從上世紀(jì)80年代中國(guó)飯店實(shí)行對(duì)外開(kāi)放以來(lái)，已經(jīng)在標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、經(jīng)營(yíng)管理、資本營(yíng)運(yùn)等領(lǐng)域積累了一定的經(jīng)驗(yàn)和研究成果。不過(guò)在新的國(guó)際形勢(shì)和發(fā)展機(jī)遇下.結(jié)合中國(guó)本土的發(fā)展政策和飯店業(yè)自身的特征屬性，國(guó)內(nèi)飯店的投資策略、營(yíng)運(yùn)機(jī)制和盈利模式等都還需要不斷總結(jié)創(chuàng)新，從而確保未來(lái)飯店投資能夠獲得一個(gè)較高的收益回報(bào)。

    1.以產(chǎn)品線為依托的投資策略

    所謂產(chǎn)品線是從投資者角度將飯店看作是投資活動(dòng)的產(chǎn)品。圍繞市場(chǎng)需求和投資意向可以將所有飯店分為三大系列即主題型飯店、功能性飯店和綜合型飯店.三大系列飯店都可分別開(kāi)發(fā)不同的投資產(chǎn)品線其中主題型飯店則包含了種類豐富多樣且特色鮮明的主題它是國(guó)外飯店經(jīng)營(yíng)模式中比較成功的一種客人在消費(fèi)中時(shí)刻都能體驗(yàn)到飯店獨(dú)特的主題內(nèi)涵。例如拉斐特以法國(guó)源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的葡萄酒文化為主題、瑞士蘇黎世單身女性飯店、美國(guó)尸estHotel寵物飯店等:功能型飯店則是以滿足某種細(xì)分市場(chǎng)為目的著重突出某種功能的飯店.在飯店的功能、設(shè)施和服務(wù)中體現(xiàn)出相應(yīng)的專業(yè)水平.又可以細(xì)分為度假飯店、會(huì)議展覽飯店、商務(wù)飯店‘公寓式飯店等綜合型飯店則是滿足一般大眾消費(fèi)市場(chǎng)的飯店當(dāng)然每一種飯店都會(huì)有自身的一個(gè)主題定位.綜合型飯店只是在服務(wù)和產(chǎn)品中更加體現(xiàn)大眾化各種功能都還比較齊全。

    產(chǎn)品線投資策略的優(yōu)勢(shì)則在于:首先有比較高的競(jìng)爭(zhēng)門檻其次能夠提供持續(xù)穩(wěn)定的利潤(rùn)回報(bào)。通常投資商會(huì)在三大系列飯店之間或之中重點(diǎn)打造一條或多條產(chǎn)品線，并通過(guò)這些產(chǎn)品線的不斷延伸實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的綜合效益和持續(xù)發(fā)展。由于飯店性質(zhì)的差異，三大系列飯店在投資策略上也有所不同:主題型飯店在塑造自身的文化內(nèi)涵和主題上難度比較大.從設(shè)計(jì).建設(shè)、裝修到經(jīng)營(yíng)管理、服務(wù)都需要大量的資金投入，由于客源市場(chǎng)的局限，投資回收的風(fēng)險(xiǎn)最大但一旦獲得成功可以產(chǎn)生長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)效益并且避免無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)有實(shí)力的投資商可以提早進(jìn)入;功能型飯店要求客源市場(chǎng)比較充足.一般來(lái)說(shuō)規(guī)模比較大、檔次比較高、服務(wù)個(gè)性化.區(qū)位條件是其最重要的投資因素度假型飯店要求在自然環(huán)境優(yōu)美的地區(qū)、商務(wù)型飯店則要求商務(wù)、人流比較集中的城市中心區(qū)、會(huì)展型飯店則要求比較便捷的交通，功能型飯店運(yùn)營(yíng)成本高但投資回報(bào)快;相對(duì)而言綜合型飯店投資成本低，但因?yàn)槿狈︶槍?duì)性的目標(biāo)市場(chǎng)，飯店經(jīng)營(yíng)管理比較困難.投資利潤(rùn)率不是很高.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也比較小。

    2.以資金鏈為紐帶的投資策略

    隨著飯店市場(chǎng)的不斷成熟，飯店投資者以大投入攫取高利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)逐漸不復(fù)存在并且一般飯店的投資回收期相對(duì)延長(zhǎng)，投資飯店必須有雄厚的資金作保證.另外則可以通過(guò)合理的資金循環(huán)形成良性的資金鏈，將資金分散在一些防御性強(qiáng)、成長(zhǎng)’}生好的飯店類型上從而確保飯店資金的順利回收和增值。

