上海：住宅市場(chǎng)穩(wěn)字壓倉(cāng) 寫(xiě)字樓市場(chǎng)步入嶄新時(shí)代

• 2017年12月21日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰房產(chǎn) 361 16
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  2017-2022年中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  房地產(chǎn)中介行業(yè)研究報(bào)告主要分析了房地產(chǎn)中介行業(yè)的國(guó)內(nèi)外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場(chǎng)分析（市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)特點(diǎn)等）、競(jìng)爭(zhēng)分析（行業(yè)集中度、競(jìng)爭(zhēng)格局、競(jìng)爭(zhēng)組群、競(jìng)爭(zhēng)因素等）、...

根據(jù)戴德梁行調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，延續(xù)去年的政策壓力，今年上海市新建商品住宅市場(chǎng)成交量大幅下降，成交均價(jià)則較為平穩(wěn)；雖新增供應(yīng)持續(xù)低迷，但整體住宅市場(chǎng)也基本延續(xù)了自2015年初以來(lái)的供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。

上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況如何？未來(lái)走勢(shì)又是怎樣的？

12月20日，戴德梁行在上海舉行第四季度媒體發(fā)布會(huì)，就2017年的整體住宅市場(chǎng)、投資風(fēng)向、商用寫(xiě)字樓、中國(guó)餐飲業(yè)發(fā)展等方面進(jìn)行了專(zhuān)業(yè)與獨(dú)到的分析和解讀，尤其是面對(duì)近期政策頻出，綜合住宅服務(wù)部以詳細(xì)的數(shù)據(jù)報(bào)告分析行業(yè)現(xiàn)狀并預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)。

住宅市場(chǎng)穩(wěn)字壓倉(cāng) 豪宅市場(chǎng)門(mén)檻提高

根據(jù)戴德梁行調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，延續(xù)去年的政策壓力，今年上海市新建商品住宅市場(chǎng)成交量大幅下降，成交均價(jià)則較為平穩(wěn)；雖新增供應(yīng)持續(xù)低迷，但整體住宅市場(chǎng)也基本延續(xù)了自2015年初以來(lái)的供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。

從整體住宅市場(chǎng)大環(huán)境來(lái)分析，可以看到其成交分布城郊化明顯，且主要成交住宅集中在外環(huán)以外，約占總成交的79.1%；另外，在政府限價(jià)等措施的導(dǎo)向下，2017年各環(huán)供應(yīng)量均有不同幅度的銳減，但年度成交量仍高于同區(qū)域的新增供應(yīng)量; 其中跌幅最大為內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)，供應(yīng)量同比下跌87.9%，成交量同比下滑72.1%。據(jù)戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，目前市場(chǎng)需求依然充足，供應(yīng)量的持續(xù)低迷是成交量下降的誘因之一。而從價(jià)格來(lái)看，2017年各環(huán)線(xiàn)季度均價(jià)基本保持平穩(wěn)。雖然郊環(huán)以外成交價(jià)格略有漲幅，但其均價(jià)（四季度均價(jià)約為31,067元/平方米）仍低于全市均價(jià)約35%，其區(qū)域內(nèi)的大量成交，有助于穩(wěn)定整體市場(chǎng)價(jià)格。

土地市場(chǎng)方面，在經(jīng)歷過(guò)前兩年的熱潮之后，今年上海市的住宅用地市場(chǎng)迎來(lái)了降溫，全年共成交31宗普通商品房用地，且在分布上更向城市外圍拓展，主要集中在上海西部、南部及北部，傳統(tǒng)核心區(qū)基本無(wú)土地供應(yīng)，價(jià)格也趨于平穩(wěn)，2017年成交樓板價(jià)約為32,132元/㎡，溢價(jià)率約為7.4%（2016年成交樓板價(jià)約為54,316元/㎡，溢價(jià)率約為133.1%）。戴德梁行高級(jí)董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏認(rèn)為，未來(lái)新建商品房城郊化明顯，會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)城郊發(fā)展，而大力推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)的政策也助力穩(wěn)定住宅市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上海市租賃用地成交多分布在高新產(chǎn)業(yè)區(qū)域，與商品住宅土地出讓分布相比，更靠近城市中心。在未來(lái)，更多的租賃住房將用于保障科技、創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)人才的居住。根據(jù)資料顯示，上海“十三五規(guī)劃”計(jì)劃增加租賃住房70萬(wàn)套，租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場(chǎng)化住房總套數(shù)超過(guò)60%。

