長租公寓運營模式 長租公寓市場現(xiàn)狀如何?2020年長租公寓行業(yè)發(fā)展前景趨勢預測

• 2020年4月16日 LiuMingYue來源：中研網(wǎng) 百度百科 981 62
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目前很多年輕人都喜歡租一些公寓來住，而長租公寓就是很多小伙伴的選擇之一，國內(nèi)長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業(yè)務延展而來，依靠整合戶主房源

目前很多年輕人都喜歡租一些公寓來住，而長租公寓就是很多小伙伴的選擇之一，國內(nèi)長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業(yè)務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。2019年9月，住房和城鄉(xiāng)建設部表示，我國下一步將總結(jié)推廣住房租賃試點經(jīng)驗，落實各項支持政策，大力發(fā)展和培育住房租賃市場，增加租賃住房有效供應。同時，總結(jié)北京、上海共有產(chǎn)權(quán)住房試點的經(jīng)驗，鼓勵人口流入量大、房價較高的大中城市，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

長租公寓運營模式

一是開發(fā)運營，公寓所有者(主要是房企)成立專門的運營團隊，負責存量房或新建租賃住房的運營，為租客提供租賃和增值服務，獲取“資產(chǎn)增值和租金”;

二是資產(chǎn)托管，房企將公寓托管給運營服務商進行出租和租后管理，承擔房屋維護費和裝修費用，享受資產(chǎn)增值和租金收入;運營商負責公寓運營，支出一定管理成本，為租客提供租賃和增值服務，賺取托管費和租客增值服務費;

三是運營服務，從資產(chǎn)所有者處承包公寓，對房屋進行標準化裝修，并且負責出租期間的運營和維護;向房屋所有者繳納固定租金，賺取租金差價和服務費;而資產(chǎn)所有者享受資產(chǎn)增值和固定租金收益;

四是代建運營，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地規(guī)劃、建造和運營服務，向所有者繳納固定租金，收取租客租金和服務費，賺取租金差價和服務費;土地所有者需要支付房企建筑費用，享受資產(chǎn)增值和固定租金收益。房企擔任代建運營的角色。

長租公寓市場現(xiàn)狀如何

近年來長租公寓市場火爆，然而如今疫情籠罩下的長租公寓行業(yè)正經(jīng)歷著“危中尋機”。為了緩解疫情壓力，蛋殼、自如、魔方等大部分長租公寓，通過線上看房的手段積極招租，開拓新客源。按照目前的形勢預計，長租公寓至少還需要保持賬面上有6個月的現(xiàn)金流，才能安全度過艱難期，同時出租率亦要保持不低于80%。

由于傳統(tǒng)租房方式存在諸多痛點，而年輕租房群體的對租房體驗的要求也更為個性化，在人口凈流入而房價持續(xù)高企的一二線城市，長租公寓快速崛起。

我國長租公寓企業(yè)最初從傳統(tǒng)房產(chǎn)中介行業(yè)衍生而來，在90年代出現(xiàn)了二房東，2008年前后出現(xiàn)品牌公寓企業(yè)。2014年以來，資本、社會關注度提高，讓行業(yè)進入快速發(fā)展期，行業(yè)進入品牌化時期。到目前我國國內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過300家。

長租公寓目前主要分布在一、二線城市，如北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等，而主要的客戶群體是年輕白領，年齡在25-30歲之間，上述人群工作經(jīng)驗不算很多、薪酬水平適中，同時又很注重生活質(zhì)量。以上海為例，35%的客戶為23-30歲之間，而38%的租客的工作經(jīng)驗為2年以下，32%的租客的月收入為6001-8000元之間。

在均衡狀態(tài)下，我國長租公寓需求端所能帶來的租金收入至少為2000億。1)根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)顯示，目前我國通過租賃市場解決人口達到1億以上，年租金突破1萬億元。2)跟據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的資料顯示，在許多發(fā)達國家和地區(qū)，機構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%~30%，即使取20%這一較低的比例，我國機構(gòu)出租房源租金能夠達到2000億。3)考慮到長租公寓相對于周邊地區(qū)租金更高，具有一定的正溢價率，通過需求測算的租金將更高。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年中國長租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示

2020年長租公寓行業(yè)發(fā)展前景趨勢預測

一、長租公寓行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)分析

從競爭結(jié)構(gòu)來看，目前我國長租公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國長租公寓的主要形態(tài)，分散式公寓的房間數(shù)量占整個長租公寓房間數(shù)量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。

圖表：2018年我國長租公寓行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)

資料來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

二、長租公寓行業(yè)集中度分析

目前，集中式長租公寓市場集中度仍有待提高，魔方公寓的房間數(shù)量在整個集中式長租公寓占比只有14%;分散式長租公寓市場集中度較高，自如友家、相寓HOME兩家企業(yè)在整個分散式長租公寓市場的占比超過50%。

圖表：2018年集中式長租公寓市場集中度

資料來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

截至2018年年底，市場上活躍的公寓品牌超過80個，分布的城市數(shù)量達到44個，涉及1,223座集中式公寓(約240,052套)和135,200套分散式公寓。分別呈現(xiàn)出投資布局高度集中、市場需求普遍旺盛、產(chǎn)品線日趨豐富、客源差異化細分等特點。長三角、京津冀、珠三角三個城市群的租賃式公寓供給量占全國總供給量的70.4%。其中，北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都、西安、重慶十個熱點城市的供給量占全國供給總量的81.7%。

隨著國家相關政策的完善和市場環(huán)境的完善，長租公寓將有廣闊的發(fā)展空間：預計 2017年年底數(shù)字會達到400萬。預計2020年底，品牌公寓會超過1000萬間，市場占有率超過10%，將出現(xiàn)5-10家公寓數(shù)量超過100萬的品牌公寓企業(yè)。中研普華利用多種獨創(chuàng)的信息處理技術，對長租公寓行業(yè)市場海量的數(shù)據(jù)并提高企業(yè)競爭力。更多中國長租公寓行業(yè)具體分析，請關注中研研究院研究出版的《2020-2025年中國長租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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