    目前從投資總成本的角度來(lái)看飯店投資主要集中在豪華型飯店和經(jīng)濟(jì)型飯店上.豪華型飯店建設(shè)周期長(zhǎng)投資成本高根據(jù)國(guó)際飯店業(yè)的一般標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)飯店每間客房的投資成本在10一15萬(wàn)美元之間，四星級(jí)飯店每間客房的投資成本在8一10萬(wàn)美元之間.三星級(jí)飯店每間客房的投資成本在6一8萬(wàn)美元之間，建造一個(gè)豪華飯店需要少則幾個(gè)億.多則幾十個(gè)億的資金;而一般經(jīng)濟(jì)型飯店每間客房的投資成本在1.5一3萬(wàn)美元之間.而且平均房?jī)r(jià)穩(wěn)定，能夠保證正常的投資回報(bào)。

    從投資策略上講，目前投資豪華飯店回收期較長(zhǎng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較緩高星級(jí)飯店在我國(guó)某些地區(qū)已開(kāi)始呈現(xiàn)出過(guò)剩的供需狀況如短時(shí)間過(guò)分投資大量的高星級(jí)飯店.資金運(yùn)作會(huì)存在一定的難度;投資經(jīng)濟(jì)型飯店特別是連鎖型的經(jīng)濟(jì)型飯店.它們一般對(duì)宏觀調(diào)控不敏感，其規(guī)�；�的經(jīng)營(yíng)提高了出租率.品牌化的經(jīng)營(yíng)提供了服務(wù)保障連鎖化的經(jīng)營(yíng)降低了單位經(jīng)營(yíng)成本我國(guó)近期投資連鎖經(jīng)濟(jì)型飯店一般成長(zhǎng)性都表現(xiàn)較好。2004年號(hào)稱世界上最大的經(jīng)濟(jì)型飯店連鎖品牌速8正式亮牌北京‘并打算每月兩家的速度拓展.法國(guó)雅高也計(jì)劃每年在中國(guó)發(fā)展10家宜必思品牌飯店，這些經(jīng)濟(jì)型飯店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率最好能達(dá)到5o%。

    3.以時(shí)間軸為序列的投資策略

    在追求價(jià)值實(shí)現(xiàn)的時(shí)代，投資就是為了體現(xiàn)資本增值.但是在如今高速發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)中資本增值不僅表現(xiàn)為賬面絕對(duì)數(shù)額的增加，還要考慮資本的時(shí)間價(jià)值、通貨膨脹、匯率變動(dòng)和國(guó)家政策等因素。以時(shí)間軸為序列的飯店投資策略是從投資資本的時(shí)間價(jià)值出發(fā)結(jié)合飯店產(chǎn)品的生命周期規(guī)律，在時(shí)序上進(jìn)行對(duì)投資進(jìn)行優(yōu)化組合。投資建造飯店是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，一般正常籌建周期在2一3年左右.試營(yíng)業(yè)半年.投資回收期則至少在8年以上.這就需要對(duì)飯店投資進(jìn)行準(zhǔn)確的項(xiàng)目估算和收益分析。

    美國(guó)W，mber斤AI11son丁ong&Go。(WA丁G)專業(yè)飯店設(shè)計(jì)公司認(rèn)為:最有可能影響創(chuàng)收和成本節(jié)約的環(huán)節(jié)是總體規(guī)劃設(shè)計(jì)階段優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)能使土地價(jià)值的回報(bào)率達(dá)到最大他們通過(guò)研究數(shù)據(jù)表明優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)與飯店盈利有強(qiáng)相關(guān)性.能對(duì)飯店的營(yíng)業(yè)額和營(yíng)運(yùn)成本兩個(gè)主要方面產(chǎn)生較大影響。因而雖然在前期籌建環(huán)節(jié)(立項(xiàng)‘土建、裝飾和購(gòu)置設(shè)施設(shè)備)有較大的資金流出.但這一環(huán)節(jié)對(duì)飯店建成后的產(chǎn)出至關(guān)重要，并且如果籌建期失控和延長(zhǎng)會(huì)增加投資成本.在這一階段投資商要注入充足的資金和高度的關(guān)注在飯店建成后飯店投資會(huì)逐步減少并過(guò)渡到資金回收期:然而需要注意的是.按照飯店的生命周期規(guī)律，10年以上的飯店需進(jìn)行整體改造才能夠正常運(yùn)營(yíng).飯店投資方還需要適當(dāng)?shù)淖芳油顿Y.以延長(zhǎng)飯店的盈利時(shí)段例如按照國(guó)際奧委會(huì)的要求.2009年北京市的星級(jí)飯店數(shù)應(yīng)達(dá)到800家然而目前北京市星級(jí)飯店業(yè)中的相當(dāng)部分也已進(jìn)入到了1o年的店齡期，還需要新建或升級(jí)改造300家.相對(duì)而言升級(jí)改造方案具有較大的優(yōu)勢(shì)。