豪宅市場(chǎng)方面，在國(guó)際超級(jí)城市豪宅市場(chǎng)價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)的環(huán)境下，上海本地的豪宅市場(chǎng)門(mén)檻也在逐年提高。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2017年上海豪宅套均總價(jià)約3,143萬(wàn)元/套，是2012年的1.39倍。同時(shí)，由于整體豪宅市場(chǎng)供應(yīng)稀少，2017成交量同去年比隨之下降了73.7%，共成交23.2萬(wàn)平方米。

從區(qū)域來(lái)看，上海豪宅市場(chǎng)成交區(qū)域正向城市外圍拓展，大虹橋、金橋等具有發(fā)展?jié)摿^(qū)域逐漸發(fā)展為新興豪宅區(qū)；各區(qū)域成交均價(jià)差異并不明顯，但由于物業(yè)類(lèi)型分化顯著，所以總體呈現(xiàn)出地理位置越遠(yuǎn)套均總價(jià)越高的趨勢(shì)，其中中外環(huán)間套均總價(jià)更高達(dá)7,000萬(wàn)/套。伍惠敏認(rèn)為，“豪宅是上海國(guó)際化的名片， 豪宅市場(chǎng)應(yīng)更為市場(chǎng)化，并與國(guó)際超級(jí)城市比肩。”

大宗交易波瀾壯闊 新興投資風(fēng)口涌現(xiàn)

2017年，上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)起云涌，大宗交易量截止目前共計(jì)已經(jīng)達(dá)120宗，累積交易金額連續(xù)第二年突破千億級(jí)別，達(dá)到1200億元，相較2010-2015年的年均400億左右有了大幅度的上漲，目前略低于2016年。從市場(chǎng)熱度來(lái)看，在上海地區(qū)的物業(yè)類(lèi)樓盤(pán)中，作為主流的辦公寫(xiě)字樓依舊最受青睞，而近幾年新興的公寓物業(yè)占比有所提升。

據(jù)戴德梁行投資及顧問(wèn)服務(wù)部的調(diào)查報(bào)告顯示， 2017年上海寫(xiě)字樓成交金額和成交面積分別占總量的75%和70%。根據(jù)戴德梁行中國(guó)區(qū)投資及顧問(wèn)服務(wù)部董事盧強(qiáng)交易經(jīng)驗(yàn)分析，上海寫(xiě)字樓項(xiàng)目成交主要可分為三大類(lèi)：第一，傳統(tǒng)市場(chǎng)中位于核心CBD滿(mǎn)租寫(xiě)字樓資產(chǎn)，其特點(diǎn)為租客質(zhì)量高，租金收益穩(wěn)定，退出流動(dòng)性強(qiáng)；第二，陳舊寫(xiě)字樓或酒店，在完成商業(yè)資產(chǎn)交易后，整體或部分多被改造為寫(xiě)字樓，作為符合潮流與趨勢(shì)的城市更新概念主要載體，這一類(lèi)樓盤(pán)在今年成交案例中明顯增多；第三，以虹橋商務(wù)區(qū)、凌空及五角場(chǎng)為例的新興CBD區(qū)域高品質(zhì)物業(yè)。

在最近10年，大宗物業(yè)交易資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升，這個(gè)在同一個(gè)物業(yè)多次交易的價(jià)格案例以及同一區(qū)域的不同時(shí)間交易價(jià)格中可以得到鮮明驗(yàn)證，與此對(duì)應(yīng)，10年間寫(xiě)字樓的租金回報(bào)率持續(xù)下降，雖然單位租金本身在遞增。

在未來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的新一輪投資風(fēng)口將出現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓和聯(lián)合辦公類(lèi)樓盤(pán)。2017年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模已超過(guò)4000億元，至2020年，其數(shù)量將有望突破1000萬(wàn)間；而以共享、升級(jí)為核心理念的聯(lián)合辦公樓盤(pán)也將迎來(lái)投資機(jī)遇，目前，上海市存在的聯(lián)合辦公樓盤(pán)主要分為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為運(yùn)作模式的基金模式，和以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為代表的wework、裸心社等兩大類(lèi)。

