深規(guī)土委：創(chuàng)新解決城中村歷史遺留問題 盤活存量租賃資源

• 2017年8月29日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 1342 88
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深圳市規(guī)劃和國土資源委員會網(wǎng)站8月28日消息，為貫徹落實國家、廣東省有關(guān)政策要求，進一步落實“房子是用來住的”正確定位，加快推進住房和房地產(chǎn)領(lǐng)域供給側(cè)改革，同時解決目前我市住房租賃市場存在的市場秩序混亂、權(quán)益保障不足、租賃供給效率不高和質(zhì)量較差等問題，

　　二、我市培育和發(fā)展住房租賃市場的思考

　　目前，無論從租賃住房占比，還是從租賃需求人群占比來看，我市租賃市場的規(guī)模占比在國內(nèi)最大。因此，我市已初步形成“以租為主、租售并舉、先租后買”的住房消費模式。以城中村為主的、龐大的、租金相對較低的住房租賃市場，已成為我市房地產(chǎn)市場最重要的組成部分，它不僅解決了大量人口的居住問題，且降低了房價對于居民“住有所居”的沖擊，成為大學畢業(yè)生、外來人群來深的“第一站”，成為我市吸引人才、積聚年輕人口的重要支柱。基于此，我市住房租賃市場亟待解決的問題，是發(fā)展機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，解決租賃市場特別是“城中村”租賃秩序混亂、質(zhì)量消防安全問題隱患嚴重、租賃關(guān)系不穩(wěn)定與租賃無法享受同等公共服務(wù)等問題。為此，我市將從以下幾方面思考住房租賃市場發(fā)展問題：

　?。ㄒ唬├眄橌w制與機制，推進租賃管理頂層設(shè)計

　　貫徹落實“發(fā)揮市場配置資源決定性作用，同時更好地發(fā)揮政府的職能”，堅持市場和政府“兩條腿”走路。結(jié)合租賃市場亂象較多，亟待加強管理的現(xiàn)狀，以完善法律規(guī)章作為抓手，推進租賃管理頂層設(shè)計。

　　一是加強租賃立法，修訂《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》，填補《深圳市經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》廢止后，行業(yè)法規(guī)缺失的問題，讓租賃市場監(jiān)管有抓手、執(zhí)法有依據(jù)。

　　二是針對租賃市場多頭管理、工作協(xié)調(diào)鏈條長，以完善法律規(guī)章為形式，推進現(xiàn)有管理機構(gòu)整合，建立有利于全市人口和住房統(tǒng)一管理的住房租賃主管機構(gòu)，明確主管部門在企業(yè)準入、秩序監(jiān)管、市場監(jiān)測等環(huán)節(jié)的職能，健全和完善以租賃企業(yè)和租賃信息登記備案為基礎(chǔ)的租賃管理體系。

　?。ǘ┕膭钜?guī)?；?、機構(gòu)化住房租賃，規(guī)范租賃市場秩序

　　一是鼓勵規(guī)模化、機構(gòu)化住房租賃。目前，我市租賃市場存在的問題，與規(guī)?；?、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)較少有關(guān)。鼓勵機構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展，有利于租賃供應(yīng)的專業(yè)化，穩(wěn)定租賃關(guān)系，豐富租賃產(chǎn)品種類，提升租賃服務(wù)品質(zhì)；規(guī)?；赓U便于監(jiān)管，維護租賃雙方合法權(quán)益。另外，規(guī)模化、機構(gòu)化住房租賃的發(fā)展也有利于增加租賃配套的公共服務(wù)。

　　二是規(guī)范租賃市場秩序。主管部門發(fā)布統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，推行租賃網(wǎng)上簽約，建立租賃糾紛仲裁調(diào)解機制，引導(dǎo)租賃行為與預(yù)期；加強租賃市場常規(guī)巡查，打擊黑中介、黑二房東，防范租賃安全隱患，凈化市場環(huán)境。

　　（三）完善租賃公共配套服務(wù)，提高租賃供給效率

　　目前，我市租房人群還不能享受與買房人群同等公共配套服務(wù)，特別是租房不能享有同等接受義務(wù)教育的權(quán)利，降低了租賃的吸引力，導(dǎo)致住房需求紛紛轉(zhuǎn)向購房（而不是租房），加劇供需矛盾、房價上漲預(yù)期。借助于租賃立法，各相關(guān)部門要落實租賃一定年限可享有配套公共服務(wù)的權(quán)利。

　　同時，提高職工提取住房公積金支付房租的比例，住房公積金管理部門縮短相關(guān)手續(xù)辦理的時間。借鑒美國的經(jīng)驗，為低收入人群發(fā)放住房租賃券（Voucher），享受這種補助的家庭可在市場上自由選擇適合自己居住住房，用住房租賃券抵扣部分租金，該模式能最大程度發(fā)揮住房保障的有效性、靈活性和差異性。

　?。ㄋ模﹦?chuàng)新解決城中村歷史遺留問題，盤活存量租賃資源

　　我市城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場供應(yīng)最重要的主體之一，提供了大量低租金、小戶型的適居租賃住房，但也普遍存在衛(wèi)生條件差、消防安全不合格、物業(yè)管理普遍缺失、“打隔斷”和“二房東”等問題。主要問題集中在：《深圳特區(qū)房屋租賃條例》廢止后，城中村租賃無法得到法律保護，產(chǎn)生了一些侵害承租人權(quán)益的問題；租賃合同無法備案，導(dǎo)致部分租賃稅收無法征收，同時承租人也無法享受必要的公共服務(wù)；違法改建、“房中房”現(xiàn)象嚴重，存在嚴重的建筑安全和消防安全隱患；二房東游離于監(jiān)管之外，市場秩序混亂，承租人權(quán)益受侵害成為常態(tài)。為此：

