2020年深圳租房市場現(xiàn)狀分析 2020年房屋租賃行業(yè)未來面臨的主要風險分析

• 2020年6月11日 LiuMingYue來源：中研網(wǎng) 894 55
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據(jù)了解，深圳全市有約300房地產(chǎn)中介、開發(fā)商、保險機構、創(chuàng)業(yè)者等各類市場主體從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務，90%為中小企業(yè)，其中，各類長租公寓企業(yè)有近200家，收儲經(jīng)營各類租賃住房預計超過15萬套，但僅約占市場化租賃住房總量的3%。

據(jù)了解，深圳全市有約300房地產(chǎn)中介、開發(fā)商、保險機構、創(chuàng)業(yè)者等各類市場主體從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務，90%為中小企業(yè)，其中，各類長租公寓企業(yè)有近200家，收儲經(jīng)營各類租賃住房預計超過15萬套，但僅約占市場化租賃住房總量的3%。5月26日，銀保監(jiān)會有關部門負責人表示，今年防范化解金融風險的工作重點包括：穩(wěn)妥處置高風險機構，壓實各方責任，全力做好協(xié)調、配合和政策指導。大力壓降高風險影子銀行業(yè)務，防止死灰復燃。持續(xù)加大不良資產(chǎn)處置力度，提高資產(chǎn)分類準確性。對于受疫情影響，風險可能上升的領域，銀保監(jiān)會將重點關注，審慎評估，提前做好應對準備，切實維護經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定大局。據(jù)介紹，2019年，銀行業(yè)共處置不良貸款2.3萬億元，商業(yè)銀行逾期90天以上貸款全部納入不良資產(chǎn)管理。問題金融機構得到有序處置，保險領域重點風險得到緩解。網(wǎng)絡借貸風險大幅下降，機構數(shù)量、借貸余額及參與人數(shù)連續(xù)下降。

2020年深圳租房市場現(xiàn)狀分析

2018年，深圳繼續(xù)堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，在持續(xù)深化之前各項調控政策的基礎上，出臺“三價合一”政策、棚戶區(qū)改造意見、住房供應與保障體系意見等一系列新政，進一步規(guī)范了住宅交易市場，推進棚戶區(qū)的改造與完善，構建多元化的住房供應與保障體系，推動房地產(chǎn)市場健康長遠發(fā)展。

由于就業(yè)機會多，就業(yè)條件好，深圳一直是外來人口流入的大城市，每年大量涌入深圳的青年人口、寬松的人才引進政策、人才和保障性住房供應量的增加以及租賃和人才保障房用地供應的增加，都促進了深圳住房租賃市場規(guī)模的進一步擴大。2019年上半年深圳平均租金均價97.94元/㎡/月，其中3、4月份租金價格最高，均在98元/㎡/月以上，這主要因為春節(jié)過后，大量打工人群返回深圳，市場租賃需求的擴大，加大了租金的上漲。

從城區(qū)方面來看，南山區(qū)上半年租金均價最高，為128元/元/㎡/月，其次為福田區(qū)為121元/㎡/月。老城區(qū)羅湖，以97元/㎡/月，位居第三。這些城區(qū)都是經(jīng)濟和商業(yè)中心，高端商圈帶動租金價格高。往關外看，寶安龍華區(qū)租金價格較高，主要源于這些城區(qū)離南山、福田等商業(yè)辦公中心交通便利，大量白領出于租金性價比考慮，選擇在此居住，市場需求大帶動租金價格上漲。

在一線城市奮斗的青年，在享受著大城市帶來的資源的同時，還要承受遠高于全國平均水平的房價或租金。深圳月租金在2500元以下的房源成交占比不到15%，占比最大的是月租金4500-6000元的房源。60-90㎡和2-3房的房型在租賃成交中占比最大。隨著房價越來越高，年輕人的買房意識也在向租房轉變，樂有家研究中心統(tǒng)計的2019年上半年深圳租房人群畫像，80后租房人群占比達到42.7%，90后和80后租房人群占比僅有2.6%的差距，70后租房人群占比為12.2%;租房客中女性占39%，男性占61%。

未來10年中國宏觀經(jīng)濟仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢，到2030年我國城鎮(zhèn)化率要達到70%，未來近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉移到城市。國內(nèi)如此龐大的內(nèi)需市場，將會給房地產(chǎn)的多元化發(fā)展帶來新的機遇!

2020年房屋租賃行業(yè)未來面臨的主要風險分析

2019年12月底，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委等六部門印發(fā)《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，規(guī)范住房租賃市場主體經(jīng)營行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。同時，在發(fā)改委“允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶”的政策引導下，2019年10月以來，海口、昆明、鄭州、開封、洛陽等城市相繼發(fā)布了租房落戶新政，帶來新需求的同時刺激當?shù)刈夥渴袌鲆?guī)范有序發(fā)展。

2019年12月，全國大中城市租金掛牌均價為43.70元/平方米/月，環(huán)比上漲0.14%，同比上漲0.12%。20城租金連續(xù)5月下跌后本月止跌回升，主要是受到熱點二線城市租金漲幅較大帶動，如蘇州、武漢、南京、成都租金月度漲幅均超1%;一線城市受“返鄉(xiāng)潮”影響，租金仍處在下降局面，北京租金下降更為明顯，租金跌幅為1.1%，其次，深圳環(huán)比下降0.76%。12月深圳租金均價94.56元/平方米/月，居全國租金均價榜首，環(huán)比下降0.76%。

受房價高企，多種調控政策限制，以及住房觀念轉變的影響，選擇房屋租賃的人群也是日漸擴大，這也給未來租賃市場的發(fā)展提供了巨大空間。目前國內(nèi)進入住房租賃市場的規(guī)模以上機構和房企數(shù)量達到100多家。企業(yè)扎堆進入，看中的正是加速增長的房屋租賃需求。至少是千億級租金的市場，而對機構提供的房源需求數(shù)量約為1000萬間左右。

90后成為租賃市場的主力軍，新一線城市的租客平均年齡在30歲左右，而在一線城市中，由于較高的房價壓力，大齡租房人群仍占較高比例。

租房市場租金走勢

圖表：2008-2016年我國部分城市房租租金上漲走勢圖

數(shù)據(jù)來源：中研普華

平均租金增長率在5%，而核心城市整體租金回報率處于較低水平，后續(xù)租金成長空間較大，預計增速將高于此水平。根據(jù)中原地產(chǎn)二手住宅租金指數(shù)的數(shù)據(jù)，在上海、北京、深圳、廣州、天津、成都六城中，近9年租金增速最高為上海近7.9%，最低為成都僅1.3%，其余城市在5%~6%的增速，因此后續(xù)我們整體取5%的增速。

隨著綠植租售平臺行業(yè)競爭的不斷加劇，國內(nèi)優(yōu)秀的行業(yè)企業(yè)愈來愈重視對市場的研究，特別是對企業(yè)發(fā)展環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深入研究。正因為如此，一大批國內(nèi)優(yōu)秀的行業(yè)企業(yè)迅速崛起，逐漸成為綠植租售平臺行業(yè)中的翹楚!更多詳細分析，請關注中研研究院研究出版的《2020-2025年中國綠植租售平臺行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告》。

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