保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定 ?調(diào)控口徑暫不能放松

• 2017年8月25日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 501 27
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從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，應(yīng)該要與房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)接上。換句話說(shuō)，現(xiàn)有的調(diào)控政策，不可輕言退出，而應(yīng)等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制初見(jiàn)雛形以后再說(shuō)。

　　前些時(shí)候，北京市發(fā)放了幾個(gè)項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證，備案平均售價(jià)突破了9萬(wàn)元。兩個(gè)月前發(fā)放的幾個(gè)項(xiàng)目，預(yù)售均價(jià)在9萬(wàn)元以下。與之相比，差不多提高了1萬(wàn)元。

　　其背景有二，一是北京市將推出一大批共有產(chǎn)權(quán)住房和公有租賃住房。少量的高價(jià)位商品房，反映在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上，會(huì)被對(duì)沖和攤薄。

　　二是地產(chǎn)商取得這些項(xiàng)目的土地有一年以上時(shí)間，并早已具備銷售條件。而且，預(yù)售證的均價(jià)要低于周邊同類二手房售價(jià)。

　　從市場(chǎng)反應(yīng)看，相當(dāng)?shù)钠椒€(wěn)。據(jù)介紹，由于備案售價(jià)要比周邊房?jī)r(jià)低出不少，每個(gè)項(xiàng)目排隊(duì)的購(gòu)房者數(shù)量都很多。除了售價(jià)低于市場(chǎng)預(yù)期引發(fā)追捧，它也從側(cè)面表明，新房供應(yīng)不能滿足需求。

　　不僅是北京，上海、南京、杭州等熱點(diǎn)城市，也存在這種現(xiàn)象。上海一度出現(xiàn)了所謂“茶水費(fèi)”等不正常的加價(jià)行為。其原因，主要也與售價(jià)和供應(yīng)量有關(guān)。

　　這給各地對(duì)調(diào)控預(yù)期心理的管控，帶來(lái)了一定的挑戰(zhàn)。

　　熱點(diǎn)城市之所以房?jī)r(jià)壓力較大，與供應(yīng)不能滿足需求有關(guān)。因此，中央政府主管部門(mén)一再要求這些城市加快供應(yīng)，包括住宅土地供應(yīng)和商品房有效供應(yīng)。特定時(shí)期，各地對(duì)商品房預(yù)售價(jià)進(jìn)行干預(yù)是可以理解的，但預(yù)售證不能卡著不發(fā)放。

　　根據(jù)過(guò)往的規(guī)律，下半年尤其是四季度，是各地保障性住房的入市高峰期?？陀^上，這為各熱點(diǎn)城市放行一批高價(jià)位商品房提供了機(jī)會(huì)。雖然大城市核心城區(qū)的土地供應(yīng)日漸稀缺，但總還是有少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目的，它們的售價(jià)也會(huì)比較高。

　　從這個(gè)角度說(shuō)，北京市以及上海市年內(nèi)很可能再放行一兩個(gè)備案價(jià)高于10萬(wàn)元的項(xiàng)目。同樣，即使如此，它們被批準(zhǔn)的平均售價(jià)很可能還是會(huì)低于周邊的高價(jià)二手房。但備案均價(jià)從不超過(guò)9萬(wàn)，到不突破10萬(wàn)，到10萬(wàn)以上，階梯式的抬升，會(huì)不會(huì)被市場(chǎng)情緒誤讀？

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市新房售價(jià)得到控制，二手房?jī)r(jià)格已基本停漲，北京深圳的二手房甚至已轉(zhuǎn)為微跌。而一線城市對(duì)二線城市，是有一定示范效應(yīng)的。這種局面來(lái)之不易。

　　對(duì)市場(chǎng)情緒的管控，就是對(duì)預(yù)期的管控。要確保政策信號(hào)不被誤讀，就要穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。譬如，如果給極少數(shù)項(xiàng)目發(fā)放備案價(jià)高于10萬(wàn)元的預(yù)售許可證，必須向市場(chǎng)明確傳達(dá)這樣的信號(hào)：發(fā)放許可證是必要的，但只是個(gè)案，不代表整個(gè)調(diào)控口徑的放松。

　　市場(chǎng)情緒可能的誤讀，不僅是對(duì)極少數(shù)高價(jià)位商品房項(xiàng)目的放行，還包括一些特殊政策。比如，一些二線城市即使在此輪樓市調(diào)控時(shí)期也規(guī)定，對(duì)引進(jìn)的高學(xué)歷人才和急需的專業(yè)人才，采取特殊政策。這種做法完全可以理解。但必須向社會(huì)公開(kāi)解釋清楚，防止被誤讀。

　　此輪以限購(gòu)限貸限售限價(jià)為代表的調(diào)控，是去年10月開(kāi)啟，今年3月下旬強(qiáng)化的，至今不足一年。我個(gè)人特別要提醒的是，已實(shí)施限購(gòu)政策的城市，今年年底以前都不可放松，甚至不可以做出易被市場(chǎng)情緒誤讀為放松的動(dòng)作，包括調(diào)整限購(gòu)區(qū)域。

　　中央提出要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，我個(gè)人理解這句話的意思，包括保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定，市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定，市場(chǎng)情緒的穩(wěn)定。而政策的穩(wěn)定至關(guān)重要。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，應(yīng)該要與房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)接上。換句話說(shuō)，現(xiàn)有的調(diào)控政策，不可輕言退出，而應(yīng)等房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制初見(jiàn)雛形以后再說(shuō)。

　　短期呢，要看年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的部署。至少過(guò)去兩年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理有著清晰的表述。各地必須以此作為管控明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的指導(dǎo)思想。

　　但調(diào)控口徑不放松，并不意味著各地在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面無(wú)可作為。以下幾個(gè)層面，熱點(diǎn)城市應(yīng)該加緊推進(jìn)。一是加快土地和商品住宅的有效供應(yīng)。包括給一批符合條件的商品房項(xiàng)目發(fā)放預(yù)售證。二是培育住房租賃市場(chǎng)，尤其是加大公有租賃住房供應(yīng)，出臺(tái)切實(shí)措施鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)發(fā)展租賃住房市場(chǎng)。三是保障性住房的供應(yīng)不能停。

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