4月廣州一手住宅供求兩旺，新批預售10236套，110.76萬平方米，在近一年中僅少于去年供應最多的11月份(120.85萬平方米);網(wǎng)簽也達到11840套，132.00萬平方米，亦處于高位水平。全市均價16635元/平方米，重又回到1.6萬元水平之上，同比及環(huán)比均輕微上升5%。

五月多供應未集中在五一假期

雖然3月底樓市最嚴政策出臺，但是從供應數(shù)據(jù)顯示，仍有不少項目拿到預售資格，爭取在4月以及五一或之后的時間推出市場。一般而言，政策出臺成交速度會有所放緩，推貨意愿也相應減弱。從現(xiàn)時新批預售情況看，一方面，不少開發(fā)商仍有推貨意愿，另一方面，政策主要針對投機投資客戶，而現(xiàn)時市場主體為剛需客群，政策對其心理預期有一定影響但購房的迫切需求仍然真實存在，說明廣州的樓市有足夠的剛需客群保持其健康發(fā)展。

對比去年4月11055套新批供應，其實今年的10236套是有所減少的，不過從面積而言，則同比增加了14%，換言之套均面積增加了20平方米。在新政下，購房資格更顯珍貴，對于未來供應及成交的結(jié)構(gòu)，預期會帶來一定的變化。

南沙從化供應激增增城仍為供應之首

從化和南沙，兩個看似投資更大于剛需自住的區(qū)域，一個主打自貿(mào)區(qū)未來的憧憬，一個主打生態(tài)旅游環(huán)境，即便新政出臺，仍然積極推貨，或許從一個側(cè)面反映，隨著城市發(fā)展，更多的外圍區(qū)域日漸成熟，區(qū)位也得到更多剛需客戶的認同，并且在這方面，發(fā)展商也表現(xiàn)出信心。從最近的開盤情況以及預計五一的開盤情況，除了保利星海小鎮(zhèn)、雅居樂名門半島在近期均有推盤動作外，其他的樓盤暫且未見明顯批量推售動作，仍以自然銷售為主，預計后續(xù)或有新推貨。增城本月亦有幾個大型項目取得預售證，其中包含全新盤實地薔薇花園。

不過結(jié)合廣州中原研究發(fā)展部對五一期間即將推新貨的項目監(jiān)測，大部分項目選擇少量加推的方式，推貨量遠不及其取得預售資格的貨量，即表示雖有推貨意愿，但在政策從嚴的情況下，頗有試探市場的意味。

新政對中心區(qū)影響較小越秀現(xiàn)超低價盤

本月網(wǎng)簽自2月春節(jié)因素低位后繼續(xù)保持高位，達132萬平方米。其中中心區(qū)成交量減少9%，但實際上傳統(tǒng)中心區(qū)，即除黃埔以外，各區(qū)均有增加。新政之下，對于中心區(qū)成交影響較外圍區(qū)少，主要由于偏好中心區(qū)的更多為置換需求，一般為本地戶籍或已扎根廣州多年。但對于外圍區(qū)域的影響則比較大，番禺、南沙等均明顯減少。不過增城、從化則在限購之后，成交量仍然在上升，但有不少部分來自于政策前的成交，現(xiàn)時陸續(xù)反映到網(wǎng)簽上。

價格方面除了越秀出現(xiàn)價格下跌外，其他區(qū)域均有上升。但其實越秀的均價下降，主要其成交中接近8成來自由廣州南嶺鐵路房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設的達道雅軒，本月其網(wǎng)簽價低至9016元/平方米。

供應激增致庫存量回升

由于本月供應高位，雖然成交量也維持了去年至今的高位水平，但庫存量以及庫存消化周期均有輕微回升，不過仍然處于供不應求的狀態(tài)。

對比各個區(qū)域的庫存消化周期，除了越秀、花都有所減少，其他區(qū)域均有增加，其中荔灣、天河、番禺消化周期增加接近3個月，尤其是對于廣鋼、廣紙(海珠)以及天河多個區(qū)域等有不少舊改項目持續(xù)銷售或即將推出市場，供應增大之時，使消化周期增加到10個月以上。不過相反，黃埔、增城兩個區(qū)域，雖然庫存面積及庫存消化周期均有所增加，但庫存消化周期仍不多于3個月。

從上述新批預售供應，結(jié)合五一期間的實際推貨表現(xiàn)，廣州中原研究發(fā)展部預計，5月內(nèi)還有不少新貨推出市場，因此成交量仍可在消化市場剛需客群的穩(wěn)固基礎上保持，尤其供應較早前更充足，預計也會在后續(xù)的網(wǎng)簽成交中體現(xiàn)。而價格會有輕微變動，但幅度不大，保持穩(wěn)定的趨勢。