求將同“控價(jià)格、保民生”緊密結(jié)合，對(duì)利用銀行貸款購買多套住房首付比例及利率執(zhí)行更為嚴(yán)格的政策，以加大投資、投機(jī)成本，宏觀調(diào)控對(duì)利用銀行資金對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資、投機(jī)性需求給出明確的抑制信號(hào)。

　　5。依靠信貸等手段調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、調(diào)動(dòng)地方政府加大保障性住房建設(shè)力度應(yīng)是本年度貨幣政策的又一重點(diǎn)內(nèi)容。2010年貨幣政策支持保障性住房、安居工程、棚戶區(qū)改造仍有很大的作用空間，2010年的貨幣政策對(duì)惠民房屋支持的關(guān)鍵在于利用金融杠桿調(diào)動(dòng)如公積金等各類資金積極參與，同時(shí)確保資金安全。

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