北京樓市在經(jīng)歷了1月、2月的冷清之后，在傳統(tǒng)的“金三”終于有望迎來(lái)了回暖。據(jù)相亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年3月，北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有23個(gè)項(xiàng)目入市，既有小戶型的商辦產(chǎn)品，也有中大戶型的普通住宅，售價(jià)也從最低的25000元/平方米到15萬(wàn)元/平方米不等。

　　3月供應(yīng)開(kāi)閘 23個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目入市

　　樓市在3月歷來(lái)都有小陽(yáng)春的傳統(tǒng)，今年至少在供應(yīng)新盤(pán)的數(shù)量上，一掃頭兩個(gè)月的陰霾。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年3月，北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有23個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括恭和家園、綠地海珀云翡等4個(gè)純新盤(pán)，以及包括西宸原著、中糧·京西祥云等在內(nèi)的19個(gè)老項(xiàng)目后期。在23個(gè)項(xiàng)目里，除了10個(gè)商住盤(pán)、一個(gè)養(yǎng)老公寓項(xiàng)目以外，其他12個(gè)項(xiàng)目為普通住宅或別墅產(chǎn)品。

　　值得注意的是，除了房山區(qū)的長(zhǎng)陽(yáng)光和作用(樓盤(pán)資料 業(yè)主論壇)主打89-96平方米的兩至三居以外，其余的住宅項(xiàng)目均主打100平方米以上的大戶型。傾向小戶型置業(yè)的購(gòu)房人選擇空間大幅減少，甚至只能在商住樓里尋找機(jī)會(huì)。

　　對(duì)于3月份新盤(pán)的開(kāi)閘供應(yīng)，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，在經(jīng)歷了1月、2月的季節(jié)性供應(yīng)低迷之后，自3月開(kāi)始項(xiàng)目入市積極性明顯提升。不過(guò)，受到去年土地供應(yīng)不足的影響，未來(lái)北京住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)難以再現(xiàn)往年單月三四十個(gè)新盤(pán)的供應(yīng)量，月均20個(gè)左右的項(xiàng)目也將成為極限。

　　尤其是從近期發(fā)布的2017北京供地計(jì)劃來(lái)看，住宅用地在2017年的計(jì)劃供應(yīng)僅610公頃，同比減少近五成，其中商品住宅用地計(jì)劃更是僅260公頃，同比減少七成，并且其中還單列自住型商品房用地83公頃，純商品住宅用地面積僅177公頃，還面臨“競(jìng)自持”的風(fēng)險(xiǎn)。由此也可以判斷2017年土地供應(yīng)也難以出現(xiàn)太大突破，而純商品住宅潛在供應(yīng)更是將維持低迷。這一趨勢(shì)也將促使住宅市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)收縮，而高端化的趨勢(shì)也將進(jìn)一步加深。

　　商辦樓盤(pán)開(kāi)年率先搶跑

　　在3月份入市的項(xiàng)目中，表現(xiàn)最為搶眼的無(wú)疑是商辦樓項(xiàng)目。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目表格顯示，23個(gè)將在3月入市的項(xiàng)目中，商辦類(lèi)多達(dá)10個(gè)，包括中國(guó)鐵建·原香匯(樓盤(pán)資料) 、天健廣場(chǎng)、首創(chuàng)中心(樓盤(pán)資料)·天閱公館等，售價(jià)也從20000元-80000元/平方米不等。

　　以往只是小眾的商辦產(chǎn)品為何集中入市?郭毅分析：“自去年通州雙限之后，北京市商辦物業(yè)全面調(diào)控的風(fēng)聲不斷，而今年1月上海暫停商辦項(xiàng)目銷(xiāo)售，更是將這一類(lèi)型產(chǎn)品推上風(fēng)口浪尖，將收緊調(diào)控已是箭在弦上，因此這類(lèi)產(chǎn)品紛紛搶著入市?！睌?shù)據(jù)顯示，2016年北京房企商辦類(lèi)物業(yè)獲得的銷(xiāo)售額高達(dá)1304億元，占商品住宅銷(xiāo)售額超過(guò)三成的比重。而一旦調(diào)控祭出對(duì)于房企來(lái)說(shuō)將是巨大打擊，因此自2月中旬開(kāi)始，商辦集中入市的趨勢(shì)即開(kāi)始顯現(xiàn)，這也或?qū)⒊蔀樯剔k產(chǎn)品“最后的盛宴”。

　　目前對(duì)商辦產(chǎn)品實(shí)施限購(gòu)的只有通州區(qū)，從調(diào)控的影響來(lái)看，通州在2016年的前4個(gè)月并未對(duì)商辦進(jìn)行限購(gòu)，通州商辦產(chǎn)品月均成交量為2150套，而調(diào)控之后的5-12月月均成交量則狂跌至352套。對(duì)此，郭毅分析，由于北京住宅供地量不足造成的土地成本高漲，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，住宅產(chǎn)品的盈利空間有所收窄，且去化周期不斷拖長(zhǎng)，在此基礎(chǔ)上，商辦產(chǎn)品成為彌補(bǔ)業(yè)績(jī)?nèi)笨?、提升利?rùn)的重要途徑。而一旦商辦項(xiàng)目調(diào)控深化，銷(xiāo)量受阻，勢(shì)必會(huì)對(duì)房企產(chǎn)生重大影響。

　　也正因?yàn)槿绱耍鄶?shù)商辦項(xiàng)目采用了平價(jià)跑量的策略。2月下旬已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的多個(gè)商辦項(xiàng)目中，報(bào)價(jià)最高漲幅僅為7%，再加上套均待售面積普遍控制在70平方米以內(nèi)，最低僅為35平方米，小戶型、低總價(jià)且不限購(gòu)的優(yōu)勢(shì)使得這些項(xiàng)目成為樓市去化的主力。