3月21日，央行發(fā)布的《2017年第一季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，52.2%的居民認為目前房價“高，難以接受”，42.9%的居民認為目前房價“可以接受”，4.9%的居民認為“令人滿意”。實際上，在一線城市不難感受到房價的高漲以及隨之而來的限購。然而，在更多的三四線城市樓市又是另一番景象——房屋供需失衡，有效需求不足。

　　近期，房地產(chǎn)一直是個熱門的話題。2016年12月中旬，中央經(jīng)濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要堅持分類調(diào)控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。今年兩會政府工作報告中提出，2017年因城施策去庫存，堅持住房的居住屬性，加快建立和完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。

　　3月17日，北京市大幅加碼房地產(chǎn)限購政策，不僅認房又認貸，而且把二套普通住房首付比例加高到6成，非普通住房提升到8成，甚至暫停發(fā)放貸款期限25年以上的個人住房貸款。數(shù)小時之后，廣州迅速跟進，也宣布出臺樓市限購和差別化信貸新政。一夜之間，離婚買房者哭暈在民政局，高企的房價讓奮斗的“北漂”“海漂”們望而卻步。房子在人們生活中扮演的角色和房子自身的根本屬性正在慢慢發(fā)生改變。作為剛性需求應該要“住”的房子搖身一變，成為了投資的工具，房子作為“投資品”的派生屬性正愈演愈烈，使房價越“炒”越熱，而真正需要房屋居住的消費者只能望“房”興嘆。相比火爆的一線城市房市，三、四線城市的房價還是相對“親民”，咬咬牙可以負擔得起的。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了地域之間嚴重的不平衡，如果沒有限購，樓市依然是“日光盤”和“鬼城”共舞。

　　房地產(chǎn)的地域差異為哪般?

　　整體而言，中國近年來的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房價呈上漲趨勢。但若細細探究不難發(fā)現(xiàn)，“買房難”甚至是“搖號買房”現(xiàn)象，更多的是發(fā)生在政治、經(jīng)濟等社會活動處于重要地位且基礎(chǔ)交通設(shè)施較為完善的一、二線城市，相對而言，以中東部地區(qū)地級市和縣級市為主的三、四線城市的房價上漲就難以如此牽動居民的心并引起如此高的關(guān)注，甚至存在大量房屋閑置并亟待出售去庫存的狀況。

　　房地產(chǎn)地域差異的背后，體現(xiàn)城市具備的要素的差異。相對于發(fā)達城市，三四線城市的基礎(chǔ)設(shè)施、交通設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育水平落后，發(fā)展機遇少，從而造成人口大量遷移至發(fā)展迅猛、機會眾多的一二線城市，尤其是年輕人，這樣一來，房屋的剛性需求都跟不上，更別談用來“炒房”的投資需求。與此同時，三、四線城市卻跟隨前幾年房地產(chǎn)行業(yè)炙熱發(fā)展的趨勢，也著手于各地樓盤的開發(fā)，建造房屋并計劃出售。但由于三、四線城市發(fā)展相對落后，當?shù)匦枨蟾簧?，房屋難以出售，最后形成了一個個房屋林立卻人跡罕見的“鬼城”。例如，僅花五年就建成的鄂爾多斯市康巴什新城區(qū)，需求的滯后造成當年新建成的樓房存量大量積壓，房屋供給與需求嚴重不對稱，人們寧愿去大城市排隊“等”買房也不愿在當?shù)叵M。相對比，歷經(jīng)五年后，康巴什的房屋入住率得到了明顯改善，據(jù)當?shù)刂薪榻榻B，這與相應的減少房屋供給，增加周圍大量的工作機會及當?shù)刂袑W入學率的提升是密切相關(guān)的。因此，缺乏剛性需求為前提的盲目供給，只能適得其反，且不利于當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)跟隨大城市前進的步伐。

