2018年武漢房?jī)r(jià)連漲兩月 2018年武漢房?jī)r(jià)走勢(shì)還將持續(xù)上揚(yáng)？

• 2018年3月6日 zengpingping來源：360中房網(wǎng) 1152 74
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  2018-2023年智能樓宇市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評(píng)估報(bào)告

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長(zhǎng)動(dòng)力。目前國內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

隨著限購限貸限價(jià)，再加上資金面收緊，武漢房?jī)r(jià)漲勢(shì)暫時(shí)得以抑制。

隨著限購限貸限價(jià)，再加上資金面收緊，武漢房?jī)r(jià)漲勢(shì)暫時(shí)得以抑制，然而普通大眾直觀的感受是房?jī)r(jià)還在漲，買房非常困難。2018年即將來臨，武漢房?jī)r(jià)又將如何走?買房是否會(huì)繼續(xù)艱難?

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，武漢今年1月新房?jī)r(jià)格環(huán)比去年12月上漲0.4%，與去年同期相比上漲0.7%。而在去年12月，環(huán)比漲幅和同比漲幅分別為0.3%和0.6%。這是繼去年11月回落至 2016年同期水平之后，武漢房?jī)r(jià)連續(xù)第二個(gè)月上漲，且環(huán)比和同比漲幅雙雙擴(kuò)大，顯示武漢房?jī)r(jià)重回上漲通道，且呈現(xiàn)出加速上漲的態(tài)勢(shì)。

明年武漢房?jī)r(jià)微漲，買房依然艱辛!

限價(jià)繼續(xù) 地王入市或帶動(dòng)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性小漲

昨日，武漢房管局召開房地產(chǎn)市場(chǎng)整治工作大會(huì)，會(huì)上透露此輪房地產(chǎn)調(diào)控將持續(xù)3-4年，限價(jià)政策暫時(shí)不會(huì)取消，不過對(duì)于2016年的地王，可能會(huì)有針對(duì)性政策。

11月20日，湖北明確2017年、2018年的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，要求在今年剩下40天時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)不能再漲，明年不能亂漲!

360中房網(wǎng)認(rèn)為，明年武漢樓市調(diào)控將沿用今年的政策，毛坯備案價(jià)將依然嚴(yán)控，全裝修繼續(xù)限價(jià)，同時(shí)，對(duì)市場(chǎng)亂象還將針對(duì)性出細(xì)則，定向調(diào)控，譬如高壓打擊軟裝升級(jí)包等等。

對(duì)于地王項(xiàng)目入市，從2017年的經(jīng)驗(yàn)來看，定價(jià)依然無法擺脫區(qū)域“限價(jià)”，比如東西湖地王—文一云水灣，綠地光谷東地王—綠地國際理想城，正榮四新單價(jià)地王—正榮府其首開價(jià)格均與周邊項(xiàng)目差異不大。僅有江夏單價(jià)地王—中海光谷錦城首開入市，帶裝修均價(jià)破16000元/平，刷新了江夏住宅最高價(jià)。

對(duì)于2016年的地王，可能會(huì)有針對(duì)性政策，目前猜測(cè)不外乎是參考周邊價(jià)，如果虧本，再看成本定價(jià)。這就是說，入市的地王項(xiàng)目如果定位高端，價(jià)格或比周邊項(xiàng)目略有上漲。這也符合不能亂漲的總基調(diào)。

為此，2018年武漢新房總體均價(jià)依然會(huì)平穩(wěn)小漲。在某些月份，供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化或引發(fā)房?jī)r(jià)上躥下跳，比如遠(yuǎn)城區(qū)的低價(jià)房大量入市，而主城區(qū)的高端住宅入市放緩，拉低市場(chǎng)整體均價(jià)，出現(xiàn)下跌的走勢(shì)。

