2020年房地產(chǎn)信托行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析

• 2020年7月23日 LiuMingYue來(lái)源：百度百科 1001 63
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房地產(chǎn)信托行業(yè)前景如何?房地產(chǎn)資金信托，是指委托人基于對(duì)信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并對(duì)其進(jìn)行管理和處分的行為。這也是我國(guó)正大量采用

房地產(chǎn)信托行業(yè)前景如何?房地產(chǎn)資金信托，是指委托人基于對(duì)信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并對(duì)其進(jìn)行管理和處分的行為。這也是我國(guó)正大量采用的房地產(chǎn)融資方式。2003年6月，央行發(fā)布121號(hào)文件限制房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，房地產(chǎn)信托開始成為企業(yè)追逐的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)受委托人的委托，為了受益人的利益，代為管理、營(yíng)運(yùn)或處理委托人托管的房地產(chǎn)及相關(guān)資財(cái)?shù)囊环N信托行為。

房地產(chǎn)信托行業(yè)前景

銀監(jiān)會(huì)從2011年5月開始針對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)逐步開始調(diào)控，屢次通過(guò)窗口指導(dǎo)的方式降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)行。6月要求房地產(chǎn)信托項(xiàng)目由事后報(bào)備改為事前報(bào)備，可以看出銀監(jiān)會(huì)逐步將主動(dòng)權(quán)掌控在自己手中，并開始主動(dòng)出擊。從9月開始，要求逐個(gè)監(jiān)測(cè)存量項(xiàng)目的兌付風(fēng)險(xiǎn)。而之后就爆發(fā)了綠城事件，這系列措施可以看出銀監(jiān)會(huì)對(duì)于整治房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的決心和力度。而這次四家信托公司被叫?？芍^再次給行業(yè)敲響了警鐘。

2019年上半年典型房企融資總額為7169.2億元，同比下降3.6%。但截至2019年5月末，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額同比增長(zhǎng)15.15%。據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，2018年6月-2019年6月，房地產(chǎn)信托的月度成立規(guī)模連續(xù)13個(gè)月排名集合信托首位。上半年地產(chǎn)信托募集資金占信托市場(chǎng)資金增量的40%。5月份，地產(chǎn)信托占比只增不減，當(dāng)月金融、工業(yè)企業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)信托募資都在下降，唯獨(dú)地產(chǎn)信托募資在增長(zhǎng)。5月和6月，地產(chǎn)信托募資占比分別達(dá)到42.4%和44.4%，位居首位。

從投資品種來(lái)看，股市屢創(chuàng)新低，外圍環(huán)境負(fù)面消息不斷，反彈跡象并不明確，風(fēng)險(xiǎn)難以把控。而房地產(chǎn)投資受到嚴(yán)控，且受到限購(gòu)令影響，投資房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加大。相比較下來(lái)，前發(fā)行的房地產(chǎn)信托計(jì)劃預(yù)期年化收益率大都在10%以上，盡管同樣受到調(diào)控，但是投資者能詳細(xì)了解房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，作為資產(chǎn)配置的一種，不失為一個(gè)理想的選擇。

據(jù)中研普華研究院《2020-2025年中國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》

2020房地產(chǎn)信托行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析

房地產(chǎn)信托成立并在證券交易所掛牌交易后，便進(jìn)入正式運(yùn)作階段。值得注意的是該類證券一般需經(jīng)過(guò)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實(shí)施投資計(jì)劃，保管機(jī)構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示，進(jìn)行業(yè)務(wù)操作，執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關(guān)商業(yè)投資的收支等事宜。投資者通過(guò)券商購(gòu)買　REIT證券，投資收益則從保管機(jī)構(gòu)處獲得。

在美國(guó)，房地產(chǎn)信托證券首次公開發(fā)行的注冊(cè)登記，其依據(jù)是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細(xì)披露REIT的投資政策、與投資政策有關(guān)的活動(dòng)、房地產(chǎn)的狀況、財(cái)產(chǎn)處理的信息、經(jīng)理公司與投資公司之間的關(guān)系等。當(dāng)然，REIT也可因私下發(fā)行而無(wú)須注冊(cè)登記，但依據(jù)1933年證券法REGULATION D(RULES501-506)，私下發(fā)行的投資人人數(shù)上限為35人，完成公開發(fā)行后，按照1934年證券交易法，REIT有報(bào)告的義務(wù)。另外，法律還對(duì)房地產(chǎn)信托的結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)用和收入來(lái)源作了嚴(yán)格的要求，如房地產(chǎn)投資信托須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，以防止股份過(guò)于集中;每年90%以上的收益要分配給股東;其籌集資金的大部分須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)，75%以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成;同時(shí)至少有75%的毛收入來(lái)自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得。在稅收方面，REIT則受到了優(yōu)待，按照規(guī)定，REIT不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，且免除公司稅項(xiàng)，這就避免了雙重納稅的可能。

伴隨金融防風(fēng)險(xiǎn)等政策的不斷深入，作為房企和信托公司重要“吸金”工具的房地產(chǎn)信托正面臨“按下葫蘆浮起瓢”的局面。用益信托最新數(shù)據(jù)顯示，2019年來(lái)，房企通過(guò)信托公司發(fā)行的信托產(chǎn)品大增近7成至2309只，融資規(guī)模近3500億元。與此同時(shí)，相關(guān)部門也加大了對(duì)房地產(chǎn)信托的監(jiān)管力度，“嚴(yán)防死守”房地產(chǎn)信托的融資風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，近年來(lái)，在“房住不炒”的總基調(diào)下，中國(guó)有關(guān)房企融資的政策持續(xù)在收緊，但在資本趨利和監(jiān)管不成熟等因素影響下，近來(lái)信托產(chǎn)品的發(fā)行有所“抬頭”。2019年來(lái)，中國(guó)集合信托市場(chǎng)共成立7477只信托產(chǎn)品，募集資金規(guī)模為8779.2億元，年化平均收益率為8.24%。就投資領(lǐng)域來(lái)看，房地產(chǎn)信托共成立2309只產(chǎn)品，募集資金最多，為3456.9億元，占比為39.4%。

那么，未來(lái)房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)如何呢?請(qǐng)點(diǎn)擊中研研究院研究出版的《2020-2025年中國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》。

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