房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅公式怎么寫?何時(shí)申報(bào)?

• 2018年12月4日 WangYu來源：土流網(wǎng) 1063 68
• 繁體

• 

  抓住機(jī)遇，加快發(fā)展！房地產(chǎn)咨詢行業(yè)更需要變中求穩(wěn)，難中求易！

  房地產(chǎn)咨詢，主要是應(yīng)投資者、消費(fèi)者和房地產(chǎn)經(jīng)營者（土地、房產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)營者）的要求，就投資環(huán)境、市場信息（供求信息、客戶資信等）、項(xiàng)目評估、質(zhì)量鑒定、測量估價(jià)、購房手續(xù)、相關(guān)法律等...

根據(jù)政策，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人，那么我國房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅公式怎么寫?

房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅公式怎么寫?

根據(jù)政策，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人，那么我國房地產(chǎn)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅公式怎么寫?

一、我國城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)稅公式怎么寫?

應(yīng)納稅額的計(jì)算：應(yīng)納稅額=實(shí)際占用的土地面積×適用稅額

稅額計(jì)算：城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)實(shí)際使用土地的面積，按稅法規(guī)定的單位稅額交納。

其計(jì)算公式如下:

應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額

適用單位稅額各地區(qū)情況不一，國家制定的范圍參考是：

1、大城市1.5元至30元;

2、中等城市1.2元至24元;

3、小城市0.9元至18元;

4、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

也就是說各省市縣可以在國家規(guī)定的這個(gè)范圍內(nèi)，結(jié)合自己所在地的實(shí)際土地情況來制定相應(yīng)稅額。

結(jié)合實(shí)際來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目在建成進(jìn)行預(yù)售或銷售后，隨著房產(chǎn)的不斷銷售，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務(wù)也就終止。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)就要注意計(jì)算方法，在計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行按月比例扣除法較為合理。

即本月應(yīng)納稅額=本月剩余應(yīng)稅占地面積×月單位稅額;本月剩余應(yīng)稅占地面積=占地總面積-免稅占地面積-已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e(分?jǐn)偯娣e以合同規(guī)定交付時(shí)間或合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì));月單位稅額=年應(yīng)納稅額÷12;已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e=占地總面積×(已簽訂合同預(yù)售或銷售房屋建筑面積÷可售建筑總面積)。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅繳納注意事項(xiàng)

1、注意計(jì)稅依據(jù)和納稅時(shí)間

《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》(國務(wù)院令第483號)第三條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收?！蛾P(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地字[1988]第015號)第六條規(guī)定，納稅人實(shí)際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積

尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn);尚未核發(fā)土地使用證書，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅[2006]186號)雖只規(guī)定納稅義務(wù)時(shí)間，但土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同上的土地面積是經(jīng)國土部門確定有關(guān)單位組織測定的。所以在申報(bào)時(shí)應(yīng)以土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同上的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按財(cái)稅[2006]186號文件規(guī)定的納稅義務(wù)時(shí)間進(jìn)行申報(bào)繳納。

2、注意免稅土地面積和扣除時(shí)間

按照《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]24號)、《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地[1988]015號)和《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定》(國稅地[1989]140號)有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的醫(yī)院、學(xué)校、托兒所、幼兒園、物業(yè)用房以及在開發(fā)項(xiàng)目中配套建設(shè)符合免稅條件的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房，小區(qū)外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅或經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局審批，可暫免征收土地使用稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用這些稅收優(yōu)惠政策，在申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)，對按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的相關(guān)項(xiàng)目所占用的土地應(yīng)在建成交付使用時(shí)免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。對小區(qū)外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地應(yīng)按實(shí)際占用面積從合同簽訂時(shí)間或合同規(guī)定交付土地時(shí)間起免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。

3、注意納稅義務(wù)終止時(shí)間及計(jì)算方法

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅[2008]152號)第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末?！?/p>

