由于貨幣政策及金融市場等因素影響，北京大宗物業(yè)投資市場已轉(zhuǎn)變?yōu)橘u方市場。戴德梁行統(tǒng)計顯示，2016年北京大宗物業(yè)交易總額376億，70%以上的投資類型為寫字樓，內(nèi)資買家占比近80%。

　　值得關(guān)注的是，核心商圈具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的整棟銷售項目極其稀缺，投資者目標已開始轉(zhuǎn)向有改造潛力項目及新興商圈新建項目。

　　戴德梁行北中國區(qū)投資及顧問服務部主管劉兵在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，“2017年，在REITs/CMBS等多樣化退出渠道的帶動下，預計北京大宗物業(yè)投資市場將會持續(xù)活躍?！?/p>

　　大宗交易再度活躍

　　經(jīng)過上一年國內(nèi)經(jīng)濟減速、投資者海外投資窗口打開影響國內(nèi)投資市場放緩后，2016年投資市場大宗交易頻現(xiàn)。這里的大宗交易指資產(chǎn)超過3億、以投資或自用為目的的房地產(chǎn)交易。

　　劉兵表示，在2014年底到2015年初，北京大宗交易是買方市場。而隨著國內(nèi)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、通脹壓力，加之股市疲弱、人民幣匯率波動的外部影響，北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為投資機構(gòu)最好的投資類型之一。這也令業(yè)主在交易中更加具有話語權(quán)。此外，國內(nèi)“營改增”新政，在一定程度上促使企業(yè)投資物業(yè)時更好地做稅務籌劃。

　　2016年，戴德梁行共錄得北京大宗物業(yè)交易總額376億。其中內(nèi)資買家占比近80%，保險公司除自用外，也在市場上進行規(guī)模性投資。寫字樓仍然是投資的主要物業(yè)類型，70%以上的投資額都投向?qū)懽謽恰?/p>

　　值得注意的是，核心商圈很難見到整棟成交案例，如CBD商圈的招商局大廈、世紀財富中心東塔均為半棟交易。城區(qū)五環(huán)內(nèi)大宗交易以改造升級為主，代表項目如東北三環(huán)太陽宮百盛商場，未來將改造成寫字樓項目。早在2014年基匯資本收購東三環(huán)盈科中心，也預計將原有的太平洋百貨(當時太平洋百貨因經(jīng)營不善已經(jīng)退出)改為辦公展示。城區(qū)內(nèi)也陸續(xù)有項目從原來的商業(yè)、酒店用途改變?yōu)閷懽謽?，包括建國門的萬豪酒店、東長安街中糧廣場商業(yè)部分等。可見，從物業(yè)改造角度增加物業(yè)實用性以實現(xiàn)租金收益是市場上買家新的投資角度。同時，由于五環(huán)內(nèi)限建影響，一些希望在城區(qū)內(nèi)打造項目的開發(fā)商也轉(zhuǎn)而瞄準投資存量市場，很多大型開發(fā)商都已經(jīng)成立直投團隊。

　　劉兵指出，“隨著新興區(qū)域的政策利好、配套日趨完善，投資者已在有潛力的城郊新區(qū)出手。最熱的區(qū)域為首都機場附近的望京/酒仙橋區(qū)域。未來有發(fā)展?jié)摿Φ耐ㄖ荨Ⅺ悵缮倘σ膊皇橥顿Y者青睞的重點區(qū)域。未來一年，在REITs/CMBS等多樣化退出渠道的帶動下，預計大宗物業(yè)投資市場將會持續(xù)活躍?！?/p>

　　產(chǎn)業(yè)園需求旺盛

　　大宗交易旺盛的另一面是，市場需求旺盛。

　　根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，截至2016年第四季度，北京寫字樓市場需求依舊活躍，全市甲級寫字樓年度凈吸納量高達78.5萬平方米。以望京-酒仙橋最為可觀，其租賃成交量占比達到22.9%;燕莎商圈位列第二，占比為16.3%。旺盛的需求推動租金繼續(xù)上升。該季度北京全市甲級寫字樓市場按建筑面積計算的有效凈租金達每月每平方米人民幣387.2元，環(huán)比增長0.9%。五大核心商圈甲級寫字樓按建筑面積計算的有效凈租金達每月每平方米人民幣409.5元，環(huán)比增長1.6%。其中租金漲幅最高的分別為中關(guān)村、金融街及燕莎商圈。

　　成交行業(yè)以金融業(yè)、高科技業(yè)和專業(yè)服務業(yè)為主，占比分別達到40.2%、22.6%和14.9%。

　　由于北京寫字樓市場租金高居不下且空置率連續(xù)6年都保持在10%以下，很多企業(yè)租戶都在另尋新的租賃方案。而產(chǎn)業(yè)園區(qū)近年來憑借大面積、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等條件越發(fā)受租戶青睞。

　　截至2016年第四季度，北京全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)總存量約為1456萬平方米，其中北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)存量最高，達314萬平方米，占總存量的22%;其次為中關(guān)村和望京-酒仙橋商圈，存量占比分別為21%和15%。

　　2017年，北京全市預計將有238萬平方米新增寫字樓入市。戴德梁行北中國區(qū)寫字樓企業(yè)服務部主管嚴區(qū)海表示，“大量寫字樓入市為北京市場帶來的挑戰(zhàn)和機遇并存。另外，2016年7月北京市政府出臺進一步落實房產(chǎn)稅的通知，由于業(yè)主方或?qū)⒂尚抡邘淼纳仙亩悇粘杀巨D(zhuǎn)嫁給租戶，預計未來租金將會面臨新一輪上漲。對新政策的執(zhí)行情況及其對市場帶來的變化需保持密切關(guān)注。”