27城二手房價格跌回一年前 2020年房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)未來投資分析

• 2020年9月23日 ZhouXun來源：互聯(lián)網(wǎng)綜合 897 55
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數(shù)據(jù)顯示，8月，二線城市中的環(huán)京地區(qū)的幾個重點城市以及山東、河南的幾個中心城市下滑明顯。其中，天津二手房價格環(huán)比上月下跌0.8%，同比下跌了4.5%;石家莊環(huán)比下跌0.4%，同比下跌3%;濟南環(huán)比下跌0.5%，同比下跌了2.9%;鄭州環(huán)比下跌0.1%，同比下跌4.4%。

27城二手房價格跌回一年前

數(shù)據(jù)顯示，8月，二線城市中的環(huán)京地區(qū)的幾個重點城市以及山東、河南的幾個中心城市下滑明顯。其中，天津二手房價格環(huán)比上月下跌0.8%，同比下跌了4.5%;石家莊環(huán)比下跌0.4%，同比下跌3%;濟南環(huán)比下跌0.5%，同比下跌了2.9%;鄭州環(huán)比下跌0.1%，同比下跌4.4%。

此外，太原和青島雖然二手房環(huán)比上漲，但同比也出現(xiàn)下跌。在27座城市中，下跌幅度最大的是黑龍江省的牡丹江。數(shù)據(jù)顯示，8月牡丹江二手房環(huán)比下跌了1.6%，同比下跌了9.3%，下跌幅度近一成。

根據(jù)中研普華研究院《2020-2025年中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告》顯示：

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的，截至目前，主要經(jīng)歷了五個發(fā)展階段：

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的萌芽階段(1993-1997年)

上個世紀90年代前期我國房地產(chǎn)業(yè)處于高速增長期，由于當時房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度低，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營粗放、專業(yè)分工模糊，且房地產(chǎn)呈絕對賣方市場態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)商基本依靠自身力量進行房屋銷售。

針對中國經(jīng)濟的過熱發(fā)展和房地產(chǎn)市場過度投機狀況，1993年前后在政府開始對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控的背景下，全國的房地產(chǎn)二級市場出現(xiàn)大量積壓樓盤，房地產(chǎn)市場由供不應求向供過于求轉變，新開發(fā)房地產(chǎn)項目銷售緩慢。房地產(chǎn)開發(fā)商開始尋求具有專業(yè)能力的房地產(chǎn)中介機構的支持，房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售業(yè)務在這一階段啟動和發(fā)展起來。同時，隨著房地產(chǎn)存量市場規(guī)模的迅速擴大，二手房交易規(guī)模也隨之擴大。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的起步階段(1998-2004年)

1998年開始，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策由調(diào)控和規(guī)范向促進發(fā)展轉變，國家進行住房制度改革，實行積極財政政策，啟動住房消費，深化落實住房分配貨幣化改革，鼓勵個人換購住房，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，中國房地產(chǎn)行業(yè)進入新一輪發(fā)展周期。但是各個區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡，沿海地區(qū)發(fā)達城市如深圳、廣州、上海等城市的房地產(chǎn)業(yè)啟動較早，復蘇較快，相應的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)也進入局部發(fā)展階段，發(fā)達城市的房地產(chǎn)中介公司業(yè)務發(fā)展較快。這一時期的房地產(chǎn)顧問代理業(yè)務從單純的后期代理銷售轉變?yōu)榉康禺a(chǎn)項目的全程顧問策劃和代理銷售。

2002年開始，政府出臺土地招拍掛制度，規(guī)范管理土地供應行為，提高土地供應市場的市場化程度。土地市場的市場化程度的提高既促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也使得房地產(chǎn)開發(fā)商對項目開發(fā)決策更趨理性，由此導致房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)顧問策劃和代理銷售的需求增加。隨著深圳、北京和上海等發(fā)達城市的房地產(chǎn)項目大量增加，房地產(chǎn)中介公司逐步在市場中起著主導作用，其市場占有率也逐步增加。同時，國內(nèi)其它區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也逐漸加快，發(fā)達城市的中介公司憑借自身成熟的營銷模式進入這些區(qū)域，促進了全國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)增量市場的發(fā)展和住房消費的啟動也促進了存量房地產(chǎn)市場的發(fā)展。伴隨著房地產(chǎn)二級市場代理和顧問等業(yè)務的逐漸成熟，經(jīng)紀業(yè)務也開始形成行業(yè)標準，特別是深圳、上海等發(fā)達城市，房地產(chǎn)經(jīng)紀市場交易規(guī)范性逐步提高，并獲得了消費者的認可。

