一.國(guó)外商業(yè)貸款融資途徑。這類融資渠道大概分為外國(guó)政府貸款、國(guó)際金融組織貸款、國(guó)際商業(yè)貸款。最常用的是國(guó)際商業(yè)貸款方式，在我國(guó)現(xiàn)行的管理中，國(guó)際商業(yè)貸款包括國(guó)外商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)貸款、出口銀行、發(fā)行境外債券、國(guó)際金融租賃等。但是特別注意的是這種融資模式因?yàn)榫哂谐瑥?qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制程序、特別看重企業(yè)現(xiàn)金流、特別看重企業(yè)是否穩(wěn)健成長(zhǎng)等因素，所以快而穩(wěn)健的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目才是最重要的。

    二.旅游地產(chǎn)證券化的模式選擇。將旅游地產(chǎn)與資本市場(chǎng)運(yùn)作捆綁在一起將是未來(lái)融資的趨勢(shì)，這樣有利于在大規(guī)模的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中獲取資金，加速資本積累，促進(jìn)土地的有效利用。資產(chǎn)證券化根據(jù)其產(chǎn)生現(xiàn)金流資產(chǎn)類型的不同，劃分為MBS、CMBS、REITs、ABS、海外房地產(chǎn)投資基金等。其中MBS是以住房抵押貸款為基礎(chǔ)，以借款人對(duì)貸款進(jìn)行償付所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支撐。CMBS商業(yè)抵押擔(dān)保證券（簡(jiǎn)稱CMBS，CommercialMortgageBackedSecurity）是指將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款匯聚到一個(gè)組合抵押貸款池中，通過(guò)證券化過(guò)程，以債券形式向投資者發(fā)行的融資方式。CMBS與MBS的主要區(qū)別在于，MBS以住宅地產(chǎn)作為擔(dān)保，而CMBS以商業(yè)地產(chǎn)作為貸款抵押品。REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。REITs一般從上市或非上市公司收購(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)，且嚴(yán)格限制資產(chǎn)出售，較大部分收益來(lái)源于房地產(chǎn)租金收入、房地產(chǎn)抵押利息或來(lái)自出售房地產(chǎn)的收益，能夠在證券交易所上市流通。REITs既是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，又能為購(gòu)買者提供投資某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的渠道。一般來(lái)說(shuō)，分為股權(quán)類、債權(quán)類和混合型三種。ABS是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來(lái)募集資金的一種項(xiàng)目融資方式；主要針對(duì)除不動(dòng)產(chǎn)外的能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的、可預(yù)期現(xiàn)金流的資產(chǎn)加以證券化。目前，ABS資產(chǎn)證券化是國(guó)際資本市場(chǎng)上流行的一種項(xiàng)目融資方式，已在許多國(guó)家的大型項(xiàng)目中采用。海外房地產(chǎn)基金對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已改變了以前的觀望態(tài)度，投資力度很大，投資基金是基金公司靠發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會(huì)募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對(duì)象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式；因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的資產(chǎn)范圍很廣，除旅行社、旅游飯店、旅游交通公司的固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)和其他資產(chǎn)外，一般還包括景點(diǎn)與景區(qū)中的自然和人文資源，以及相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施、附屬服務(wù)業(yè)、商業(yè)和零售業(yè)的固定資產(chǎn)、住宅和流動(dòng)資產(chǎn)等，所以應(yīng)該根據(jù)這些資產(chǎn)的特點(diǎn)來(lái)選擇不同的融資模式。

    三.境內(nèi)外上市融資。上市融資越來(lái)越重要，成為各旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的首選融資模式，境外直接上市即直接以國(guó)內(nèi)公司的名義向國(guó)外證券主管部門申請(qǐng)發(fā)行的登記注冊(cè)，并發(fā)行股票(或其它衍生金融工具)，向當(dāng)?shù)刈C券交易所申請(qǐng)掛牌上市交易。即通常說(shuō)的N股、S股等。通常還有的做法就是買殼借殼上市。

    四.金融租賃融資。金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請(qǐng)求，按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣人購(gòu)買承租人指定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將一個(gè)時(shí)期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)讓渡給承租人。只要雙方協(xié)商一致，在租賃期滿后，該租賃物即可以歸承租人所有。

    五.典當(dāng)融資。典當(dāng)是當(dāng)戶將其動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物。

    總的來(lái)說(shuō)，旅游地產(chǎn)行業(yè)是土地和資金的緊密結(jié)合體，二者缺一不可。在當(dāng)前新的金融環(huán)境下，融資能力就是競(jìng)爭(zhēng)力。從以上諸多的融資途徑來(lái)看，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款相對(duì)容易獲得，這是企業(yè)的主要融資工具；國(guó)外商業(yè)銀行貸款一旦獲得，貸款數(shù)額相對(duì)巨大，利率較高；投資信托在期限、規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)方面與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)匹配，融資方式靈活，節(jié)稅，適合中大型房企；投資基金關(guān)注成長(zhǎng)型規(guī)范企業(yè)，回報(bào)要求高；境內(nèi)上市可以提升企業(yè)品牌，直接擴(kuò)大融資渠道，適應(yīng)房企改制需求；境外上市上市公司可達(dá)到盡可能高的價(jià)格，公司可獲得較大聲譽(yù)，股票發(fā)行范圍廣；金融租賃節(jié)省成本，有避稅作用，無(wú)需額外抵押和擔(dān)保品，降低企業(yè)現(xiàn)金流，可獲得余額融資，適合長(zhǎng)期融資需求；典當(dāng)融資辦理時(shí)間短，借款成數(shù)高，無(wú)需評(píng)估費(fèi)，當(dāng)金用途不設(shè)限制；私募基金手續(xù)簡(jiǎn)便，可節(jié)省企業(yè)發(fā)行時(shí)間注冊(cè)費(fèi)用，融資數(shù)目大；合作開(kāi)發(fā)互相補(bǔ)充房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源，推動(dòng)資金有機(jī)結(jié)合，盤活開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，獲得合作比較容易。

    從旅游地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)看，大型企業(yè)適宜選擇投資基金、境內(nèi)上市、境外上市、發(fā)行企業(yè)債券、國(guó)外商業(yè)銀行貸款；中型企業(yè)適宜選擇投資信托、企業(yè)并購(gòu)、國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款；小型企業(yè)適宜選擇私募資金、金融租賃、合作開(kāi)發(fā)、典當(dāng)融資。結(jié)合各個(gè)融資模式的特點(diǎn)，然后根據(jù)企業(yè)自身情況，找到企業(yè)自身適合的融資模式，可使自身投入更少，獲得更多，效率最大化。

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