高鐵新城成為第三個需防范房地產(chǎn)化傾向的領(lǐng)域

• 2018年6月4日 HaoChenChong來源：房天下 1167 75
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  2018-2023年版新型建筑產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位規(guī)劃及招商策略咨詢報告

  “產(chǎn)業(yè)園區(qū)”是執(zhí)行城市產(chǎn)業(yè)職能的重要空間形態(tài)，園區(qū)在改善區(qū)域投資環(huán)境、引進外資、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展經(jīng)濟等方面發(fā)揮積極的輻射、示范和帶動作用，成為城市經(jīng)濟騰飛的助推器。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是...

近日，國家發(fā)展改革委、自然資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國鐵路總公司聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進高鐵站周邊區(qū)域合理開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)意見》，提出要堅決防控單純房地產(chǎn)化傾向，嚴禁借高鐵車站周邊開發(fā)建設(shè)名義盲目搞城市擴張。

近日，國家發(fā)展改革委、自然資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國鐵路總公司聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進高鐵站周邊區(qū)域合理開發(fā)建設(shè)的指導(dǎo)意見》，提出要堅決防控單純房地產(chǎn)化傾向，嚴禁借高鐵車站周邊開發(fā)建設(shè)名義盲目搞城市擴張。

繼特色小鎮(zhèn)和主題公園之后，高鐵新城成為第三個需防范房地產(chǎn)化傾向的領(lǐng)域。這一決策將產(chǎn)生哪些影響?

截至去年底，全國高鐵通車里程2.5萬公里，有700多座高鐵站。伴隨高鐵建設(shè)，一些地方掀起“高鐵新城熱”。國家發(fā)改委新聞發(fā)言人孟瑋表示，意見的出臺，正是為了指導(dǎo)地方因地制宜、規(guī)范有序推進高鐵車站周邊區(qū)域開發(fā)建設(shè)。

指導(dǎo)意見專門對大城市、中小城市做出分類指導(dǎo)。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著高鐵路網(wǎng)由“四縱四橫”向“八縱八橫”擴展，新建高鐵站將主要集中于中西部地區(qū)和東部省際、城際連接線，眾多三四線城市或?qū)⒊蔀檎{(diào)控重點。

首先，三四線城市正在成為規(guī)劃開發(fā)高鐵新城的主力。早在2015年，就有媒體不完全統(tǒng)計，全國將要及已經(jīng)開始規(guī)劃、建設(shè)的高鐵新城超過70座。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近兩年又有20多個城市正在規(guī)劃建設(shè)高鐵新城，這些城市多半是城區(qū)常住人口少于100萬的中小城市，三四線及以下城市占比超過七成。

其次，不少中小城市與高鐵站“距離感”明顯。通過對41座高鐵站的抽樣統(tǒng)計，有機構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，直轄市、省會及副省級城市、地級市、縣級市高鐵站與城市中心的平均距離分別為9.08公里、11.26公里、9.51公里、8.27公里。現(xiàn)實中，有的高鐵車站距離市中心動輒數(shù)十乃至上百公里，群眾出行并不方便。

此外，一些中小城市的高鐵新城規(guī)劃面積較大。意見提出，在大城市高鐵車站周邊，初期開發(fā)的重點是新建車站周邊2公里以內(nèi)的區(qū)域。中小城市要避免照搬照抄大城市開發(fā)經(jīng)驗，硬造特色、盲目造城。

然而，不少正在規(guī)劃建設(shè)的高鐵新城往往面積較大。聊城高鐵新城空間發(fā)展概念規(guī)劃面積186平方公里，其中，核心區(qū)城市設(shè)計范圍約21平方公里，控制性詳細規(guī)劃范圍約30平方公里。依托在建的惠州(樓盤)北站、惠城南站、羅浮山站，惠州3座高鐵新城總規(guī)劃面積超過200平方公里。

“火車一響，黃金萬兩”曾造就一批“火車拉來的城市”。如今，高鐵開動，是否會帶來相同的效應(yīng)?研究發(fā)現(xiàn)，高鐵站通達車次越多，輻射能力就越大。對于一些自身發(fā)展勢頭較好的城市，容易因高鐵紅利刺激房價上漲。

數(shù)據(jù)顯示，近兩年，一些高鐵沿線城市的房價出現(xiàn)不同程度上漲。2016年至2017年，淄博(樓盤)房價兩年內(nèi)整體漲幅超過五成，高鐵片區(qū)接近翻倍。在京港臺通道沿線，合肥(樓盤)房價從2016年初的每平方米8984元漲至今年4月的14303元，九江(樓盤)、南昌(樓盤)、贛州(樓盤)都有不同程度上漲，漲幅均在20%以上。

然而，與此同時，也有一些城市因高鐵站周邊區(qū)域開發(fā)規(guī)模過大、發(fā)展模式單一、綜合配套不完善等問題，導(dǎo)致出現(xiàn)大量房屋空置現(xiàn)象。

比如新華社記者在陽泉北站周邊采訪發(fā)現(xiàn)，2009年石太客專開通運營后，當?shù)匾患曳康禺a(chǎn)企業(yè)就拿到了車站周邊第一塊地。然而，2014年房子建成后，由于當?shù)亟?jīng)濟下行，相關(guān)配套建設(shè)放緩，前三年房子只賣出三分之一。直到去年，當?shù)亟?jīng)濟回暖，加之棚改貨幣化安置，才刺激了購房需求。

一些地方認為有了高鐵站就會集聚人口，其實高鐵車站只是一個交通節(jié)點，新城離不開產(chǎn)業(yè)和市場的支撐，發(fā)展也需要時間。

值得注意的是，交通優(yōu)勢其實也是一把“雙刃劍”。業(yè)內(nèi)研究機構(gòu)研究中心以黔東南為例研究發(fā)現(xiàn)，擁有貴廣、滬昆兩條高鐵線路的黔東南交通優(yōu)勢明顯，但周邊流動人口超過半數(shù)流向長三角、廣東等地，黔東南匯聚比例不足2%。中國房價行情平臺數(shù)據(jù)顯示，今年4月，黔東南二手房均價每平方米4577元，環(huán)比和同比漲幅均居省內(nèi)末位。

檢索全國PPP項目庫可以看到，目前各地與高鐵站周邊建設(shè)相關(guān)的項目共106個，其中進入管理庫的58個，納入儲備清單的48個，多數(shù)項目集中在市政工程、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)和交通運輸?shù)刃袠I(yè)。

財政部PPP中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，自去年12月到今年3月底，全國清退管理庫項目1160個，累計清減投資額1.2萬億元，退庫項目數(shù)前三位是市政工程、交通運輸、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)，三者合計占退庫項目總數(shù)和投資額總數(shù)的比例分別為51.9%、67.6%。

在高鐵站周邊開發(fā)建設(shè)過程中，一定要注重防范地方債務(wù)風(fēng)險。一方面，有關(guān)地方要進一步完善項目和資金管理，加強成本收益分析評估，合理控制建設(shè)規(guī)模和節(jié)奏，防止脫離地方財力實際搞開發(fā);另一方面，地方政府也要落實債務(wù)限額管理和預(yù)算管理制度，不能以PPP等形式違規(guī)變相舉債搞建設(shè)。

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