保利地產(chǎn)發(fā)布上半年財(cái)報(bào) 行業(yè)前三是奮斗的目標(biāo)

• 2018年8月21日 ZhouXun來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 1314 86
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  2018-2024年中國(guó)房地產(chǎn)投資行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報(bào)告中的房地產(chǎn)投資行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學(xué)的統(tǒng)計(jì)分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)投資行業(yè)進(jìn)行細(xì)化分...

“前三是我們的奮斗目標(biāo)，這也是我們?nèi)ネ七M(jìn)的，未來(lái)23年肯定還會(huì)有很多變數(shù)。實(shí)現(xiàn)的路徑很多，一個(gè)是常規(guī)的擴(kuò)展，另一個(gè)是收購(gòu)兼并整合。”保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊如是稱。

8月14日，保利地產(chǎn)發(fā)布財(cái)報(bào)顯示，2018年上半年，公司實(shí)現(xiàn)簽約金額2153.12億元，同比增長(zhǎng)46.86%;16月實(shí)現(xiàn)簽約面積1453.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.93%。而同期，碧桂園、恒大、萬(wàn)科分別實(shí)現(xiàn)簽約金額約4124億元、3041億元、3046億元。合約銷售建筑面積分別約為4389萬(wàn)平方米、2905萬(wàn)平米、2035.4萬(wàn)平方米。

“前三是我們的奮斗目標(biāo)，這也是我們?nèi)ネ七M(jìn)的，未來(lái)23年肯定還會(huì)有很多變數(shù)。實(shí)現(xiàn)的路徑很多，一個(gè)是常規(guī)的擴(kuò)展，另一個(gè)是收購(gòu)兼并整合?！北＠禺a(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊如是稱。

三四線城市拓展面積升至50%

為了迎頭趕上，自2016年起，保利地產(chǎn)開(kāi)始不斷加大拿地支出。

2015年和2016年，保利在土地方面的支出分別為656億元、1214億元，拓展項(xiàng)目分別為50個(gè)、112個(gè)，拓展容積率面積1308萬(wàn)平方米、2404萬(wàn)平方米。步至2017年，保利地產(chǎn)支出2765億元共拓展項(xiàng)目204 個(gè)，新增容積率面積4520萬(wàn)平方米。2018年上半年，保利新拓展國(guó)內(nèi)項(xiàng)目69個(gè)，新增容積率面積1510萬(wàn)平方米，總成本1072億元。

然而，拿地投資力度的增強(qiáng)也使得保利地產(chǎn)的杠桿水平持續(xù)攀升。2017年，保利短期償債壓力較去年提升15.3個(gè)百分點(diǎn)至43.5%，資產(chǎn)負(fù)債率較去年提升2.5%至77.3%，凈負(fù)債率較去年提升31.2%至86.5%。2018年上半年，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為79.32%、93.26%，呈小幅上漲趨勢(shì)。其中有息負(fù)債約為2545億元，相比上年末上升24.4%。

除了拿地金額增加，2017年開(kāi)始，保利地產(chǎn)還加大了對(duì)三四線城市的布局。這源自近年來(lái)一二線城市樓市調(diào)控加碼，購(gòu)房者逐步向三四線城市“傾斜”的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。

為此保利在2017年新進(jìn)入城市24個(gè)，其中占比較大的是蕪湖、鹽城、衡水、梅州這樣的三四線城市。具體城市占比上，保利在三四線城市的拓展面積和金額分別占比37%、18%。2015年，這一數(shù)字僅分別為15%和7%。而從城市銷售業(yè)績(jī)結(jié)構(gòu)來(lái)看，保利地產(chǎn)2017年三四線城市銷售占比升10個(gè)百分點(diǎn)至18%。

2018年上半年，保利地產(chǎn)在三四線城市的拓展金額及面積占比分別為32%和50%，主要聚焦于珠三角、長(zhǎng)三角等城市群周邊。截至報(bào)告期末，公司擁有待開(kāi)發(fā)面積8950萬(wàn)平方米，三四線城市占比約39%。

為了加快項(xiàng)目銷售，宋廣菊還提出保利地產(chǎn)也在學(xué)習(xí)碧桂園的做法，并且在進(jìn)行梳理，“為了提高效率，減少各個(gè)中間環(huán)節(jié)，直接把核心技術(shù)部門(mén)疊到了一起，專門(mén)組建了運(yùn)營(yíng)部門(mén)來(lái)提高運(yùn)營(yíng)效率”。宋廣菊稱，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)方面，我們爭(zhēng)取一年內(nèi)能夠銷售，這是我們的管理目標(biāo)。

