2020年農(nóng)村宅基地新政策 農(nóng)村宅基地賠償標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格 外村人如何獲取宅基地?

• 2020年3月5日 LiuMingYue來源：找法網(wǎng) 安徽省自然資源廳 238 7
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相信大家都對(duì)農(nóng)村宅基地并不陌生那么在2020年農(nóng)村宅基地可以買賣嗎?據(jù)了解，此前新土地管理法將于2020年1月1日起施行。全國人大常委會(huì)在關(guān)于修改土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的決定中，特別對(duì)依法保障農(nóng)村土地征收、經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地管理制度改革全國范圍內(nèi)

相信大家都對(duì)農(nóng)村宅基地并不陌生那么在2020年農(nóng)村宅基地可以買賣嗎?據(jù)了解，此前新土地管理法將于2020年1月1日起施行。全國人大常委會(huì)在關(guān)于修改土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法的決定中，特別對(duì)依法保障農(nóng)村土地征收、經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地管理制度改革全國范圍內(nèi)實(shí)行提出了明確要求。原來的土地管理法按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償，按照年產(chǎn)值倍數(shù)法確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，補(bǔ)償機(jī)制不健全。

外村人如何獲取宅基地

外村人不能買宅基地，宅基地屬于農(nóng)民集體所有,不能買賣。宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須滿足的一個(gè)條件就是買賣雙方屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織,而且要地隨房一并轉(zhuǎn)讓。

這種情況包括不同省份、市區(qū)之間，乃至同一區(qū)縣不同村鎮(zhèn)之間的房屋買賣情形。除單純的買賣行為外，還有轉(zhuǎn)讓后該買方的外村村民又與本村村民結(jié)婚的;有為規(guī)避法律以本村他人的名義購買房屋實(shí)際居住的。由于土地所有權(quán)人不同及審批權(quán)限不同，現(xiàn)有訴爭的買賣協(xié)議上可見從村委會(huì)到鄉(xiāng)政府蓋章確認(rèn)的多種形式，更以無任何組織確認(rèn)的情況居多。從宅基地使用權(quán)的權(quán)屬變化上看，訴爭房屋轉(zhuǎn)讓過程中及其后，宅基地使用權(quán)多以未發(fā)生改變?yōu)橹鳎灿惺茏尫饺〉眯姓C(jī)關(guān)核發(fā)的宅基地使用權(quán)證書的情況，有取得建房批示許可以及訴爭土地被征為國有的情形。

2020年農(nóng)村宅基地新政策

對(duì)土地征收的公共利益范圍進(jìn)行明確界定

憲法規(guī)定，國家為了公共利益的需要可以對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。但原土地管理法沒有對(duì)土地征收的“公共利益”范圍進(jìn)行明確界定，加之集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)，使土地征收成為各項(xiàng)建設(shè)使用土地的唯一渠道，導(dǎo)致征地規(guī)模不斷擴(kuò)大，被征地農(nóng)民的合法權(quán)益和長遠(yuǎn)生計(jì)得不到有效的保障，影響社會(huì)穩(wěn)定。新土地管理法增加第45條，首次對(duì)土地征收的公共利益進(jìn)行界定，采取列舉方式明確，因軍事和外交、政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施、公共事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程建設(shè)需要以及成片開發(fā)建設(shè)等六種情形，確需征收的，可以依法實(shí)施征收。這一規(guī)定將有利于縮小征地范圍，限制政府濫用征地權(quán)。

明確征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t

原來的土地管理法按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償，按照年產(chǎn)值倍數(shù)法確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，補(bǔ)償機(jī)制不健全。新土地管理法首次將2004年國務(wù)院28號(hào)文件提出的“保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障”的補(bǔ)償原則上升為法律規(guī)定，并以區(qū)片綜合地價(jià)取代原來的年產(chǎn)值倍數(shù)法，在原來的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的基礎(chǔ)上，增加農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償費(fèi)用和將被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的規(guī)定，從法律上為被征地農(nóng)民構(gòu)建更加完善的保障機(jī)制。