　　三、四線城市可吸引農(nóng)村人口進城

　　如果說一、二線城市吸引了三、四線城市的人口流入，那么三、四線城市相對而言就應具備吸引農(nóng)村人口的條件。這樣的條件是存在的，黨的十八大提出了新型城鎮(zhèn)化概念，城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)籌、互促共進。然而，農(nóng)民的生存嚴重依賴于土地，土地是農(nóng)民的“命根子”，因此，進城就意味著離開他們的“命根子”。進城后土地該如何處置，也是牽絆農(nóng)民進城的一大阻力，因此，推進新型城鎮(zhèn)化的同時，也要解決農(nóng)民的土地問題。我國歷史上歷經(jīng)三次大型土地改革，一直致力于解決農(nóng)民與土地的關(guān)系問題。于2016年印發(fā)的《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見》中，推行實施“三權(quán)分置”政策，即農(nóng)民對土地的所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離，旨在落實集體所有權(quán)，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)，放活土地經(jīng)營權(quán)，充分發(fā)揮“三權(quán)”的各自功能和整體效用，形成層次分明、結(jié)構(gòu)合理、平等保護的格局?！兑庖姟返某雠_，增加了農(nóng)民對土地處置的靈活性，也拓寬了農(nóng)民的就業(yè)范圍。解決好農(nóng)民的土地問題，讓農(nóng)民沒有后顧之憂，才能進城進得安心、舒心與放心，進而推進城鎮(zhèn)化，增加三、四線城市需求活力，才能推動三、四線城市擺脫“鬼城”。

　　打鐵還需自身硬，三、四線城市重在提升實力

　　要切實消除“鬼城”問題，推動三、四線城市的房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展，就要解決好本地房屋供需對稱問題，同時讓農(nóng)民入城無后顧之憂。

　　要滿足居民需求，就要解決基礎(chǔ)設(shè)施、交通設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育水平落后的問題。對于三、四線城市，抓住機遇發(fā)展自身硬條件是重中之重，滿足于現(xiàn)狀是不行的，要不斷地審時度勢，跟隨國家相關(guān)意見政策的步伐，發(fā)展硬實力。比如河北省的地級市張家口市，就應抓好2022年北京——張家口冬奧會的契機，利用好中央現(xiàn)階段對其大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，規(guī)劃相關(guān)建設(shè)，借勢宣傳自己的資源優(yōu)勢，打出自身的資源特色，吸引投資，留住人才，刺激房屋需求，實現(xiàn)房屋供給與需求相平衡。

　　子女的教育問題和房屋的需求直接掛鉤，“學區(qū)房”是炒房當中的“佼佼者”。為了讓子女接受更好的教育，處于教育水平相對落后的三、四線城市的父母不惜花費大量的時間與金錢選擇去教育水平優(yōu)質(zhì)的大城市買房，因此，提高三、四線城市的教育水平將助力解決當?shù)胤课莨┐笥谛璧碾y題。為此，其一，國家應鼓勵年輕的師資到三、四線城市就業(yè)，并制訂相應的福利政策，畢竟師資力量是教育水平的關(guān)鍵。同時，要加大對教育基礎(chǔ)設(shè)施的投資，改善教育環(huán)境，爭取縮小大、中、小城市的教育水平，實現(xiàn)當?shù)厝嗽诋數(shù)厣虾脤W校的夙愿。其二，從根本上改變“學區(qū)房”概念。兩會也在討論，將試點采取就近入學政策，不讓“學區(qū)房”的高價售賣有可乘之機，同時為其它普通住房的出售提供平等機會。

　　解決農(nóng)民進城后農(nóng)村土地和戶籍等問題。農(nóng)民生活依靠土地，且收入來源大量基于第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)、林、牧、漁業(yè)。此次“三權(quán)分置”改革，就是在鼓勵大量農(nóng)業(yè)人口向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，而農(nóng)村電商、綠色農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化等也為將農(nóng)民從單一的靠土地為生中“解救”出來。同時，戶籍問題也是農(nóng)民進城難的另一大原因。農(nóng)村勞動力仍然是“離鄉(xiāng)不離土”的模式，非農(nóng)業(yè)戶和農(nóng)業(yè)戶這一從出生就自動劃分的戶籍制度亟需改革，因此，只有深化戶籍管理制度改革，才能更好的促進新型城鎮(zhèn)化水平，鼓勵農(nóng)民積極到三、四線城市買房、入學、就業(yè)、發(fā)展。

　　抑制大城市房價上漲是中央工作的重點，但也不能忽視三、四線城市房屋供需嚴重失衡的問題。找到病灶并對癥下藥是解決三四線城市“鬼城”問題的關(guān)鍵。只有完善一攬子政策組合，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，并盡快建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，才能實現(xiàn)真正的大中小城市與鄉(xiāng)村經(jīng)濟共同發(fā)展，解決“限購”與“鬼城”齊飛的難題。

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