房企市場(chǎng)“精裝拆分”盯上家居高利潤 真正品質(zhì)仍待考量

• 2017年8月23日 WuYan來源：北京晚報(bào) 393 19
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8萬元/平方米價(jià)格，讓不少豪宅項(xiàng)目難于獲得預(yù)售許可證。而在低價(jià)開盤與銷售業(yè)績(jī)之間，也讓開發(fā)商越來越難以抉擇。而對(duì)于一些開發(fā)商來說，“精裝”無疑是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值以及利潤的一大掘金點(diǎn)。

8萬元/平方米價(jià)格，讓不少豪宅項(xiàng)目難于獲得預(yù)售許可證。而在低價(jià)開盤與銷售業(yè)績(jī)之間，也讓開發(fā)商越來越難以抉擇。而對(duì)于一些開發(fā)商來說，“精裝”無疑是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值以及利潤的一大掘金點(diǎn)。

而區(qū)別于以往簡(jiǎn)單粗暴的“捆綁精裝”，目前市場(chǎng)中的精裝項(xiàng)目在裝修過程中則顯得更為豐富，也更愿意讓購房人買單。

市場(chǎng)現(xiàn)“精裝拆分”

單價(jià)8萬元/平方米的價(jià)格如今已經(jīng)成為不少項(xiàng)目能否獲得預(yù)售許可證入市的關(guān)鍵。而這一價(jià)格也讓不少豪宅項(xiàng)目犯了難。而原先不少精裝交房的項(xiàng)目無奈也只能選擇毛坯交房，以求降低單價(jià)，獲取預(yù)售許可證。但這樣的做法，無疑也在一定程度上降低了開發(fā)商的利潤率。

為此，一些豪宅開發(fā)商還是更期望于能夠通過精裝來獲得項(xiàng)目在市場(chǎng)中的口碑及其所需的利潤。

“目前項(xiàng)目在積極申請(qǐng)預(yù)售許可證的同時(shí)，也在備選著精裝方案?！蹦铣悄澈勒?xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，從目前來看，項(xiàng)目仍在爭(zhēng)取以8萬元+的精裝價(jià)格入市。

“如果不行，項(xiàng)目則會(huì)將精裝進(jìn)行拆分，毛坯入市。精裝部分則給予購房人作為額外的選擇。”上述人士表示。
雖然沒有明確精裝價(jià)格以及更多細(xì)節(jié)，但據(jù)知情人士表示，該項(xiàng)目的精裝價(jià)格將在1萬元/平方米以上，而在銷售環(huán)節(jié)，開發(fā)商也將篩選更愿意選擇精裝的購房人人群。

盯上家居高利潤

對(duì)房企而言，增加精裝套餐可規(guī)避房屋被“限價(jià)”外，更為重要的是，相較于毛坯，精裝修利潤更大。

近些年，房企掉進(jìn)了“房子越賣越貴，利潤卻越掙越少”的怪圈。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年，125家A股房企平均凈利潤率為8.8%，2015年為8.1%，2014年為10.18%。其中，2016年有55家房企的凈利潤率低于10%。在選取的A股典型房企中，凈資產(chǎn)收益率同比下滑的占50%。

相較而言，2017年一季度，家具建材行業(yè)18家具有代表性的企業(yè)中，實(shí)現(xiàn)凈利潤增長(zhǎng)的有16家，占比88.88%;其中，曲美家居、 皮阿諾、 兔寶寶、 好萊客、 喜臨門凈、海鷗衛(wèi)浴凈利潤增幅超過50%。

對(duì)此，一位不愿透露姓名的建材行業(yè)人士告訴記者：“在裝修行業(yè)中，刷墻等基本裝修并不掙錢。房企盯上精裝修，也是因?yàn)榧揖印⒔ú膬蓧K有利可圖?！?/p>

記者將北京某豪宅項(xiàng)目一份報(bào)價(jià)1萬元/平方米的精裝方案發(fā)給上述人士，他并未給予成本價(jià)格卻明確表示，這份報(bào)價(jià)已將設(shè)計(jì)師的設(shè)計(jì)費(fèi)用包含在內(nèi)。

有精裝才有品牌亮點(diǎn)

然而，房子與精裝拆開銷售的再次出現(xiàn)，在一定程度讓人想到了2014年的“捆綁精裝”事件。但與之前有所不同的是，當(dāng)下的房子在精裝選擇方面更愿意下功夫。

“從整體房屋設(shè)計(jì)風(fēng)格上，北京金茂府正在學(xué)習(xí)南派‘府系’的風(fēng)格?！敝袊鹈嘘P(guān)人士表示，而從洗手間、玄關(guān)、客廳的設(shè)計(jì)之中，北京金茂府都將采用金茂在南方項(xiàng)目中的優(yōu)點(diǎn)，比如干濕分離，儲(chǔ)物空間的整體規(guī)劃等。

該人士表示，高房?jī)r(jià)的背景，對(duì)于開發(fā)商來說很難真正施展拳腳，因?yàn)橐磺卸夹枰M(jìn)行成本核算。而成本的增加也意味著房?jī)r(jià)的增加。為此，中國金茂在南方城市打造的產(chǎn)品則算得上是“試驗(yàn)田”，并以此給其他金茂府項(xiàng)目作出借鑒。

