支持深圳在資本市場(chǎng)建設(shè)上先行先試 2020-2025深圳土地管理制度改革方案

• 2020年10月12日 WuYaNan來源：搜狐 979 61
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2020年是深圳建設(shè)40周年，近日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案(2020-2025年)》，并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹落實(shí)。《方案》指出：將推進(jìn)創(chuàng)業(yè)板改革并試點(diǎn)注冊(cè)制，試點(diǎn)創(chuàng)新企業(yè)境內(nèi)C

中辦、國(guó)辦：支持深圳在資本市場(chǎng)建設(shè)上先行先試?

2020年是深圳建設(shè)40周年，近日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案(2020-2025年)》，并發(fā)出通知，要求各地區(qū)各部門結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹落實(shí)?！斗桨浮分赋觯簩⑼七M(jìn)創(chuàng)業(yè)板改革并試點(diǎn)注冊(cè)制，試點(diǎn)創(chuàng)新企業(yè)境內(nèi)發(fā)行股票或存托憑證(CDR)。建立新三板掛牌公司轉(zhuǎn)板上市機(jī)制。優(yōu)化私募基金市場(chǎng)準(zhǔn)入環(huán)境。探索優(yōu)化創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入和發(fā)展環(huán)境。依法依規(guī)開展基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。

主要目標(biāo)：2020年，在要素市場(chǎng)化配置、營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化、城市空間統(tǒng)籌利用等重要領(lǐng)域推出一批重大改革措施，制定實(shí)施首批綜合授權(quán)事項(xiàng)清單，推動(dòng)試點(diǎn)開好局、起好步。2025年，重要領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革取得標(biāo)志性成果，基本完成試點(diǎn)改革任務(wù)，為全國(guó)制度建設(shè)作出重要示范。

《深圳綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案(2020-2025年)》專門提出，支持深圳在土地管理制度上深化改革，具體包含以下幾個(gè)方面：

1、將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)委托深圳市政府批準(zhǔn)。

2、支持在符合國(guó)土空間規(guī)劃要求的前提下，推進(jìn)二三產(chǎn)業(yè)混合用地。

3、支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問題。

4、探索利用存量建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的市場(chǎng)化機(jī)制，完善閑置土地使用權(quán)收回機(jī)制。

5、深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。

6、支持依托公共資源交易平臺(tái)建設(shè)自然資源資產(chǎn)交易市場(chǎng)，完善一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的土地市場(chǎng)服務(wù)監(jiān)管體系。

7、試點(diǎn)實(shí)行土地二級(jí)市場(chǎng)預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。

2020年土地出讓收入可能突破7萬億

中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部副部長(zhǎng)韓俊介紹稱，土地出讓收入現(xiàn)在一年高達(dá)6、7萬個(gè)億，今年有可能突破7萬億。但是土地出讓收入的分布是很不均衡的，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是一些大城市、中心城市，土地出讓價(jià)格高，地方政府土地出讓收入規(guī)模大、計(jì)提資金就多，但是這些地方農(nóng)村的發(fā)展水平也相對(duì)較高。從“十四五”第一年開始，各省(區(qū)、市)要分年度穩(wěn)步提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例;到“十四五”期末，以省(區(qū)、市)為單位核算，土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例要達(dá)到50%以上。

未來土地交易市場(chǎng)規(guī)模分析

土地開發(fā)歷史悠久，開發(fā)程度高，而利用程度低，發(fā)展?jié)摿Υ?。找?guó)土地開發(fā)已有幾千年的歷史截止到2016年12月31日，全國(guó)城鎮(zhèn)土地總面積943.1萬公頃。其中，城市面積占46.0%，建制鎮(zhèn)面積占54.0%。在區(qū)域上，東部地區(qū)城鎮(zhèn)土地面積占全國(guó)城鎮(zhèn)土地總面積的40.0%，中部地區(qū)占23.3%，西部地區(qū)占26.6%，東北地區(qū)占10.1%。

土地資源比較豐富，土地利用類型復(fù)雜多樣。我國(guó)土地資源面積大，種類多，為多種開發(fā)利用提供了條件。主要用地類型有耕地，園地，林地，草地，居民點(diǎn)及工礦用地，交通用地，水域等，其中耕地按水利灌溉條件，又分為水田和旱地。截至2016年底，全國(guó)耕地面積20.24億畝。相比2015年，全國(guó)耕地面積略有減少，但質(zhì)量有所提升。在地類上，住宅用地面積315.9萬公頃，占33.5%;工礦倉儲(chǔ)用地267.9萬公頃，占28.4%;公共管理與公共服務(wù)用地117.5萬公頃，占12.5%;交通運(yùn)輸用地110.3萬公頃，占11.7%;商服用地69.8萬公頃，占7.4%。

2017年中國(guó)工地宗數(shù)共有84066宗，出讓面積共有260695.66萬平方米。從出讓宗數(shù)來看，近四年看來，整體出讓數(shù)量以及出讓面積均呈下降趨勢(shì)。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2019年全國(guó)300個(gè)城市共推出土地31116宗，同比增加2%;推出土地面積129816萬平方米，土地交易同比僅增加1%。

2019年整體土地市場(chǎng)供需平衡，其中一二線城市供應(yīng)增加;三四線城市沒人沒錢，供求兩端同比下滑，房企自然拿地?zé)崆椴桓摺？傮w來看，土地溢價(jià)率基本持平。

預(yù)計(jì)2020年一二線城市熱度不減，穩(wěn)中有升，未來房企會(huì)加大在一二線城市拿地力度。部分優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地塊仍然搶奪激烈，比如上海、杭州、南京等長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊。

土地市場(chǎng)是土地在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。主體是土地買賣雙方，客體是土地，主體之間的種種利益關(guān)系構(gòu)成了市場(chǎng)。價(jià)格是市場(chǎng)的中心，土地市場(chǎng)也可以說是土地供求雙方為確定土地交換價(jià)格而進(jìn)行的一切活動(dòng)或安排。

在土地市場(chǎng)交換的有土地所有權(quán)，也有土地使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。各國(guó)制度與法律不同，土地市場(chǎng)交換的內(nèi)容也有所不同。中國(guó)的土地市場(chǎng)有城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)(亦稱"土地一級(jí)市場(chǎng)")、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)(亦稱"土地二級(jí)市場(chǎng)")、土地金融市場(chǎng)、涉外土地市場(chǎng)和土地中介服務(wù)市場(chǎng)五種類型。土地市場(chǎng)有資源配置、價(jià)格管理、收益分配、市場(chǎng)法律和土地中介服務(wù)五大體系。

土地市場(chǎng)中交易的土地使用權(quán)具有期限性。我國(guó)土地市場(chǎng)包括土地一級(jí)市場(chǎng)和土地二級(jí)市場(chǎng)，其中土地一級(jí)市場(chǎng)主要是建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和出讓，還包括以租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式從政府取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的行為;二級(jí)市場(chǎng)主要是建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

更多土地開發(fā)詳細(xì)分析，請(qǐng)關(guān)注中研研究院研究出版的《2020-2025年中國(guó)土地開發(fā)行業(yè)深度發(fā)展研究與“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告》。

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