中國(guó)商業(yè)物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)前瞻 商業(yè)物業(yè)未來(lái)投資戰(zhàn)略分析

• 2020年7月13日 ZhouXun來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 815 49
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根據(jù)第三產(chǎn)業(yè)的部門劃分和商業(yè)物業(yè)的三個(gè)屬性，商業(yè)物業(yè)大致可分為辦公物業(yè)和酒店物業(yè)。辦公物業(yè)：指各種商業(yè)機(jī)構(gòu)用于從事經(jīng)營(yíng)管理的場(chǎng)所，又稱為商務(wù)樓。商務(wù)樓是商品經(jīng)濟(jì)和社會(huì)專業(yè)分工發(fā)展的產(chǎn)物。

根據(jù)第三產(chǎn)業(yè)的部門劃分和商業(yè)物業(yè)的三個(gè)屬性，商業(yè)物業(yè)大致可分為辦公物業(yè)和酒店物業(yè)。辦公物業(yè)：指各種商業(yè)機(jī)構(gòu)用于從事經(jīng)營(yíng)管理的場(chǎng)所，又稱為商務(wù)樓。商務(wù)樓是商品經(jīng)濟(jì)和社會(huì)專業(yè)分工發(fā)展的產(chǎn)物。當(dāng)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平，客觀上就需要一種集中的辦公場(chǎng)所，于是，商務(wù)樓就應(yīng)運(yùn)而生，并得到迅速的發(fā)展。酒店物業(yè)：酒店是提供飲食產(chǎn)品及客房，各項(xiàng)設(shè)施與無(wú)形的服務(wù)效用的綜合型產(chǎn)品與服務(wù)，從而獲得利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)單位。

想要了解更多行業(yè)專業(yè)分析請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2020-2025年中國(guó)商業(yè)物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》。

中國(guó)商業(yè)物業(yè)行業(yè)發(fā)展歷程

商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的物業(yè)，它包含了購(gòu)物中心、商業(yè)街、商場(chǎng)、寫字樓、酒店、批發(fā)市場(chǎng)等，商業(yè)物業(yè)大致可分為辦公物業(yè)、酒店物業(yè)、商貿(mào)物業(yè)、娛樂(lè)休閑物業(yè)等。以下為商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析。

目前，商業(yè)物業(yè)有兩種說(shuō)法，即廣義和狹義之分。廣義的商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的物業(yè)，它包含了購(gòu)物中心、商業(yè)街、商場(chǎng)、寫字樓、酒店、批發(fā)市場(chǎng)等。而狹義的商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)服務(wù)的物業(yè)形式，主要有零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)，它們?cè)陂_(kāi)發(fā)模式、經(jīng)營(yíng)模式和功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓、酒店等物業(yè)類型。所以說(shuō)，商業(yè)物業(yè)包括各類商場(chǎng)、購(gòu)物中心、購(gòu)物廣場(chǎng)及各種專業(yè)性的市場(chǎng)等，其中，集商業(yè)購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、金融等各種服務(wù)功能于一體的大型商場(chǎng)物業(yè)也稱公共性的商業(yè)物業(yè)。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)的現(xiàn)代化水平也在不斷提高，現(xiàn)在各大城市涌現(xiàn)了一大批商業(yè)物業(yè)。因此，對(duì)商業(yè)物業(yè)建設(shè)得是否合理化的要求也越來(lái)越高，對(duì)商業(yè)物業(yè)的布局、規(guī)模、功能、檔次等方面都要求更加合理，更加適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。受到城市進(jìn)程加速的因素驅(qū)動(dòng)，中國(guó)城市規(guī)模和建設(shè)面臨新的需求，未來(lái)幾年，預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模將會(huì)進(jìn)行一個(gè)放量擴(kuò)展階段。伴隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，我國(guó)商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展空間巨大。

通過(guò)對(duì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析，伴隨我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模也不斷擴(kuò)大。尤其是2009年以后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住宅投資增速，存量規(guī)模迅速擴(kuò)大。從開(kāi)發(fā)投資看，2009-2014年，全國(guó)辦公樓年開(kāi)發(fā)投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)到26.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房年開(kāi)發(fā)投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長(zhǎng)率為22.8%，而同期住宅開(kāi)發(fā)投資的年均增長(zhǎng)率為16.6%。

從供應(yīng)規(guī)模看，2009-2014年，全國(guó)辦公樓年施工面積從9985萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到29928萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)率為20.1%;2017年1-10月全國(guó)辦公樓新開(kāi)工施工面積進(jìn)行監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)顯示：2017年1-10月全國(guó)辦公樓新開(kāi)工施工面積(累計(jì)值)為4943.41萬(wàn)平方米，累計(jì)增長(zhǎng)-9.1%。2017年1-12月全國(guó)辦公樓銷售面積進(jìn)行監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)顯示：2017年1-12月全國(guó)辦公樓銷售面積(累計(jì)值)為4756.21萬(wàn)平方米，累計(jì)增長(zhǎng)24.3%。

圖表：2017年全國(guó)辦公樓銷售面積

數(shù)據(jù)來(lái)源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

圖表：2017年1-12月全國(guó)辦公樓銷售面積統(tǒng)計(jì)分析圖

數(shù)據(jù)來(lái)源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

2009-2014年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房年施工面積從34440萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到94320萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)率達(dá)18.3%，而同期住宅施工面積年均增長(zhǎng)率為12.7%。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的快速增長(zhǎng)，導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)階段性供大于求、競(jìng)爭(zhēng)加劇的狀況。

2018年2月全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工施工面積進(jìn)行監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)顯示：2018年2月全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工施工面積(累計(jì)值)為1820.75萬(wàn)平方米，累計(jì)增長(zhǎng)-15.8%。

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