如今的上海大宗物業(yè)市場(chǎng)，價(jià)格攀高與投資回報(bào)率低已經(jīng)逐漸成為新常態(tài)。但根據(jù)盧強(qiáng)判斷，目前這個(gè)趨勢(shì)的拐點(diǎn)依然還沒(méi)到來(lái)的跡象。未來(lái)投資人投資一線(xiàn)城市，依然應(yīng)將目光聚集在城市更新項(xiàng)目、另類(lèi)資產(chǎn)包、及有望成為優(yōu)質(zhì)核心辦公樓以及長(zhǎng)租公寓的項(xiàng)目上。

新格局下迎來(lái)挑戰(zhàn) 寫(xiě)字樓市場(chǎng)步入嶄新時(shí)代

2017年，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃新增供應(yīng)量140萬(wàn)平方米，同比去年增長(zhǎng)27%，達(dá)到歷年最高水平，使得全市甲級(jí)寫(xiě)字樓存量突破千萬(wàn)平方米。需求方面，全年吸納量105萬(wàn)平方米，比去年增長(zhǎng)41%，但供需壓力尚存。總體來(lái)看，租金價(jià)格整體保持平穩(wěn)，但受到大規(guī)模供應(yīng)影響下空置率仍呈現(xiàn)略微攀升跡象。

行業(yè)成交方面，根據(jù)戴德梁行寫(xiě)字樓部的不完全統(tǒng)計(jì)，電子信息科技、內(nèi)資金融業(yè)、生產(chǎn)制造業(yè)構(gòu)成2017年上海寫(xiě)字樓租賃成交的三大主力行業(yè)，整體為市場(chǎng)貢獻(xiàn)近6成的成交面積。在互聯(lián)網(wǎng)蓬勃發(fā)展的浪潮下，電子信息科技類(lèi)行業(yè)出現(xiàn)超級(jí)租戶(hù)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的新寵”聯(lián)合辦公”進(jìn)駐甲級(jí)寫(xiě)字樓的現(xiàn)象也頻頻出現(xiàn)。

今年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出四個(gè)特征：第一，客戶(hù)升級(jí)需求強(qiáng)勁，包括核心商務(wù)區(qū)內(nèi)同區(qū)升級(jí)、跨區(qū)整合搬遷，推動(dòng)新竣工項(xiàng)目的吸納表現(xiàn)。第二，北外灘、世博、大虹橋等新興商務(wù)區(qū)逐步成熟、租金穩(wěn)中有升，核心區(qū)集中度較高的內(nèi)資金融業(yè)向新興區(qū)遷移也更加活躍。第三，核心商務(wù)區(qū)內(nèi)較舊的甲級(jí)寫(xiě)字樓的租賃壓力增加，越來(lái)越多的存量樓宇主動(dòng)通過(guò)改造升級(jí)提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。第四，今年租戶(hù)主導(dǎo)市場(chǎng)特征也非常明顯，體現(xiàn)在看房周期變長(zhǎng)、第三方激勵(lì)措施提高、商務(wù)條件彈性增大等。

2018年，上海寫(xiě)字樓供應(yīng)繼續(xù)攀升，新興區(qū)延續(xù)供應(yīng)主力、核心區(qū)多點(diǎn)開(kāi)花，品質(zhì)將實(shí)現(xiàn)不斷超越，帶給租戶(hù)更廣泛的選擇余地。同時(shí)，在需求方面，上海穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)預(yù)示著寫(xiě)字樓需求的小幅增長(zhǎng)。戴德梁行高級(jí)董事、中國(guó)區(qū)寫(xiě)字樓部主管沈潔指出，核心區(qū)搬遷現(xiàn)象雖然活躍，但搬遷客戶(hù)中80%仍選擇同區(qū)域或就近搬遷。核心區(qū)行業(yè)粘性較強(qiáng)、需求平穩(wěn)，給板塊內(nèi)及周邊項(xiàng)目創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。預(yù)計(jì)未來(lái)核心與新興商務(wù)區(qū)將在主導(dǎo)行業(yè)、價(jià)格梯隊(duì)、產(chǎn)品特點(diǎn)上形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)與平衡發(fā)展。

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