共有產權住房落實后地產價格將下滑？

• 2017年8月9日 FanTianQing來源：中證網 559 31
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李虹含認為，“共有產權”主要是支持自有商品住房、保障房與租賃市場發(fā)展起來，預期未來還會陸續(xù)有一系列政策出臺，在此背景下未來會有更多的居民會偏向選擇租房。另外，隨著國家房地產宏觀調控政策的進一步深入和居民購房熱情的下降，房地產企業(yè)融資需求將進一步萎縮。

近日，北京市住建委對外宣布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》向社會公開征求意見。根據該辦法，北京擬新推“共有產權住房”，“新北京人”獲得共有產權房的比例不低于30%。

有業(yè)界專家認為，雖然“共有產權”政策對商業(yè)銀行貸款業(yè)務并沒有直接影響，但由于銀行貸款中地產類融資占比過高，“共有產權”對房地產價格的影響會傳導到商業(yè)銀行房地產行業(yè)貸款、地產類企業(yè)、居民按揭貸款的存量與增量業(yè)務。

“若‘共有產權’在北京得以確認，商業(yè)銀行的個人信貸也會從按揭更多地轉向消費信貸。商業(yè)銀行應積極開展‘消費信貸’、‘租金貸’、‘共有產權貸’等新業(yè)務品類，以應對個人住房貸款回落的風險?！敝袊嗣翊髮W國際貨幣研究所研究員李虹含在接受記者采訪時表示。

銀行房地產貸款資產質量承壓

“共有產權住房”就是買房人與政府共有房屋產權。北京市住建委相關負責人解釋說：“共有產權住房政策通過實行政府與購房人按份共有產權方式，政府將其持有的部分產權的‘使用權’讓渡給首次購房人，進一步降低房屋出售價格，最大限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需。政府和民眾一起努力解決住房困難?！?/p>

方正證券房地產首席分析師夏磊分析稱，“共有產權房”實質上是商品房的一種，是有保障功能的商品房，但在產權份額上由政府持有一部分，減少了購房人的壓力。由于其產權分割更為清晰，日后北京新入市的自住房會逐漸被共有產權房取代。

顯而易見，“共有產權住房”的推出，增加了一種住房供給，使購房者多了一種選擇，而對于開發(fā)商而言，或許不是一個好消息。

“這一政策對于穩(wěn)定房價預期將起到一定的積極作用?！辨溂已芯吭涸洪L楊現領表示。

“‘共有產權’在北京落實之后，房價有可能企穩(wěn)或小幅回落，意味著抵押品總價值將因地產價格的下滑快速縮水?！崩詈绾嬖V記者。

記者在采訪中了解到，商業(yè)銀行原有貸款品類中，房地產行業(yè)、地產企業(yè)融資、居民中長期按揭貸款占比較高，約占貸款總規(guī)模的40%，其抵押品大部分是房屋、土地等。

李虹含表示，根據新資本協議等監(jiān)管規(guī)定，如果抵押品價格下滑，銀行必須針對這一債權進行準備金計提，杠桿比率下滑，不良貸款比率有可能進一步提升，對商業(yè)銀行房地產貸款質量形成潛在的壓力。

地產類信貸融資需求或將萎縮

銀行業(yè)人士告訴記者，目前商業(yè)銀行對房地產行業(yè)的資金支持主要體現在兩方面，即對居民購房的個人購房貸款支持和對房地產企業(yè)融資需求的支持。

對于房地產企業(yè)來說，在其發(fā)展的不同階段，銀行在企業(yè)的資金來源、周轉中都扮演了不可或缺的角色。

據介紹，房地產業(yè)獲得商業(yè)銀行貸款支持的主要有兩種用途：一種是支付土地周轉市場的低價款項（銀監(jiān)會等政策從2016年9月開始限制商業(yè)銀行支持房企拿地融資），另一種是用于房地產建設項目中支付給建筑商的款項。

需要購買房地產產品的一方，在購買時可以向銀行提出申請，通過按揭貸款來購買，將房地產產品賣出后，所得款項用來交付銀行貸款和利息，形成一個循環(huán)的周期。整個循環(huán)周期的資金鏈運轉都是依靠商業(yè)銀行的房地產貸款，其利息收入也來源于其中，在這一周期中，房地產業(yè)和銀行業(yè)二者實現了共贏。

“在房地產調控強化，建立長期有效機制的過程中，傳統的房地產信貸需求可能會萎縮?！崩詈绾J為，“共有產權”主要是支持自有商品住房、保障房與租賃市場發(fā)展起來，預期未來還會陸續(xù)有一系列政策出臺，在此背景下未來會有更多的居民會偏向選擇租房。另外，隨著國家房地產宏觀調控政策的進一步深入和居民購房熱情的下降，房地產企業(yè)融資需求將進一步萎縮。

大力發(fā)展租房類融資服務

為抑制房價過快上漲，2016年下半年以來北京市土地出讓采取“限房價競地價”和競報自持面積比例以及設計方案的模式進行土地上市交易，多塊上市土地最終以“全部自持”的方式取得，包括萬科、中鐵等均以自持形式競得自持商品住房用地。

業(yè)內人士表示，隨著自持商品房用地的逐漸增多，未來房地產企業(yè)開發(fā)融資的還款來源由單一的依靠房產銷售回款變?yōu)橥ㄟ^房地產投資信托基金（REITs）資產支持計劃受讓租金收益權的方式，實現租金收入提前回款，從而歸還開發(fā)融資款項，或者通過REITs資產支持計劃回購政府占比30%房產份額。

“若‘共有產權’在北京得以確認，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產開發(fā)貸款的同時可考慮為客戶設計未來以REITs資產支持計劃的方式實現商業(yè)銀行資金的退出，從而保障商業(yè)銀行資金安全。”李虹含提出。

據了解，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

2015年1月6日，《住房城鄉(xiāng)建設部關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》發(fā)布，明確提出“用3年時間基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規(guī)范、制度健全的住房租賃市場”、“積極推進REITs試點。REITs是一種金融投資產品，推進REITs試點，有利于促進住房租賃市場發(fā)展，有利于解決企業(yè)的融資渠道，有利于增加中小投資者的投資渠道。通過發(fā)行REITs，可充分利用社會資金，進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應”。

李虹含認為，銀行應響應國家號召，可以選擇長租類或者共有產權住房類資產開發(fā)公司，如萬科（年內發(fā)展10萬套計劃）、世聯行（年內發(fā)展10萬套計劃）、龍湖地產等發(fā)放貸款。

“同時，商業(yè)銀行應創(chuàng)新地產共有產權與租賃類企業(yè)的金融支持方案，包括REITS、公積金補貼、共有產權、自住房制度等鼓勵房地產物業(yè)公司轉型。此外，成立房地產企業(yè)并購基金，盤活一線城市存量房業(yè)務，加快存量房轉租賃住房、共有產權住房的轉化速度。”李虹含建議。

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