商業(yè)地產(chǎn)整體需求強勁 商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

• 2022年2月28日 ZhouXun來源：互聯(lián)網(wǎng) 506 27
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商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)整體需求強勁

對于商業(yè)房地產(chǎn)而言，得益于中國整體經(jīng)濟(jì)的快速復(fù)蘇，特別是上海的經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量增長，整體市場需求相當(dāng)強勁，推動市場整體租金進(jìn)一步上揚。2021年，上海市甲級寫字樓租賃需求強勁，全年凈吸納量是2020年的近3倍，助推租金在年內(nèi)觸底反彈。

2021年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租賃需求呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長，凈吸納量同比增長超過1倍，空置率也創(chuàng)造了過往10年以來的最低記錄值，下降5.1%。我們錄得租金同比上升3.3%，是2018年以后首次恢復(fù)3%以上的年增速。

租賃需求主要來自于國內(nèi)企業(yè)，特別是醫(yī)療健康、互聯(lián)網(wǎng)、集成電路和新能源汽車等行業(yè)。

受益于各地助力疫情后消費提振的各項措施，上海零售市場亦整體轉(zhuǎn)暖，租金同比上漲3.0%，空置率同比下降2.9%。

商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析

當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)及其細(xì)分市場發(fā)展總體上已經(jīng)飽和，增量發(fā)展放緩，存量競爭激烈，購物中心、酒店、寫字樓、長租公寓等商業(yè)市場競爭趨于激烈。但是，中產(chǎn)群體擴(kuò)大、消費加速升級、擴(kuò)大內(nèi)需驅(qū)動、城市更新帶動、資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型等影響下，行業(yè)仍存在結(jié)構(gòu)性的發(fā)展機會。

后開發(fā)時代巨大的房地產(chǎn)存量規(guī)模，為商業(yè)地產(chǎn)的積蓄發(fā)展勢能提供了巨大的增量空間，商業(yè)地產(chǎn)勢必會成為房企加速存量轉(zhuǎn)型、搶先掘金萬億元市場的新賽道。

伴隨著城市化水平的快速提升和城市規(guī)模的迅速擴(kuò)大， “一城一心”的城市格局被打破，城市的環(huán)線發(fā)展由此外拓至中環(huán)。而傳統(tǒng)的市中心區(qū)域逐漸難以輻射居住在更遠(yuǎn)區(qū)域，由此城市商業(yè)中心的發(fā)展也從單核向多核演變。

商業(yè)地產(chǎn)受地產(chǎn)開發(fā)紅利期快速增長的慣性影響，面對變革似乎正在經(jīng)歷既有經(jīng)驗的急剎車，如何應(yīng)對變化，既響應(yīng)現(xiàn)有趨勢，還要弄清未來發(fā)展的方向，唯有加快“創(chuàng)新”。

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