上周，有媒體報道了東莞有多個樓盤調(diào)整備案價后，有開發(fā)商否認稱，樓盤沒降價，反而漲價了。記者查詢東莞市價格信息網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，目前東莞樓盤定價兩極分化，有些樓盤下調(diào)備案價幅度達25%;而有些樓盤備案價則高達3.4萬元/平方米。

　　開發(fā)商與購房者拉鋸仍在持續(xù)，市場定價混亂。實際市場成交數(shù)據(jù)顯示，低價房源走貨快，高價房源走貨緩慢，整體住宅成交均價連續(xù)三周下滑。

　　市場：定價兩極分化

　　特價房促銷現(xiàn)象增多

　　上周，《廣州日報·東莞新聞》報道了常平翔龍?zhí)斓貜V場27套住宅調(diào)整備案價，最高下調(diào)幅度近6000元/平方米。隨后該樓盤相關(guān)人士向記者回應(yīng)稱，樓盤并沒有降價銷售，這些調(diào)整價格的房源僅供內(nèi)部人員購買，而項目新推出的12~14棟產(chǎn)品備案價仍然在1.9萬元~2.3萬元/平方米之間。

　　記者走訪市場時了解到，近期東莞樓市特價房促銷現(xiàn)象的確在增多。瑞峰瑞城搜監(jiān)控市場顯示，上周東城格蘭名筑推10套特價房，企石嘉宏錦城也推出特價房進行促銷。據(jù)了解，目前市場仍在回暖階段，大部分樓盤通過暖場活動來吸引購房者，少部分項目則通過特價房促銷活動刺激成交。

　　有洋房備案價高達3.4萬元/平方米

　　除了特價房促銷引起關(guān)注外，有樓盤超高的備案價也引發(fā)市場熱議。2月21日，長安碧桂園在東莞價格信息網(wǎng)的價格備案正式公布，信息顯示，該樓盤將推出1號、3號樓共165套住宅，整體備案均價約為34653元/平方米。

　　該樓盤備案價格公示后立即引起業(yè)內(nèi)熱議。記者了解到，去年全年長安沒有新盤推出，購房需求往周邊鎮(zhèn)區(qū)外溢，需求旺盛、供應(yīng)稀缺使得長安樓市成為一個“香餑餑”。由于長安鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)達、交通便利，不僅東莞本地購房者關(guān)注，深圳購房者也看好長安鎮(zhèn)樓市，全新盤長安碧桂園的入市備受關(guān)注。而盡管去年長安幾乎沒有一手房簽約，但是長安鎮(zhèn)一手房價仍然被業(yè)內(nèi)納入2萬元/平方米以上的范疇。

　　不過，長安碧桂園在目前樓市環(huán)境下備案價達到“3萬字頭”，有業(yè)內(nèi)人士并不看好。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前臨深片區(qū)樓盤定價有所下滑，鳳崗、黃江等鎮(zhèn)原來熱銷的樓盤有的已經(jīng)悄然下調(diào)價格2000元/平方米出售，長安碧桂園逆市漲價，銷售難度比較大。許多業(yè)內(nèi)人士認為，長安碧桂園是否能夠高價成交，將對今年東莞樓市走向有一定的影響，許多開發(fā)商和購房者都在關(guān)注。

　　記者了解到，降價和漲價都不是個別樓盤的行為，定價兩極分化在目前的東莞樓市十分明顯。合富輝煌東莞發(fā)展研究中心根據(jù)東莞發(fā)改委備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上周東莞總體備案套數(shù)2012套，體量21.49萬平方米，上周洋房備案均價被常平金田花園以8834元/平方米的備案均價拉低，洋房整體均價約19723元/平方米。另外，上周備案項目中有部分項目重新調(diào)整備案價格，其中茶山碧桂園調(diào)整后的備案價格上漲6%~46%，萬科翡麗山調(diào)整后的備案價格則下降了5%~25%。

　　數(shù)據(jù)

　　2月東莞住宅成交量創(chuàng)同期新低

　　瑞峰瑞城搜統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年1月1日至2月21日之間，東莞重新調(diào)整備案房價的房源有1915套，占目前住宅存量房源的6.5%，主要集中在東北及臨深片區(qū)，其中有62%上調(diào)價格，有19%下調(diào)房價，另外還有19%的房源調(diào)整備案價后仍然基本維持不變。

　　瑞峰瑞城搜介紹，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，下調(diào)價格項目個數(shù)多，但是房源較少，僅有14個項目的291套房，整體下滑幅度10%，下降均價2533元/平方米。

　　反映到市場成交方面，受到春節(jié)月和樓市政策調(diào)控的影響，2月份東莞住宅成交量創(chuàng)下了歷史同期最低。合富輝煌東莞發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)顯示，上周東莞全市一手住宅新增供應(yīng)僅404套，簽約僅452套，日均僅64套;截至2月26日一手住宅新增供應(yīng)僅600套左右，簽約僅1310套，供求均創(chuàng)歷史同期新低。

　　瑞峰瑞城搜認為，一方面2月是傳統(tǒng)淡季，大部分項目新一年營銷計劃還未展開，以自然銷售為主，另一方面樓市觀望情緒仍濃，房企和購房者皆處在博弈階段，成交自然緩慢。從短期來看，3月小陽春樓市營銷依然以自然銷售為主，樓市供應(yīng)雖有所放量，但超過往年同期的幾率很少。

　　后市

　　節(jié)后人氣開始回升

　　春節(jié)結(jié)束一個月時間后，東莞樓市逐漸擺脫春節(jié)時的低迷狀態(tài)。一名開發(fā)商人士告訴記者，近期樓市人氣有所回升，他所在樓盤每天基本上能夠成交1套。他認為，“這比想象中的要快一些，市場表現(xiàn)回歸平穩(wěn)?！?/p>

　　據(jù)東莞中原CCES系統(tǒng)顯示，上周客戶來訪量環(huán)比繼續(xù)大漲，已經(jīng)接近新政后的最高點。一方面，新品上市，客戶選擇增加，看房熱情提升;另一方面，各項目降價、特價房等促銷活動頻出，刺激需求釋放。不過，與新政前相比，市場仍處在觀望氛圍中。

　　合富輝煌東莞發(fā)展研究中心介紹，上周全市除臨廣片區(qū)成交環(huán)比增幅相對大之外，整體仍處低迷態(tài)勢。但縱觀全市33個區(qū)域仍然無一區(qū)域簽約套數(shù)在百套之上。

　　另外，據(jù)合富輝煌東莞發(fā)展研究中心不完全統(tǒng)計，3月將有多個樓盤推出新貨，如錦繡山河、班芙春天、綠地大都會、金地湖山大境等項目陸續(xù)加推。隨著新房市場開閘放量，加上交通軌道規(guī)劃明朗提振市場預(yù)期，沿線區(qū)域價值預(yù)期提高，下一階段交易量預(yù)計會有進一步回升。