　　一要解決租賃關(guān)系合法與房屋產(chǎn)權(quán)不合法的不平衡問題?；诔侵写遄赓U關(guān)系的合法，對符合消防與安全條件的出租房，各區(qū)租賃管理部門應(yīng)加大租賃合同備案管理，保護租賃雙方權(quán)益。同時要將將城中村租賃住房統(tǒng)一納入住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，加大規(guī)范管理與市場監(jiān)測。

　　二要加大對城中村租賃公共服務(wù)配套。以備案為依據(jù)，符合條件、納入政府監(jiān)管平臺的城中村租賃住房，將享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務(wù)，給予辦理居住證明、子女上學等，政府增加城中村周邊公共配套規(guī)劃與供應(yīng)。

　　三要制定城中村消防、質(zhì)量等安全標準。各區(qū)要加大城中村綜合整治，提升城中村的消防、質(zhì)量安全和衛(wèi)生條件，消防和住建部門要制定完善符合城中村的相關(guān)消防與質(zhì)量安全標準，推動部分經(jīng)綜合整治的城中村合法進入租賃市場，提高城中村安全、消防意識宣傳，同時增強針對城中村消防與安全檢查的頻度。

　　四要進行專業(yè)化、規(guī)?；赓U運營。積極鼓勵各村股份公司或引入專業(yè)化的品牌租賃企業(yè)開展規(guī)?；淖赓U運營，提高城中村住房的租賃服務(wù)品質(zhì)，改善城中村租賃產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)，更加滿足新畢業(yè)大學生和新引進人才需求，整治衛(wèi)生、消防與安全，改善城中村整體居住環(huán)境。

　　五要加強市場管理。重點整治城中村黑二房東現(xiàn)象，出臺二房東轉(zhuǎn)租示范合同，加大轉(zhuǎn)租備案管理,明確轉(zhuǎn)租超過一定套數(shù)住房的二房東個人必須成立租賃企業(yè)，登記運營。

　　（五）優(yōu)化城市空間資源配置，探索商業(yè)建筑改租賃住房

　　我市產(chǎn)業(yè)周期約為20年，建筑物規(guī)劃用途大多在40年以上，改造和盤活存量具有必然性。同時，我市空間開發(fā)強度已近極限，未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)貫徹“保空間重于保土地”的原則。近年來，我市4大支柱產(chǎn)業(yè)及7大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟貢獻已經(jīng)達到80%，加上互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)工商業(yè)對空間的需求明顯下降，存量商業(yè)、辦公的功能也需隨產(chǎn)業(yè)升級而調(diào)整。在符合城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃的前提下，可以從以下三方面開展空間資源優(yōu)化配置：

　　首先，產(chǎn)業(yè)、人口集聚區(qū)內(nèi)的租賃需求較為集中，該區(qū)域內(nèi)的城市更新，要增加租賃型居住類更新的占比，而且更新后供應(yīng)的具有居住功能的商務(wù)公寓、公寓式辦公原則上只租不售。

　　其次，近年來，隨著前期規(guī)劃的大型商業(yè)及綜合體項目快速入市，加上城市更新均配建商業(yè)綜合體，部分區(qū)域（特別是原特區(qū)外）商業(yè)建筑存在一定空置的現(xiàn)象。因此，允許將符合城市規(guī)劃和公共配套要求的已建成但空置的商業(yè)建筑按規(guī)定改建為租賃住房，并同步配置公共服務(wù)配套，由租賃企業(yè)進行規(guī)模化租賃經(jīng)營。

　　最后，在住房建設(shè)年度計劃及住房發(fā)展規(guī)劃中，統(tǒng)一平衡商品房銷售與租賃市場的關(guān)系，確保商品住房供應(yīng)的前提下，增加租賃供應(yīng)規(guī)模。我市增量房源有限的背景下，重點鼓勵開發(fā)企業(yè)和社會機構(gòu)盤活存量資源，在不增加新增供應(yīng)的情況下，通過盤活存量增加住房供應(yīng)的效率。

　?。┘哟蠼鹑谂c稅收政策支持

　　由于住房租賃企業(yè)收儲房源前期投入成本高，靠租金收益收回投資的期限較長，面臨的資金風險較大，需提供金融支持，解決租賃企業(yè)資金來源問題。因此，支持租賃企業(yè)發(fā)行長期債券，探索以長期租金收益為支持，發(fā)行租賃證券化產(chǎn)品，信托投資基金等。目前，居民散租市場基本規(guī)避了所有稅費后，可以實現(xiàn)2-3%的租金收益率。租賃企業(yè)需繳納增值稅（租金收入的5%）、企業(yè)所得稅（租賃利潤的33%）、房產(chǎn)稅（租金收入的12%）、印花稅（租金的金額0.1%），綜合稅賦成本較高。因此，需要落實國務(wù)院39號文、廣東省7號文對于規(guī)模化租賃稅費減免的有關(guān)優(yōu)惠政策。

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