萬科推出“萬村計(jì)劃” 改造城中村開發(fā)對(duì)外租賃的“長(zhǎng)租公寓”

• 2018年4月25日 ZhouXun來源：騰訊網(wǎng) 208 5
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

萬科的角色類似于二房東，拿下土地之后將棚戶區(qū)做統(tǒng)一改造，增設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，之后植入物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、社區(qū)商業(yè)等等業(yè)態(tài)，把破舊混亂的城中村變成城市社區(qū)，然后把房間租出去。

萬科創(chuàng)始人王石 4 月 22 日在深圳城市共創(chuàng)大會(huì)的一場(chǎng)演講上說，城中村不應(yīng)該大拆大建，萬科已經(jīng)探索出城中村整治的運(yùn)作模式，要對(duì)這些房屋做系統(tǒng)性的改造。

萬科推出“萬村計(jì)劃”，萬科為此出資 1000 萬元成立一家運(yùn)營(yíng)公司，先后和深圳的玉田村、新圍仔等城中村簽約，后者將旗下物業(yè)統(tǒng)一出租給萬科。

萬科的角色類似于二房東，拿下土地之后將棚戶區(qū)做統(tǒng)一改造，增設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，之后植入物業(yè)管理、長(zhǎng)租公寓、社區(qū)商業(yè)等等業(yè)態(tài)，把破舊混亂的城中村變成城市社區(qū)，然后把房間租出去。

“出于城市更新成本以及市民居住成本的考慮，對(duì)于城中村不能采取大拆大建的方式，必須找到綜合整治提效的新模式。”王石在演講中說。

萬科將它描述為“綜合整治+引進(jìn)物資營(yíng)管+城市化商業(yè)運(yùn)營(yíng)”的新模式。

這是一個(gè)依賴政府密切合作的項(xiàng)目，王石說對(duì)于“萬村計(jì)劃”，“我理解的是萬科啟動(dòng)的、與政府和村委會(huì)村民一起參與的城中村改造計(jì)劃?！?/p>

這是一個(gè)規(guī)模不小的市場(chǎng)。據(jù)《深圳市城中村改造總體規(guī)劃》統(tǒng)計(jì)，到 2016 年深圳共有 320 個(gè)原行政村，建有農(nóng)民房 3.5 萬棟。如果按面積來看，城中村的住宅面積占全市住房面積的 49%。

有 520 萬的深圳城市人口住在城中村的房屋，包括 63% 的畢業(yè) 1- 10 年的年輕人。目前深圳有超過 1200 萬常住人口。

2016 年深圳市政府發(fā)布《城市更新“十三五”規(guī)劃》，開始計(jì)劃改造城中村，其中提出城中村“以完善配套和改善環(huán)境為目標(biāo)，以綜合整治為主，拆除重建為輔。”

2017 年 10 月，深圳市政府發(fā)布《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》，提出城中村開展規(guī)?；赓U的想法。城中村將通過收購(gòu)、租賃、改建等方式收儲(chǔ)不低于 100 萬套(間)的村民自建房或村集體自有物業(yè)，“經(jīng)質(zhì)量檢測(cè)、消防驗(yàn)收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理?！?/p>

根據(jù)深圳市《2017 年企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告》的數(shù)據(jù)，截止到 2017 年底，萬科已經(jīng)拿下龍崗、寶安、福田、龍華、坪山、南山、鹽田等 7 個(gè)片區(qū)中 33 個(gè)城中村，其中 10 個(gè)村已開啟整租及改造運(yùn)營(yíng)工作?！拔磥砣f村復(fù)興能成為深圳持續(xù)輝煌的基石。” 王石說。

萬科現(xiàn)在已經(jīng)有集中式的長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”，在 29 個(gè)城市有業(yè)務(wù)，累計(jì)管理房間 10 萬間。萬科表示計(jì)劃在 2018 年新獲取 10 萬間以上長(zhǎng)租公寓，新開業(yè) 5 萬間以上。

根據(jù)財(cái)新網(wǎng)的報(bào)道，萬科已經(jīng)在玉田村和村民簽訂協(xié)議，拿下近 20 棟民房，其中兩棟已完成改造并被納入“泊寓”。

這兩棟樓目前已經(jīng)滿租，加上管理費(fèi)后月租金約 100-140 元/平方米。按照村民的說法，萬村發(fā)展與村民業(yè)主簽下的租期統(tǒng)一為 10 年，萬村發(fā)展向業(yè)主支付的月租金標(biāo)準(zhǔn)大約為 75-85 元/平方米，與市場(chǎng)價(jià)相當(dāng)，也就是說萬科的利潤(rùn)率在 30% 左右。

王石說，萬科有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，所以不至于讓房租的價(jià)格大幅提升：“由于整體改造成本大大低于建新房，不會(huì)過分推高租賃人口的居住成本?！?/p>

從房東手上租賃房屋，統(tǒng)一改裝之后再提價(jià)出租，這門生意已經(jīng)有不少競(jìng)爭(zhēng)者。

鏈家旗下的自如是比較大的一家，2011 年開始運(yùn)營(yíng)。自如會(huì)給房間配上統(tǒng)一的裝修和家電，還有保潔、搬家等配套服務(wù)。房間大多按照單間出租，目前在北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢 9 座城市管理房屋資產(chǎn)超過 50 萬間，用戶累計(jì)超過 120 萬人。

今年初，獨(dú)立出來的自如宣布完成獲得 40 億人民幣 A 輪融資，由華平投資、紅杉資本、騰訊三家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投。戴德梁行去年底發(fā)布的一份報(bào)告指出，北上廣深的集中式長(zhǎng)租公寓品牌有 300 多家，管理房間數(shù)量超過 200 萬間。行業(yè)排名前十位的企業(yè)，管理的房屋間數(shù)都已過萬。

但長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)沉重，需要依賴大公司的規(guī)模效應(yīng)。“現(xiàn)在看來長(zhǎng)租公寓要賺很多錢很難，甚至是說，租公寓本來也不應(yīng)該賺很多錢?！比f科主席郁亮說，萬科是“希望賺長(zhǎng)錢、賺慢錢、賺穩(wěn)定的錢?！?/p>

去年 11 月，北京市清理租房市場(chǎng)中的“隔斷間”，這是自如友家的慣用做法，空間較大的客廳被隔開成一間臥室，可以單獨(dú)出租。整治期間不少自如友家的用戶被強(qiáng)制清理出去，自如后來公開道歉、補(bǔ)償租戶。這給自如帶來了損失，類似青年公寓出租床位的“自如驛”也一度被迫關(guān)閉。

長(zhǎng)租公寓需要依賴政府，更受到政府限制。

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