深圳將編制統(tǒng)一房租指導(dǎo)價 超八成租客租金收入比不到30％

• 2018年12月28日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng)、深圳新聞網(wǎng) 1058 67
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  房地產(chǎn)金融行業(yè)競爭形勢嚴(yán)峻，合理布局才能立于不敗，否則將被淘汰！

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深圳將編制統(tǒng)一房租指導(dǎo)價。

深圳是一個移民城市，外來人口多，流動性大，全市約有65%的常住人口租房住，其中超過六成租客住在城中村。昨天，市六屆人大常委會第二十九次會議審議市政府關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作情況的報告。報告提醒，要關(guān)注城中村專業(yè)化租賃推高房租，對低收入人群形成擠出效應(yīng)。

深圳超過六成租客住在城中村

我市住房租賃市場是全國最大、最活躍的租賃市場之一。據(jù)初步統(tǒng)計，我市共有各類出租住房約783萬套、3.48億平方米，占住房存量總套數(shù)的73.5%。租賃住房供應(yīng)量大，能基本滿足各類群體的需求，呈現(xiàn)出“三高”的特點：

一是城中村和工業(yè)配套宿舍占比較高，城中村租賃住房約490萬套，占全市租賃住房的62.6%；工業(yè)配套宿舍約140萬套，占17.9%。

二是市場化租賃占比較高，達(dá)到673萬套，占比86%。政府公租房、單位低租金自用房、保障性租賃住房等政策性住房約110萬套，僅占14%。

三是租賃住房流轉(zhuǎn)快出租率高，商品住房的空房時間一般為2至4周，城中村空房時間一般為1至3周。部分原特區(qū)內(nèi)及地鐵沿線城中村基本處于滿租狀態(tài)。

超八成租客租金收入比在30%以內(nèi)

報告顯示，除了“三高”，我市住房租賃市場還有“三低”的特點：

一是機(jī)構(gòu)專業(yè)化住房租賃占比較低，絕大部分為業(yè)主自行出租或者“二房東”代為出租，“個人對個人”是主流。機(jī)構(gòu)化租賃僅占市場化租賃住房的4%左右，遠(yuǎn)低于北京（10.3%）、上海（7.6%）和杭州（9.2%）等國內(nèi)城市。

二是住房租賃登記備案率較低，截至今年10月底，全市住房類房屋租賃登記備案僅50萬余份，面積0.68億平方米，約占全市市場化租賃住房套數(shù)的7.5%。

三是大部分居民租金負(fù)擔(dān)壓力不大。全市商品房租金約為80元/平方米，城中村租金基本穩(wěn)定在40元/平方米以內(nèi)。據(jù)調(diào)查，全市租金收入比在30%以內(nèi)的承租人占比為87.2%，按租金收入比警戒線30%的國際慣例，我市大部分居民租金負(fù)擔(dān)壓力不大。大量低租金城中村住房為廣大中低收入家庭和新就業(yè)家庭提供了低價便利的居住空間。

城中村專業(yè)化租賃對低收入人群形成擠出效應(yīng)

我市住房租賃市場蓬勃發(fā)展，但近年來也暴露出租金上漲態(tài)勢明顯、市場行為不夠規(guī)范、企業(yè)進(jìn)村改造無序等新問題。

據(jù)統(tǒng)計，我市房租自去年9月以來連續(xù)14個月同比呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。其中今年1至10月商品房同比上漲7.9%，城中村住房同比上漲6.8%。房租上漲的原因是多方面的，有人口結(jié)構(gòu)變化帶來的消費升級，有違法建筑處理和城市更新帶來的租賃房源結(jié)構(gòu)優(yōu)化，也有房價和租金的聯(lián)動效應(yīng)。

報告指出，要關(guān)注城中村專業(yè)化租賃對低收入群體形成的擠出效應(yīng)。據(jù)初步統(tǒng)計，目前住房租賃企業(yè)“進(jìn)村”數(shù)量約200個，改造住房（含洽談）約10萬套，占城中村租賃房的2%；已改造出租約1萬套。企業(yè)開展城中村專業(yè)化租賃時，通過統(tǒng)一改造立面、建設(shè)樓棟連廊、設(shè)置共享空間、增加家私家電配置等改造和提供更多增值服務(wù)，吸引了白領(lǐng)等較高收入群體入住。但是，此舉在改善城中村居住環(huán)境的同時，也使得原本價格較低的城中村住房租金較原來普遍提高50%至100%，還帶動周邊未改造樓棟租金上漲約10%。部分分散式長租公寓機(jī)構(gòu)為加速擴(kuò)張而爭搶房源，帶來房租的非理性上漲。

報告提醒，房租的上漲，擠占了對價格較為敏感的低收入者的居住空間，特別是部分企業(yè)在進(jìn)村改造中聯(lián)合原村民、股份公司強(qiáng)行騰退現(xiàn)有租戶，又未采取有效的安置措施，帶來較大社會風(fēng)險。

到2022年新增租賃住房不少于30萬套

報告指出，住房租賃市場不僅關(guān)系基本民生，而且關(guān)系到我市營商環(huán)境、社會綜合治理等方方面面。下一步我市將多渠道增加租賃住房供應(yīng)，力爭到2022年新增建設(shè)籌集各類租賃住房不少于30萬套，占新增建設(shè)籌集住房總量的50%以上。

我市還將加強(qiáng)對城中村規(guī)模化改造的指導(dǎo)，合理設(shè)置租賃企業(yè)準(zhǔn)入門檻，通過規(guī)劃統(tǒng)籌、價格指導(dǎo)等手段有序推進(jìn)城中村改造。對城中村綜合整治給予適當(dāng)財政補(bǔ)貼，降低企業(yè)改造和運營成本，引導(dǎo)租賃企業(yè)按照租戶消費結(jié)構(gòu)和支付能力，供應(yīng)適宜的租賃住房。

報告提出，我市將編制全市統(tǒng)一、科學(xué)、合理的租金指導(dǎo)價格并定期向社會發(fā)布，引導(dǎo)骨干企業(yè)出租房的租金不高于所在區(qū)域的租金指導(dǎo)價格。

深圳市規(guī)劃國土委主任王幼鵬透露，深圳將修訂出臺《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》和《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》，并啟動《深圳市住房租賃管理條例》立法。

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據(jù)國家統(tǒng)計局深圳調(diào)查隊統(tǒng)計，深圳市租賃房房租同比指數(shù)已從2017年9月以來連續(xù)14個月超過100，其中，2018年10月同比指數(shù)為104．9。僅今年1—10月商品住房和城中村住房的平均租金就分別同比上漲7．9％和6．8％。

深圳約76％的租客住在城中村，這些房子客觀上充當(dāng)了保障房的角色。但長期以來，城中村隨意漲租、解約及設(shè)施設(shè)備維修不力等各種不規(guī)范的租賃行為較為常見，嚴(yán)重侵害了承租人的合法權(quán)益。

“據(jù)調(diào)查，城中村‘二房東’甚至‘三房東’代理經(jīng)租現(xiàn)象較多，有30．4％的租客是從二房東手中租到住房；有51．38％的城中村承租人遭遇過明顯的違約違規(guī)行為；公開收取高額水電費或巧立名目收費、房屋打隔斷和‘房中房’現(xiàn)象較為普遍?！蓖跤座i說，截至2018年11月，深圳共檢查房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)200余家，刑事拘留黑中介黑房東等涉案嫌疑人52人。

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