2018-2023年房地產投資行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導報告
“十三五”規(guī)劃對“十二五”規(guī)劃實施情況進行全面評估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，突出改革創(chuàng)新；遠近結合，更加注重以解決長遠問題的辦法來應對...
90平方米三居室，10年租金180萬元，作為全市首批企業(yè)自持租賃房的萬科翡翠書院上周開放樣板間，卻因租金價格被推上風口浪尖，更有評論稱其為“萬科式打劫”。
北京萬科自持租賃房高租金引爭議，?詳情如何？
90平方米三居室，10年租金180萬元，作為全市首批企業(yè)自持租賃房的萬科翡翠書院上周開放樣板間，卻因租金價格被推上風口浪尖，更有評論稱其為“萬科式打劫”。企業(yè)自持租賃房到底是什么房？租金為何定這么高？帶著這些疑問，記者昨天探訪了萬科翡翠書院樣板間。
90平方米為主的精裝房
萬科翡翠書院位于海淀區(qū)永豐基地，距離中關村13公里、西二旗8公里，周圍離得最近的人群就是中關村產業(yè)園的科技從業(yè)者。北京萬科則將其定位為適合家庭需求的家庭型長租公寓。
從對外展示的樣板間看，這批企業(yè)自持租賃房和傳統(tǒng)概念中的出租房、租賃式公寓并不相同，更像是高端的服務式公寓?，F(xiàn)場展示的規(guī)劃顯示，項目的綜合容積率為1.78，除了最北面有幾棟10到15層的高樓外，其余均為3至8層的樓高。一期推出的房源在1000多套，戶型也分為兩類：90平方米的三居和180平方米左右的復式四居，其中90平方米的三居戶型占總套數(shù)的約70%。室內看，所有房源均按照綠色三星標準建造，精裝修交房，配備中央空調、新風系統(tǒng)、全屋凈水系統(tǒng)和智能家居產品。
以廚房為例，記者注意到，樣板間的廚房內不僅配備了煙機、灶具、烤箱等，還有可升降的櫥柜、紫外線殺菌設備，從裝修精細程度上看，確實不同于傳統(tǒng)的租賃房。
最短租3年每月不低于1.5萬元
高租金，是萬科翡翠書院最為爭議的地方。根據(jù)記者從現(xiàn)場的了解，按照初步框架，90平方米三居室的月租金為1.5萬至1.8萬元，180平方米四居室的月租金為3萬至4萬元。單次租期則是從3年起步，最長10年。這也符合此前《關于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關問題的通知》中所要求的，開發(fā)企業(yè)持有土地的對外出租，單次租期不得超過10年。
租金支付上，無論租期長短，租戶都需要在房屋交付前一次性付清首個租期內的全部租金。對于簽訂10年租期的租戶，將可鎖定租金價格，10年內不會變動上調租金。以90平方米三居月租金1.5萬元計算，如果一次簽訂10年租約，全部的租金就是180萬元，180平方米四居則將達到最低360萬元。
萬科翡翠書院計劃在今年啟動預租，在2020年交付，也就是說，租戶需要在預租時交付一筆象征性意向金，在2020年交付前支付所有租金。這也是10年租金180萬元說法的由來。
回應：成本反推收益率不超過3%
一套房子租4萬元，萬科這是不是在推高租金價格？對于此，記者向北京萬科方面求證?！胺课葑赓U市場的需求是多樣的，有中低端需求，也有高端需求。我們有2萬間的經濟型長租公寓泊寓，而翡翠書院定位的是高端產品，滿足少部分人群需求，不能因為翡翠書院價格高，就說我們推高租金、作惡打劫?！北本┤f科相關負責人回應稱，萬科翡翠書院的租金價格是從成本反推而得，兩個地塊的地價加上50億元的資金和建安成本，在不考慮配套、長期經營成本等的情況下，總成本已達到160億元。理想條件下，該項目的收益率不會超過3%，對企業(yè)而言是極其微利的。
記者仔細做了求證，總成本160億元的說法是屬實的。翡翠書院所在的地塊，是2016年“9·30”之后北京為了控制房價而執(zhí)行的“限房價、競地價”政策的產物，共出現(xiàn)了4塊企業(yè)100%自持地塊。其中，永豐產業(yè)基地0062、0166、0158地塊和0132、0120、0162地塊，最終地價是50億元和59億元，也就是翡翠書院所在的兩個地塊，成交時的樓面價便達到36000元/平方米。
“單純從租金看，4萬元確實太高，但對于這個項目，這樣的定價絕不是暴利。”北京中原地產首席分析師張大偉告訴記者，109億元的地價下還按照正常規(guī)劃成小戶型出租，根本行不通，所以只能建設成為高端住宅出租。
租戶期待租售同權
在《關于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關問題的通知》中，對于租金定價也是這樣寫的：企業(yè)自持商品住房租賃活動實行市場化機制，租金價格由租賃雙方按照市場水平協(xié)商確定。記者也隨機采訪了部分居民，有人覺得4萬元的租金價格太高，也有人覺得如果自身經濟實力足夠那也可以去享受。
有沒有可能通過引入金融產品從而降低租金？銀行業(yè)內人士告訴記者，由于首批企業(yè)自持租賃地塊屬于試驗性質的產品，而不是純商業(yè)性質的產品，所以銀行對此也非常謹慎，生怕碰觸政策“紅線”。而對于租戶來說，有聲音也提出，希望像政策性住房那樣，在企業(yè)自持租賃地塊上能給予“租售同權”的政策，該項目內配建的學校，租戶子女也能享受和買房子女一樣的入學政策。
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