經(jīng)濟(jì)學(xué)家解釋：為什么房價(jià)降不下來？

• 2018年8月8日 YangJinZhu來源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 870 54
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  2018-2023年版智能小區(qū)產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

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為什么房價(jià)降不下來？平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張明解釋，房價(jià)顯著下跌會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速顯著放緩、銀行體系出現(xiàn)大量壞賬、中國居民財(cái)富將顯著縮水、地方政府財(cái)政收入將顯著萎縮。

為什么房價(jià)降不下來？平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張明解釋，房價(jià)顯著下跌會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速顯著放緩、銀行體系出現(xiàn)大量壞賬、中國居民財(cái)富將顯著縮水、地方政府財(cái)政收入將顯著萎縮。

近年來，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直較為依賴地產(chǎn)行業(yè)。在張明看來，這樣導(dǎo)致的結(jié)果有三：第一，中國銀行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表與房地產(chǎn)行業(yè)深度捆綁；第二，中國居民財(cái)富過度集中于房地產(chǎn)；第三，中國地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政模式。

下一步，房價(jià)會如何調(diào)整？張明認(rèn)為，三四線房地產(chǎn)市場未來將逐漸下滑，行業(yè)集中度將快速提高；準(zhǔn)一線與二線城市目前持續(xù)向好；一線城市暴漲、暴跌與維持現(xiàn)狀都有可能。

“流動性將會是三四線城市房地產(chǎn)市場面臨的最大問題。試想，在老齡化加劇、年輕人流出的背景下，誰再來接當(dāng)前購買投資盤的購房者手里的盤？”張明說。

2017年，是三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展最為火爆的一年。大房企進(jìn)入三四線城市，小開發(fā)商生存艱難。

張明表示，三四線城市2017年的地產(chǎn)銷售火爆是由于棚戶區(qū)改造的規(guī)模在2017年達(dá)到600萬套的歷史性峰值和三四線城市居民在2017年購房過程中開始大規(guī)模加杠桿兩方面原因造成的，這是不可持續(xù)的。

而在準(zhǔn)一線和二線城市，張明表示，由地方政府造成的房價(jià)“雙軌制”（嚴(yán)格控制新房房價(jià)，但對二手房價(jià)格沒有任何限制）將會加劇當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)供求矛盾，推動真實(shí)房價(jià)上漲。另外，地方政策出臺的“搶奪人才”戰(zhàn)略會加劇新房市場的供求失衡，所以新房真實(shí)價(jià)格的上漲不可避免。

但是，張明并不認(rèn)為這種趨勢是好的，因?yàn)榈胤秸@種套利機(jī)制會影響房地產(chǎn)市場“慢?！保瑫焖偻钢У禺a(chǎn)市場的美好未來。

北上廣深房地產(chǎn)市場，當(dāng)前面臨基本沒有庫存的問題。

張明認(rèn)為，一線城市房價(jià)未來走向具有高度不確定性：其一，當(dāng)?shù)胤秸潘煞康禺a(chǎn)調(diào)控，剛需回到市場，沒有供給匹配，房價(jià)再度暴漲；其二，當(dāng)房產(chǎn)稅的出臺時(shí)間早于預(yù)期，或顯著增加商品房的供應(yīng)，房價(jià)暴跌；其三，一線城市延續(xù)當(dāng)前的對居民限購限貸、壓縮房地產(chǎn)交易的做法，房價(jià)保持現(xiàn)狀。

張明建議，面對中國房地產(chǎn)市場未來可能發(fā)生的顯著調(diào)整，中國政府、金融機(jī)構(gòu)、相關(guān)企業(yè)應(yīng)該提前做好預(yù)案。而中國居民在財(cái)富配置上也應(yīng)該及時(shí)調(diào)整，以免在房地產(chǎn)市場下行過程中遭遇重創(chuàng)。

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