對(duì)于房企來說，房企選擇精裝的背后已不再是單一的利潤增加，更多的也是一種品牌的建設(shè)與推廣。事實(shí)上，從早年間一直堅(jiān)持精裝的房企，諸如中國金茂、萬科、包括泰禾來看，其收獲的不只是購房人對(duì)于項(xiàng)目的認(rèn)可，更是受到了購房人的對(duì)于品牌認(rèn)可度的追捧。

而從目前待入市的豪宅中，不難發(fā)現(xiàn)，80%的項(xiàng)目在規(guī)劃前期都采用精裝交房的標(biāo)準(zhǔn)。而這種選擇在大多開發(fā)商的眼中則是一種軟硬性相結(jié)合的居住服務(wù)感受，拒絕格式化，拒絕標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)。

“市場(chǎng)的成長(zhǎng)與發(fā)展，本就是一個(gè)大浪淘沙的過程。精裝修的豪宅產(chǎn)品更是如此。要想經(jīng)得起市場(chǎng)和歷史的經(jīng)久考驗(yàn)，開發(fā)商要從根本上樹立個(gè)性化、定制化、服務(wù)化、優(yōu)質(zhì)化的理念，拒絕追逐短期市場(chǎng)潮流，并以一種相對(duì)恒久的歷史觀和使命感，來分析市場(chǎng)、善待土地、善待建筑，從而完成項(xiàng)目的精裝修?！蹦澈勒?xiàng)目負(fù)責(zé)人說道。

而對(duì)于市場(chǎng)來說，精裝修的出現(xiàn)也是在市場(chǎng)層面給予更多的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)。而這一點(diǎn)在豪宅產(chǎn)品頻出的當(dāng)下，更是達(dá)到了“拼刺刀”的階段。

對(duì)此，有市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，從北京近年來拍得的土地價(jià)格來看，豪宅項(xiàng)目將占據(jù)新房市場(chǎng)的絕大多數(shù)份額。這也使得部分豪宅蓄客、推盤、搶客的意識(shí)越發(fā)強(qiáng)烈。畢竟千萬級(jí)以上豪宅客群基本涵蓋了全北京甚至全國范圍內(nèi)，北京頂級(jí)豪宅項(xiàng)目很多都打破了地域限制而成為競(jìng)品。值得注意的是，這些項(xiàng)目在營銷手段上越發(fā)追求時(shí)尚、跨界等對(duì)品位的訴求。同時(shí)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，越來越多的豪宅項(xiàng)目將東方元素與國際時(shí)尚結(jié)合，一般體現(xiàn)在建筑風(fēng)格、園林特色與內(nèi)部精裝、科技賣點(diǎn)的有機(jī)互動(dòng)上。

真正品質(zhì)仍待考量

然而，對(duì)于市場(chǎng)來說，精裝品質(zhì)也是一個(gè)無法繞開的話題。

施工看不到，建材也摸不著。在大規(guī)模施工裝修過程中，如果攤上不誠信的開發(fā)商，很多埋在地下、蓋在墻里的隱患都可能被掩蓋一新，等到入住后再發(fā)現(xiàn)就晚了。

調(diào)查顯示，工程質(zhì)量問題與材料使用問題分別占精裝房投訴問題的48.5%和34.3%。對(duì)此，一位不愿透露姓名的家裝企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，一般情況下，房屋樣板間由專業(yè)設(shè)計(jì)公司甲來進(jìn)行裝修，甲僅負(fù)責(zé)樣板間;房屋整體內(nèi)部精裝則由公裝公司乙來負(fù)責(zé)，甲、乙之間一般沒有交集。

此外，乙在精裝施工時(shí)，并不會(huì)是整體施工。與購房人自行裝修一樣，存在“分包”現(xiàn)象。如地板由地板廠商直接安裝、整體櫥柜由櫥柜廠商安裝……上述原因也造成，購房人收房時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)自家房子與樣板間并不一致。

為此，于今年5月1日起正式實(shí)施《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定：房地產(chǎn)經(jīng)營者預(yù)售全裝修商品房的，應(yīng)提供交付樣板房;樣板房保留的時(shí)間自全裝修商品房交付消費(fèi)者之日起不少于六個(gè)月，或者自建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格之日起不少于兩年。

“這是行業(yè)通病，購房者看到的樣板房，材質(zhì)、效果都很棒，但實(shí)際交付時(shí)卻是另一番模樣?！币晃粎⑴c全裝修交付細(xì)則制定的房企人士指出，對(duì)于小型房企或者沒有精裝修交付經(jīng)驗(yàn)的房企，有了這個(gè)約束，就不會(huì)在樣板房中隨意更換材料。

“從某種程度上說，新《消法》有助于提高房企整體服務(wù)意識(shí)，對(duì)行業(yè)的發(fā)展也是一大提升。”中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰如是說。

但無論從何種角度來說，精裝豪宅的入市無疑為市場(chǎng)及購房人帶來了更多積極的影響。

一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)上法式建筑、美式建筑以及托斯卡納、Art Deco等建筑風(fēng)格成為主流，各式“洋建筑”在國內(nèi)大行其道的局面將由外表轉(zhuǎn)入內(nèi)部，使得購房人開始更多地關(guān)注在居住品質(zhì)之上;而另一方面，則是為了確保品牌的延續(xù)性，精裝也早已不再是單一提升價(jià)格的工具，而是成為開發(fā)商拼搶購房人的關(guān)鍵因素。而這對(duì)于購房人來說，無疑在購房過程中，又多了一些新的選擇。

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