2020北京寫字樓租金創(chuàng)最大跌幅 2020年深圳寫字樓空置率達到40

• 2021年1月15日 HuangJiang來源：互聯(lián)網(wǎng) 220 6
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年末北京辦公樓租賃市場新增需求有限，但低租金刺激了搬遷和升級需求，在當前有利于租戶方的市場情況下，本季度搬遷交易占市場總成交的60%。內(nèi)資企業(yè)仍是穩(wěn)定的需求來源，在四季度租賃交易中占比65%。

受新冠疫情影響，北京辦公樓租金創(chuàng)多年來最大年度跌幅，但2020年北京寫字樓租賃市場在下半年逐步進入平穩(wěn)復(fù)蘇軌道，市場信心持續(xù)恢復(fù)和提升。2020年北京寫字樓市場去化表現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，擴租和搬遷需求凸顯，同時商務(wù)園市場下半年租賃強勢反彈，行業(yè)需求更為多元化。2021年，數(shù)字經(jīng)濟、服務(wù)業(yè)開放等政策落地將為寫字樓需求持續(xù)注入新動能。

北京辦公樓租賃市場

年末北京辦公樓租賃市場新增需求有限，但低租金刺激了搬遷和升級需求，在當前有利于租戶方的市場情況下，本季度搬遷交易占市場總成交的60%。內(nèi)資企業(yè)仍是穩(wěn)定的需求來源，在四季度租賃交易中占比65%。

四季度共有兩個新項目入市，但目前項目入住率相對較低，推升甲級辦公樓整體空置水平。2020年底，全市空置率達到15.4%。截至2020年底，租金創(chuàng)下連續(xù)八個季度下跌的紀錄。截至年底，租金環(huán)比下跌2.6%，同比下跌7.9%。北京仍為內(nèi)外資投資人最為關(guān)注和最常出手的投資目的地，2020年全年大宗成交總額達到470億元。

2020年第四季度，北京共達成十三筆大宗交易，交易總額達148.4億元，全年總成交額638億元，僅次于2019年，達歷史成交額的第二高水平。國內(nèi)企業(yè)自用買家和國內(nèi)險資為主的機構(gòu)買家獲得了大量購入機會，二者在季內(nèi)成交額中分別貢獻38%和34%。全年企業(yè)自用買家和外資表現(xiàn)活躍，各占全年總交易額的34%和24%，成為兩大需求引擎。

四季度，北京寫字樓整體空置率環(huán)比上升0.3個百分點至17.9%，平均租金環(huán)比下降0.6%。與此同時，業(yè)主針對高品質(zhì)租戶所采取的積極租賃策略已贏得顯著成效。

2021年北京市場投資活躍度將進一步增強，預(yù)期交易規(guī)模會重回增長通道。外資對北京投資市場持續(xù)看好，受疫情影響造成的交易周期延長，有望在2021年重新釋放潛在需求。

上海寫字樓空置率達22.7%

除了北京，其它一線城市寫字樓市場如何?數(shù)據(jù)顯示，2020上海寫字樓市場總供應(yīng)量118.5萬平方米，空置率為22.7%，創(chuàng)下十年新高;平均租金為人民幣7.64元每平方米每天，租金同比下降10.7%。2020年全年凈吸納量為34萬平方米，較上年同期下降11%。各行業(yè)吸納量占比中，金融行業(yè)寫字樓需求仍最為旺盛，達24%;以企業(yè)性質(zhì)區(qū)分，內(nèi)資企業(yè)(56%)仍為需求主力。

指出，2021-2022年上海寫字樓新增供應(yīng)將迎來高峰，年均有超過200萬平方米的新增供應(yīng)量入市，將使市場空置率進一步上揚，租金也將承受較大壓力，“以價換量”或?qū)⒊蔀槲磥韮赡贽k公樓租賃市場的主要策略。

2020年深圳房均價漲幅飚至22%，還有不斷爬高的趨勢;另一邊寫字樓租金連降九個季度，空置率居高不下。有業(yè)內(nèi)人士表示，深圳實際空置率達到40%。

2019年一季度甲級寫字樓為18.2%，短短2年的時間，空置率上升了10個百分點。而且，每年寫字樓空置率不容樂觀，呈逐年遞增趨勢，2015年空置率僅13%，五年過去，翻了超1倍有余。在深圳的很多片區(qū)，降低租金已經(jīng)成了目前寫字樓最重要的攬客手段，不少業(yè)主之間甚至還打起了租金價格戰(zhàn)。

2020年空置率攀升，其中一方面源于突如其來的疫情沖擊、全球經(jīng)濟的疲軟影響是，更關(guān)鍵的原因，是深圳寫字樓供應(yīng)過高，對空置率指標形成了空前的壓力。未來幾年，空置的局勢還將愈演愈烈，頗有一發(fā)不可收拾的勢頭。

根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)披露，今年深圳甲級寫字樓計劃實際供應(yīng)將在100萬㎡左右。未來五年，預(yù)計供應(yīng)約800萬㎡，比肩現(xiàn)有存量813萬㎡。

根據(jù)數(shù)據(jù)測算，到2025年深圳寫字樓存量將有1613萬㎡，現(xiàn)已出租585萬㎡，以近5年的296萬㎡吸納量來推測未來五年的吸納量，屆時將有732萬㎡的寫字樓空置，空置率為45%。深圳寫字樓市場未來將面對嚴峻的挑戰(zhàn)。欲了解更詳實的中國寫字樓行業(yè)發(fā)展前景分析請點擊中研普華報告《2021-2026年中國寫字樓行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》

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