《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[2003]89號)第二條第一款規(guī)定：“購置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！边@里明確了購置新建房品房納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，對應(yīng)的也就是說作為出售方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)的終止，因?yàn)閷ν粔K地是不能重復(fù)征稅的。

財(cái)稅[2006]186號文件規(guī)定以合同簽訂時(shí)間或合同約定交付土地時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，那么對土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的理解也應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂購房合同時(shí)，如果合同規(guī)定房產(chǎn)交付時(shí)間的，應(yīng)以交付時(shí)間為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間，如果合同未規(guī)定房產(chǎn)交付時(shí)間的，應(yīng)以合同簽訂時(shí)間為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間，這樣納稅起始日和終止日銜接一致，避免重復(fù)納稅。

4、注意變更申報(bào)

納稅人的土地及相關(guān)信息發(fā)生變化的，應(yīng)要求納稅人進(jìn)行稅源明細(xì)信息變更申報(bào)。變更申報(bào)的情形包括：

(1)土地使用權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移或變更的，如出售、分割、贈與、繼承等;

(2)減免稅信息發(fā)生變化的;

(3)土地納稅等級或稅額標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化的;

(4)土地面積、用途、坐落地址等基礎(chǔ)信息發(fā)生變化的;

土地使用稅何時(shí)申報(bào)?具體的流程是怎樣的?

很多人對于土地使用稅都不會陌生，通常只要是國有土地，在獲得土地使用權(quán)時(shí)都需要交納相應(yīng)的土地使用稅，那么土地使用稅何時(shí)申報(bào)?具體的流程是怎樣的?

一、土地使用稅何時(shí)申報(bào)?

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》(國務(wù)院令第483號)以及重新公布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第九條的規(guī)定，對于新征用的土地，區(qū)分耕地與非耕地。征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開始繳納土地使用稅;征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財(cái)稅〔2006〕186號)第二條規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽定的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p>

由此可見，土地使用稅并非是取得土地使用證時(shí)產(chǎn)生納稅義務(wù)，也不是在批準(zhǔn)征用之日產(chǎn)生納稅義務(wù)，而是根據(jù)土地出讓合同約定的土地交付時(shí)間來確定，合同未約定交付時(shí)間，按合同簽訂時(shí)間。

二、土地使用稅申報(bào)的流程是怎樣的?

1、上門申報(bào)

城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人依照稅收法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容，就其應(yīng)稅項(xiàng)目如實(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、網(wǎng)上申報(bào)

(1)進(jìn)入申報(bào)系統(tǒng)

我要辦稅→申報(bào)納稅→城鎮(zhèn)土地使用稅申報(bào)

(2)核對基本信息

核對納稅期限、土地編號、應(yīng)繳稅額是否正確。

(3)申報(bào)

點(diǎn)擊申報(bào)即可。需要立即扣款就點(diǎn)“是”，后期扣款就點(diǎn)“否”。

(4)申報(bào)狀態(tài)查詢

我要查詢→申報(bào)繳款信息查詢

如果查詢下半年的申報(bào)繳款信息則需要把稅款所屬期改成7月1日-12月31日，然后點(diǎn)擊查詢即可。

注意，申報(bào)時(shí)要求納稅人逐一申報(bào)全部土地的稅源明細(xì)信息;地理位置、土地證號、宗地號、土地等級、土地用途等不相同的土地，分別進(jìn)行土地稅源明細(xì)申報(bào);稅源明細(xì)信息發(fā)生變化的，進(jìn)行變更申報(bào)。

溫馨提示：納稅人在網(wǎng)上辦稅系統(tǒng)進(jìn)行申報(bào)時(shí)，需對納稅信息進(jìn)行核實(shí)，確保準(zhǔn)確無誤。如發(fā)現(xiàn)稅源信息有誤，及時(shí)與當(dāng)?shù)氐囟悪C(jī)關(guān)聯(lián)系，到征收大廳進(jìn)行修改。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