將基本農(nóng)田提升為永久基本農(nóng)田

實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，確保國家糧食安全是土地管理法的核心和宗旨。為了提升全社會(huì)對(duì)基本農(nóng)田永久保護(hù)的意識(shí)，新土地管理法將基本農(nóng)田提升為永久基本農(nóng)田，增加第35條明確：永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后，任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途。永久基本農(nóng)田必須落實(shí)到地塊，納入數(shù)據(jù)庫嚴(yán)格管理。各省(自治區(qū)、直轄市)劃定的永久基本農(nóng)田一般應(yīng)當(dāng)占本行政區(qū)域內(nèi)耕地的80%以上，具體比例由國務(wù)院根據(jù)各省(自治區(qū)、直轄市)耕地實(shí)際情況確定。

農(nóng)村宅基地賠償標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格

1、土地補(bǔ)償費(fèi)：用地單位依法對(duì)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因其土地被征用造成經(jīng)濟(jì)損失而支付的一種經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

2、青苗補(bǔ)償費(fèi)：用地單位對(duì)被征用土地上的青苗因征地受到毀損，向種植該青苗的單位和個(gè)人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。

3、附著物補(bǔ)償費(fèi)：用地單位對(duì)被征用土地上的附著物，如房屋、其它設(shè)施，因征地被毀損而向該所在人支付的一種補(bǔ)償費(fèi)用。

4、安置補(bǔ)助費(fèi)：用地單位對(duì)被征地單位安置因征地所造成的富余勞動(dòng)力而支付的補(bǔ)償費(fèi)用。

農(nóng)村宅基地可以買賣嗎

一般情況下，宅基地不可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，因?yàn)檎氐乃袡?quán)屬于農(nóng)村集體，村民只有宅基地的使用權(quán)，不過在一定條件下宅基地可以轉(zhuǎn)讓，需要符合以下條件：

(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);

(2)同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓;

(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;

(4)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;

(5)宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓;

中國土地供給情況分析及土地利用情況

2017年中國工地宗數(shù)共有84066宗，出讓面積共有260695.66萬平方米。從出讓宗數(shù)來看，近四年看來，整體出讓數(shù)量以及出讓面積均呈下降趨勢(shì)。

在我國工業(yè)用地上，2014年全國工業(yè)用地出讓宗數(shù)為46069中，其中成交宗數(shù)為38398宗;到2017年出讓宗數(shù)為34477宗，成交宗數(shù)為28742宗。整體來看，不管是出讓數(shù)量還是成交數(shù)量，近四年我國工業(yè)用地都呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。尤以2015年和2016年下降情況較為明顯。

2014年我國工業(yè)用地出讓面積為165115.98萬平方米，其中成交面積為133212.52萬平方米;2017年出讓面積為132087.03萬平方米，其中成交面積為106582.86萬平方米。近四年，成交面積呈下降趨勢(shì)，尤其在2015年下降明顯。2014年全國工業(yè)用地成交均價(jià)為237元/每平米，2017年成交均價(jià)為273元/每平米，同比2016年上升7.9%，成交均價(jià)均高于出讓均價(jià)，2017年成交均價(jià)增速高于往年。

近年來，中國國內(nèi)個(gè)人消費(fèi)增長、零售市場(chǎng)成熟及電子商務(wù)的不斷蓬勃發(fā)展，促使零售行業(yè)對(duì)物流設(shè)施尤其是高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)的需求增長迅速。但是目前也存在著重復(fù)建設(shè)、節(jié)地指標(biāo)約束力不強(qiáng)、工業(yè)用地供后監(jiān)管不到位、資金供應(yīng)不足以及閑置土地回收存在困難等方面的問題。

隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴(kuò)展，可開發(fā)的土地將會(huì)越來越少，國家對(duì)土地的調(diào)控力度將會(huì)加大，土地的價(jià)值不可避免向上攀升。市場(chǎng)的規(guī)范透明成熟將導(dǎo)致競(jìng)爭激烈化，地產(chǎn)商的投資利潤會(huì)有所下降，但從長遠(yuǎn)前景來看，工業(yè)地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，投資回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定。而工業(yè)地產(chǎn)的銷售方式會(huì)出現(xiàn)與房地產(chǎn)等有所不同，鑒于土地的升值，競(jìng)爭的激烈，多數(shù)產(chǎn)權(quán)持有者不會(huì)出售轉(zhuǎn)為出租，以保其產(chǎn)權(quán)的升值持有。隨著需求的增加而地產(chǎn)的有限，地產(chǎn)租金也會(huì)不斷上漲。

更多詳細(xì)分析，請(qǐng)關(guān)注中研研究院研究出版的《2019-2025年土地開發(fā)產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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