商鋪地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析 商鋪地產(chǎn)發(fā)展策略研究

• 2020年7月13日 ZhouXun來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 733 43
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商鋪地產(chǎn)指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，也叫商業(yè)地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。

商鋪地產(chǎn)指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，也叫商業(yè)地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，也屬商業(yè)地產(chǎn)范疇。

商鋪地產(chǎn)的模式和發(fā)展

商鋪地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融;對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國(guó)內(nèi)很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營(yíng)管理的很大問(wèn)題，大家投資的時(shí)候需要謹(jǐn)慎。

近年來(lái)，大型綜合購(gòu)物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場(chǎng)的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足它們對(duì)硬件和軟件的要求，這給房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場(chǎng)空白，于是融合傳統(tǒng)流通業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)運(yùn)而生。

未來(lái)，商業(yè)的集中是必然趨勢(shì)，無(wú)論是一線還是二線、三線城市，集中式的商業(yè)必然是主流。隨著二三線城市化進(jìn)程的加快以及一線城市向二三線城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將會(huì)使得二三線城市對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的需求大大增加。

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據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2019年第一季度，除辦公樓施工面積和新開工面積同比增加外，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用地的房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積等均同比減少，供給趨緊;辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積和銷售額均下降，需求減少;截止2019年3月末，商業(yè)地產(chǎn)待售存量較2018年末減少26萬(wàn)平方米，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量消化階段。

2018年雖然是外資投資國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的爆發(fā)年，但這一年也是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入理性調(diào)整期的一年，由于地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限以及土地政策收緊等多因素影響，全國(guó)商辦市場(chǎng)投資規(guī)模趨緩，一線城市商辦用地成交面積同比下降10.9%，2018年商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)平均新增商辦用地面積為66.9萬(wàn)平米，同比下降18%。

以受資金追捧的寫字樓為例，當(dāng)前一方面是寫字樓交易活躍，另一方面卻面臨著寫字樓空置率高的困境。資料顯示，2019年第一季度寫字樓大宗投資交易超過(guò)250億元，金額占商業(yè)地產(chǎn)投資總額的47%，較去年同期大幅提升21個(gè)百分點(diǎn)，特別是一線城市的核心增值型寫字樓項(xiàng)目受投資者追捧。

寫字樓交易活躍伴隨著的是其空置率居高。目前一線城市的寫字樓空置率最低，北京、上海、深圳、廣州的甲級(jí)寫字樓空置率都在10%以下;杭州、武漢、成都等地的甲級(jí)寫字樓空置率均超過(guò)20%;沈陽(yáng)、重慶、長(zhǎng)沙都超過(guò)30%;個(gè)別三線城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率超過(guò)了50%。

綜合來(lái)看，全國(guó)寫字樓平均空置率超過(guò)20%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置率高達(dá)30%。盡管目前商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存主要集中在二三線城市，但隨著整個(gè)社會(huì)消費(fèi)形態(tài)的變化與消費(fèi)的升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

以購(gòu)物中心為例，2018年各大購(gòu)物中心普遍遭遇“招商難”，服務(wù)內(nèi)容同質(zhì)化以及大型連鎖品牌拓展緩慢，加之電商沖擊以及人工成本、原材料成本、租金成本的上升，運(yùn)營(yíng)精細(xì)化不足等因素，都成為行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)。如何拓展新的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)也成為了業(yè)界共同探討的話題。

近年來(lái)共享、智能、文化體驗(yàn)、多產(chǎn)業(yè)融合、大數(shù)據(jù)等概念逐步滲透到各行業(yè)各領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)也不例外。新型寫字樓及商業(yè)園區(qū)模式受到關(guān)注，也給傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和去庫(kù)存帶來(lái)了新的視角和思路。

在房地產(chǎn)調(diào)控政策難以放松、住宅市場(chǎng)前景不明的前提下，商業(yè)地產(chǎn)異軍突起。不少傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，與此同時(shí)，寫字樓和商鋪市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展持續(xù)走向多元化、細(xì)分化，以購(gòu)物中心為核心的城市綜合體發(fā)展尤其迅猛。

未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開發(fā)商因缺乏內(nèi)容運(yùn)營(yíng)能力，在拿地成本、資金成本、開發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒(méi)有任何的優(yōu)勢(shì);原有的自持物業(yè)要么低價(jià)快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開發(fā)商能夠生存下去。

商業(yè)地產(chǎn)帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統(tǒng)標(biāo)配本身面臨前所未有的關(guān)店潮，家樂(lè)福、沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家每年在大量的關(guān)店，為什么呢?80、90、00后現(xiàn)在愿意到傳統(tǒng)商超去購(gòu)物的已經(jīng)很少了，基本上都是手機(jī)下單送貨到家，靠中老年消費(fèi)的傳統(tǒng)商超還能支撐多久?而電影院、KTV、健身廳這些高流量項(xiàng)目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

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  2020-2025年商鋪地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑...

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