    4.以收益率為前提的投資策略

    投資收益率是每一位精明的投資商最關(guān)心的指標(biāo)它能夠直接反映整個(gè)投資活動(dòng)的狀況。然而投資收益率的高低也是受多種因素決定的.在投資學(xué)中風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)總是成正比關(guān)系，投資高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)或領(lǐng)域可以獲得高回報(bào)，但一味追求高收益率的行業(yè)也必將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，其關(guān)鍵是要能夠做出正確的投資決策。根據(jù)飯店經(jīng)營(yíng)管理的屬性，一般影響飯店投資收益的因素有:飯店區(qū)位、產(chǎn)品市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)管理等，其中區(qū)位的選擇又要考慮城市的經(jīng)濟(jì)水平、交通狀況、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、基礎(chǔ)設(shè)施和制度環(huán)境等因素產(chǎn)品市場(chǎng)則要尋求適合飯店自身特色的市場(chǎng)定位:經(jīng)營(yíng)管理一般與管理品牌、人力資源等因素相關(guān)。

    要確保飯店投資經(jīng)營(yíng)能夠獲得正常或超常的收益，必須考慮以下幾方面的策略:第一，投資優(yōu)勢(shì)區(qū)位從地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和增長(zhǎng)潛力來(lái)看.沿海發(fā)達(dá)城市、活力型和增長(zhǎng)型的二線城市可作為飯店投資方向，像江蘇的蘇州、無(wú)錫‘常州，浙江的寧波、溫州、湖州等廣東的珠海、惠州、東莞等湖北的宜昌荊州、襄樊等從市場(chǎng)需求狀態(tài)來(lái)看，交通便利.流動(dòng)人口大、基礎(chǔ)設(shè)施完善的城市可作為飯店投資方向如全國(guó)的政治中心北京國(guó)際金融中心上海、交通樞紐武漢、旅游勝地桂林等.第二.投資超前市場(chǎng)，客源市場(chǎng)是一個(gè)風(fēng)云變幻的消費(fèi)集中人群，準(zhǔn)確把握未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和潮流就需要投資商敏銳的市場(chǎng)洞察力和判斷力就目前來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)型飯店能夠較好的滿足目前國(guó)內(nèi)大眾需求產(chǎn)權(quán)式飯店則引領(lǐng)著高端的度假休閑市場(chǎng);第三.投資品牌飯店飯店品牌本身具有一定的擴(kuò)張度，在營(yíng)銷宣傳、人力資源開(kāi)發(fā)、財(cái)務(wù)管理等方面有著成功的經(jīng)驗(yàn)，可有效地降低飯店?duì)I運(yùn)成本。

    5.以情感源為基點(diǎn)的投資策略

    所謂以情感源為基點(diǎn)就是從投資商的心態(tài)來(lái)考慮投資決策從企業(yè)戰(zhàn)略管理的角度來(lái)分析.這個(gè)主要取決于公司的企業(yè)文化和經(jīng)營(yíng)理念，最主要的表現(xiàn)為公司領(lǐng)導(dǎo)者的思維方式、經(jīng)營(yíng)哲學(xué)等，不同類型的領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)采用不同的投資策略開(kāi)拓型、征服型、理財(cái)型的領(lǐng)導(dǎo)人可能比較主動(dòng).積極尋求每一個(gè)投資的機(jī)遇，而冷靜型、行政型的領(lǐng)導(dǎo)人則側(cè)重于穩(wěn)妥型的長(zhǎng)線投資策略。飯店投資的商機(jī)也是稍縱即逝.在進(jìn)行科學(xué)分析的基礎(chǔ)之上更需要投資決策者的個(gè)人智慧和勇氣，真正做到理性投資。

    對(duì)于中國(guó)的飯店投資分布來(lái)看，國(guó)外飯店集團(tuán)往往選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市或旅游資源豐富的城市立足特別是北京、上海、廣州、杭州‘桂林等直轄市、省會(huì)城市和著名旅游城市，從眾行為以及由此推動(dòng)引發(fā)的市場(chǎng)波動(dòng)使得這些區(qū)域常處于過(guò)度的非理性繁榮和危機(jī)交替的狀態(tài).殊不知西部大開(kāi)發(fā)和振興東北的政策也暗藏著巨大的商機(jī)業(yè)內(nèi)人士分析目前已經(jīng)出現(xiàn)飯店資本西征的脈動(dòng).2004年包括喜來(lái)登.圣達(dá)特以及香格里拉等在內(nèi)的多家國(guó)際著名管理集團(tuán)紛紛宣布在四川的擴(kuò)軍計(jì)劃，內(nèi)地希望集團(tuán)耗資10億元修建的家園國(guó)際飯店以及在九寨溝新開(kāi)的另兩家五星級(jí)飯店等。

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