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的成長階段(2005—2007年6月)

2005—2007年6月，隨著土地供應的市場化程度不斷提升，房地產(chǎn)開發(fā)商向全國化和規(guī)?；l(fā)展。大型房地產(chǎn)開發(fā)商跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的實施，導致各地房地產(chǎn)市場市場化程度提高。房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)專業(yè)分工的細化，使得對房地產(chǎn)顧問策劃和代理銷售的需求進一步深化。

房地產(chǎn)經(jīng)紀公司也開始實施跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，逐步布局和進入二線城市以實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)開始向規(guī)?；?、系統(tǒng)化和專業(yè)化轉變，行業(yè)競爭也逐步加劇。

4、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)成長中的調(diào)整階段(2007年7月至2009年)

由于房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展帶來了商品房價格過快上漲、住宅供應結構不合理等問題，國家近年來陸續(xù)出臺多項措施調(diào)控房地產(chǎn)市場的發(fā)展。進入2007年以來，由于商品房價格進一步快速上漲，國家進一步出臺更為嚴厲的調(diào)控政策，包括嚴格限制第二套房的信貸政策、多次上調(diào)貸款利率等。隨著這些調(diào)控政策的效果逐步顯現(xiàn)，以及在全球金融危機的影響下，我國的房地產(chǎn)市場的形勢在2007年下半年開始出現(xiàn)逆轉，市場成交量開始持續(xù)萎縮、交易價格回落。2008年，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%;商品房銷售額24，071億元，同比下降19.5%1。房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整也迅速傳導至房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)，在房地產(chǎn)一、二級市場中，房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的代理銷售業(yè)務由于成交量的萎縮也出現(xiàn)下滑;三級市場中，房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)開始大規(guī)模的縮減店鋪規(guī)模以降低成本。整個房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整也進入成長中的調(diào)整階段。

2008年我國的經(jīng)濟發(fā)展受到一定的影響，為應對全球金融危機，保持我國經(jīng)濟平穩(wěn)的增長，2008年下半年我國中央政府和各地方政府紛紛出臺政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，推動房地產(chǎn)市場回暖。隨著2008年下半年積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策的及時推出與貫徹實施，購房貸款利率的大幅下調(diào)，商品住房銷售價格的調(diào)整，我國的房地產(chǎn)市場在2009年上半年成交量顯著活躍，房地產(chǎn)市場開始逐步復蘇。

5、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)成長過渡階段

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進入下行通道，房地產(chǎn)行業(yè)進入“白銀”時代，各級城市逐漸步入以存量房交易為主的時代，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)面臨新的發(fā)展機遇。同時，伴隨經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展，諸如虛假房源泛濫、經(jīng)紀服務質量不高、惡意賺取差價等行業(yè)困境依然存在。

中國房產(chǎn)交易市場現(xiàn)狀

根據(jù)2018年全國工商局的統(tǒng)計，在工商局注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)商一共9.7萬個，中國5億多的城市戶籍人口加3億左右外來的農(nóng)民工形成的常住人口，整個是八點幾億。八億多城市常住人口有九萬多個房地產(chǎn)企業(yè)。

2018年1-6月份，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%，增速比1-5月份提高0.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長3.2%，辦公樓銷售面積下降6.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長2.4%。商品房銷售額66945億元，增長13.2%，增速提高1.4個百分點。其中，住宅銷售額增長14.8%，辦公樓銷售額下降3.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長5.7%。截至2000年，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構已達2.5萬家，從業(yè)人員約有20多萬人;截至2017年底，保守估計房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)機構已超過10萬家，從業(yè)人員逾百萬?？梢姡覈康禺a(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展迅速，規(guī)模不斷擴大，行業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。

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