一線城市二手房成交價已跌停板 北京深圳剛需買家有序入市

• 2017年12月22日 lihuizhen來源：中國網(wǎng)財經(jīng) 678 39
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  2017-2022年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

  房地產(chǎn)中介行業(yè)研究報告主要分析了房地產(chǎn)中介行業(yè)的國內(nèi)外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場分析（市場規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)、市場特點等）、競爭分析（行業(yè)集中度、競爭格局、競爭組群、競爭因素等）、...

記者從上海嘉定保利湖畔陽光苑附近的中介門店了解到，該盤位于外環(huán)外，此前投資客購買較多，出租房源中有不少群租現(xiàn)象，小區(qū)品質(zhì)受到較大影響，目前掛牌的二手房源降價10%以上，仍無人問津。

樓市調(diào)控的作用愈加明顯。在樓市調(diào)控持續(xù)施壓之下，一線城市二手房市場陷入成交低迷，價格也出現(xiàn)明顯松動。記者從上海、北京、深圳的二手房市場了解到，一線城市目前普遍存在中介門店門可羅雀現(xiàn)象。

需求明顯減少，部分業(yè)主著急出售的，只好選擇主動降價了。上海、北京部分區(qū)域二手房成交價格環(huán)比跌幅可達10%以上。不降價就賣不掉，是目前一線城市二手房市場的普遍現(xiàn)象。

上海外環(huán)9折樓盤不鮮見

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海295個有效樣本樓盤中，接近9成11月價格環(huán)比下跌，其中23個樓盤跌幅大于5%。樣本公寓價格跌幅前三的樓盤有嘉定區(qū)嘉定主城區(qū)板塊“保利湖畔陽光苑”、寶山區(qū)張廟板塊“泗塘五村”、浦東新區(qū)三林板塊“浦發(fā)綠城”，環(huán)比跌幅分別為10.43%、10.41%和10.06%。

記者從上海嘉定保利湖畔陽光苑附近的中介門店了解到，該盤位于外環(huán)外，此前投資客購買較多，出租房源中有不少群租現(xiàn)象，小區(qū)品質(zhì)受到較大影響，目前掛牌的二手房源降價10%以上，仍無人問津。一位中介說，最近該盤成交了一套80平方米的兩房房源，年初房東340萬元還不肯賣，最近以278萬元成交，降幅接近20%。房東是前幾年在上海做生意的浙江投資客?！斑@個樓盤之前投資客購買的較多，這些年投資客陸續(xù)離場，因此放盤量一直較大，客戶選擇空間大，你的房源降價不到位，根本不可能成交。投資客一般有得賺，也比較能夠接受讓價?！敝薪榻榻B說。

目前愿意降價的房東主要有兩種：一是自己已經(jīng)看中房子急于賣房再買的置換型，一種就是擔(dān)心房價再跌急于離場的投資客。

目前的市場環(huán)境下，掛牌房源想要成交不光價格要降到位，房東還得積極配合看房，而買家，幾乎都是挑挑揀揀、狠狠殺價，不少買家即使房東愿意價格讓步，依然表示“我再看看”。

這種情況在浦東三林地區(qū)也很明顯。記者從三林浦發(fā)綠城附近的中介門店了解到，事實上浦發(fā)綠城一直是三林地區(qū)成交量較大的明星熱盤，這個動遷房小區(qū)的房源主要是90多平方米的三房、70多平方米的兩房，帶電梯、總價低、靠近地鐵，適合預(yù)算不高的剛需置業(yè)。不過，也正是由于動遷戶手中閑置房源較多，該盤掛牌量一直很大，目前房東普遍主動要求降價促進成交。記者了解到，該盤近期成交一套93平方米的小三房，成交價450萬元。均價5萬而已。在年初同類房源成交價在510-520萬元左右。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，上海二手房降價從外圍開始，尤其是掛牌量大、品質(zhì)不高的樓盤，降價幅度相對較大，九折房源已不鮮見。目前市場成交仍以400萬元以下低總價段產(chǎn)品為主，400萬元以上房源的購房者總體保持觀望。

北京深圳剛需買家有序入市

北京二手房市場同樣是“不降價，難成交”。麥田房產(chǎn)報告顯示，在賣方價格預(yù)期不斷下調(diào)的同時，買方群體在購房談判中話語權(quán)增加，買方市場已經(jīng)確立。麥田房產(chǎn)統(tǒng)計顯示，11月份買方整體議價幅度(買方議價=成交價/最后一次報價-1)達到-6.6%，也為今年以來的高位。

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計，“3·17新政”實施以來，北京二手房市場的買家議價幅度持續(xù)拉大，4月份的議價幅度為-1.8%，11月份則到了-6.6%。也就是說，一套掛牌價1000萬元的房子，經(jīng)過買家議價，在4月份平均能以982萬元成交，而11月份則平均能以934萬元成交;相比較之下，買家“砍價”幅度平均從18萬元上升到66萬元。

鏈家研究院也指出，從月度數(shù)據(jù)來看，調(diào)控后新增掛牌均價累計跌幅為12.9%，大于成交均價跌幅12.1%，表明業(yè)主預(yù)期松動，報價更趨理性。新增需求于低位企穩(wěn)，調(diào)控后投資投機漏洞幾乎堵死，剛性需求有序入市。

據(jù)北京中原地產(chǎn)介紹，在降價幅度較大的豐臺區(qū)，成交房源一般降價幅度都在10%以上，一般業(yè)主的底價會比掛牌價低10-30萬元左右，而實際成交價往往會突破業(yè)主心理底價，再低10-15萬元才會成交，450-500萬元總價一般都要打個九折。

在深圳，二手房市場與京滬兩地有所不同，11月各區(qū)域二手成交皆大幅上升，各區(qū)升幅都在17個點以上。其中羅湖回升最大，增長幅度達到了44.2%;鹽田也上升31.8%。

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