貨幣政策仍將偏緊 購房成本再高企

當(dāng)然，影響樓市走向的還包括很多外部因素。

在12月2日，特朗普的減稅方案在美國參議院獲得通過。其中，企業(yè)所得稅從35%降低到20%左右!個(gè)人所得稅起征點(diǎn)提高一倍!最終可能廢除遺產(chǎn)稅!這意味著未來10年，美國將減少稅收1.4萬億美元，大量人才、資金、產(chǎn)業(yè)將回流至美國。

對(duì)于中國樓市來說，房?jī)r(jià)將迎來重磅利空。雖然目前中國已通過各種措施凍結(jié)樓市，比如限售，通過抑制成交量來抑制房?jī)r(jià)波動(dòng)，降低M2增速。不過外部的壓力在持續(xù)增大，市場(chǎng)利率已率先上調(diào)，加息或只是時(shí)間問題。 這意味著，2018年中國的貨幣政策仍將偏緊，未來也許會(huì)更緊，貸款買房成本還將高企!

庫存快速消化 買房會(huì)越來越難

截至今年10月底，80個(gè)城市新建商品住宅庫存總量已連續(xù)27個(gè)月同比下跌。其中，10月一、二以及三四線庫存總量環(huán)比增幅分別為-2.2%、-2.4%和-1.5%，同比增幅分別為-17.6%、-9.6%和-9.6%。二線城市庫存總量銳減得更明顯。

對(duì)于武漢來說，濱江地帶的系統(tǒng)開發(fā)，中央商務(wù)圈的投建，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動(dòng)，最寬松人才落戶政策的執(zhí)行，基建的開疆?dāng)U土，這些將使得武漢發(fā)生人才回流。而武漢對(duì)周邊九縣市的吸引力、幅射效應(yīng)，其他城市也不可與之比擬。

在限價(jià)背景下，武漢新房庫存加速消化。今年2月至6月，武漢樓市庫存量從734萬方驟減至243萬方，消化周期從4.9個(gè)月降至1.6個(gè)月。

最近半年時(shí)間，武漢掀起了兩次推盤大戰(zhàn)，一次始于9月中下旬到國慶前后，另一次是從10月中旬開始直到12月，目前仍在持續(xù)。這兩次推盤高峰，預(yù)計(jì)共計(jì)有230個(gè)樓盤入市，其中9月下旬、10月、11月已有138個(gè)樓盤開盤。據(jù)統(tǒng)計(jì)，雖然新房大量入市，開盤日光現(xiàn)象并未減少，月度開盤去化率均保持在90%以上。武漢樓市庫存正在進(jìn)一步銳減。供求矛盾尖銳化，買房將會(huì)越來越難!

總體而言，在限價(jià)時(shí)代，2018年武漢房?jī)r(jià)增幅或?qū)⒗^續(xù)保持平穩(wěn)下降，搶購風(fēng)潮還將持續(xù)，買房難度并不會(huì)降低多少。對(duì)于有人口增量的武漢來說，2018年依然是買房、換房的好機(jī)會(huì)。剛需、改善型置業(yè)可根據(jù)自身需求把握入市節(jié)奏。對(duì)于已入市的各類置業(yè)者，不要在乎短期房?jī)r(jià)的波動(dòng)，只需在時(shí)間換取空間中靜候溢價(jià)。

值得注意的是，從省內(nèi)來看，襄陽環(huán)比漲幅達(dá)1.2%，在全國70個(gè)大中城市中排名第三，宜昌也達(dá)到了0.9%。對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲正輪動(dòng)到非熱點(diǎn)二線和三線城市，尤其是規(guī)模較大的城市，邏輯上來看未來市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)政策可能將繼續(xù)收緊。

業(yè)內(nèi)人士分析，統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，武漢、襄陽、宜昌等城市控制房?jī)r(jià)過快上漲的壓力仍較大。今年初，省住建廳出臺(tái)文件要求，武漢、襄陽、宜昌要適時(shí)完善現(xiàn)行調(diào)控政策措施，確保完成國家調(diào)控目標(biāo)。

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