今年新拿項(xiàng)目要求跟投

除了對(duì)外加大擴(kuò)張力度，保利地產(chǎn)內(nèi)部也在發(fā)生著改變。

記者獲悉，為適應(yīng)規(guī)模化發(fā)展，保利地產(chǎn)從2016年開(kāi)始在原有二級(jí)治理架構(gòu)基礎(chǔ)上增設(shè)大區(qū)，形成“總部大區(qū)平臺(tái)”的三級(jí)管理模式。新模式下，總部將負(fù)責(zé)實(shí)施戰(zhàn)略管控和全業(yè)務(wù)板塊的綜合管理，區(qū)域負(fù)責(zé)戰(zhàn)略執(zhí)行和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程管理，平臺(tái)公司具體負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)執(zhí)行。

除此之外，保利地產(chǎn)還參考萬(wàn)科和碧桂園的跟投機(jī)制，于2017年12月推出自己的項(xiàng)目跟投方案。方案顯示，單一項(xiàng)目跟投總金額上限將不超過(guò)項(xiàng)目資金峰值的10%。跟投人員可通過(guò)申購(gòu)專項(xiàng)資管計(jì)劃或信托計(jì)劃等合規(guī)的投資結(jié)構(gòu)參與跟投，跟投收益、損失及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)由跟投個(gè)人承擔(dān)。日前，時(shí)代周報(bào)記者詢問(wèn)保利地產(chǎn)該機(jī)制的跟投項(xiàng)目范圍、跟投人員范圍、跟投額度、收益機(jī)制、退出機(jī)制等具體細(xì)則，并未得到回復(fù)。

而在今年2月份電話會(huì)議上，保利地產(chǎn)管理層表示，自2017年12月開(kāi)始，公司已經(jīng)跟投30個(gè)項(xiàng)目，今年拿的項(xiàng)目都會(huì)要求跟投，峰值在 10%左右，高管資金來(lái)源得自己解決，不同層級(jí)會(huì)考慮有上限和下限，但是必須綁定，有激勵(lì)和約束。

華南某房企高層告訴記者，推行跟投制度的本意是希望員工的利益跟公司的利益保持一致。長(zhǎng)江證券分析師謝皓宇則表示，保利此次推出的項(xiàng)目跟投制機(jī)制，目的是為了強(qiáng)化收入與績(jī)效的正向相關(guān)性，可能會(huì)在突破工資總額限制而不完全受制于國(guó)資委和上級(jí)單位上做一定探索。

同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)待解

2017年末，保利地產(chǎn)以現(xiàn)金方式收購(gòu)保利(香港)控股有限公司50%股權(quán)。據(jù)此，保利地產(chǎn)以約51.53億元的總價(jià)間接獲得保利置業(yè)39.66%股份(實(shí)際擁有40.39%的表決權(quán))，中國(guó)境內(nèi)(不包括香港、澳門(mén))新增的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也將由保利地產(chǎn)為主進(jìn)行開(kāi)發(fā)。2017年，保利地產(chǎn)還突破了部分城市的區(qū)域準(zhǔn)入限制，進(jìn)入了蘇州、寧波、濟(jì)南等二線城市。

但即使是重新劃分了拓展區(qū)域(指新增部分)，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)潛在的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，也并未隨著本次交易完成而徹底解決。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前雙方重疊城市包括廣州、深圳、佛山、上海、北京、貴陽(yáng)、武漢、重慶、蘇州、寧波、英國(guó)倫敦共11個(gè)。時(shí)代周報(bào)記者曾致電保利地產(chǎn)證券事務(wù)部，詢問(wèn)雙方已存在業(yè)務(wù)重疊的城市，將如何解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，其工作人員表示，“上述問(wèn)題并不在公告披露范圍內(nèi)”。

“整合之后，你們是只在香港發(fā)展地產(chǎn)業(yè)務(wù)了嗎?”在今年保利置業(yè)股東大會(huì)上，有股東向管理層發(fā)問(wèn)雙方重組后的業(yè)務(wù)安排。管理層表示，公司沒(méi)有放棄在內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

“那你們這樣怎么能算解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題呢?”股東繼續(xù)追問(wèn)。管理層并未對(duì)此進(jìn)行直接回應(yīng)，其表示，以前保利置業(yè)在內(nèi)地布局的城市相對(duì)較少，整合之后可以擴(kuò)大公司的發(fā)展空間，同時(shí)，客觀事實(shí)上，保利地產(chǎn)的發(fā)展水平、經(jīng)驗(yàn)也更好，整合完成其還可以共享保利地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。

而保利地產(chǎn)則在電話會(huì)議上表示，保利集團(tuán)定調(diào)內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目主要由保利地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，西南三省、蘇州、深圳未來(lái)將對(duì)我們開(kāi)放，公司已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入這些地方，未來(lái)內(nèi)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將會(huì)以我們?yōu)橹鳌?/p>

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