2023城市更新行業(yè)分析 老舊小區(qū)改造是關(guān)注焦點

• 陳觀秋 2023年1月5日 來源：人民日報海外版 1056 67
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黨的二十大報告提出，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市。

黨的二十大報告提出，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市。

城市更新，是指將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。現(xiàn)階段多講為城市建成區(qū)包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等進行綜合整治、功能改變或者拆除重建。城市更新實現(xiàn)了土地和房屋空間的最高最佳使用，創(chuàng)造就業(yè)機會、增加財政稅收、貢獻(xiàn)經(jīng)濟增長。

城市更新行業(yè)分析

1958年8月，在荷蘭召開的第一次城市更新研討會上，對城市更新作了有關(guān)的說明：生活在城市中的人，對于自己所居住的建筑物、周圍的環(huán)境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿。對于自己所居住的房屋的修理改造，對于街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容。包括所有這些內(nèi)容的城市建設(shè)活動都是城市更新。

城市更新的目的是對城市中某一衰落的區(qū)域進行拆遷、改造、投資和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使之重新發(fā)展和繁榮。它包括兩方面的內(nèi)容：一方面是對客觀存在實體(建筑物等硬件)的改造;另一方面是對各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)，包括鄰里的社會網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、心理定勢、情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。城市更新的目標(biāo)是針對解決城市中影響甚至阻礙城市發(fā)展的城市問題，這些城市問題的產(chǎn)生既有環(huán)境方面的原因，又有經(jīng)濟和社會方面的原因。

改革開放以來，中國經(jīng)歷了世界上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進程。今天，中國城市發(fā)展進入了由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重的階段。越來越多的城市通過立法，積極推進城市更新，不斷滿足人民群眾對城市宜居生活的新期待。

2019年以來，城市更新態(tài)勢日益火爆。不僅中央和地方政府連續(xù)出臺城市更新相關(guān)政策，加快推進城市老舊小區(qū)改造，社會各界對城市更新的關(guān)注度也空前提升，一系列城市更新會議和活動相繼舉辦，“城市更新”成為時下大熱話題。城市更新改造是城市存量煥新、內(nèi)涵增值的首要方式，同時隨著市場政策收緊、融資渠道變窄、拿地成本升高，城市更新也是房企們創(chuàng)新轉(zhuǎn)型和獲取土儲的重要路徑。可以看到，目前各大房企紛紛啟動城市更新戰(zhàn)略布局，掘金城市更新市場。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國城市更新行業(yè)市場前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》分析：

近幾年，中國大城市開發(fā)日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的內(nèi)涵不斷被豐富，對城市更新的探索與研究愈加成為政府和社會各界關(guān)注的焦點話題。城市更新改造不再是簡單的推倒重建，而是更加注重城市整體空間規(guī)劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環(huán)境的改善等。新時期、新形勢下的城市更新被賦予更高的歷史使命，成為城市未來發(fā)展的新主題。

黨的十九屆五中全會作出“實施城市更新行動”的重要決策部署，將其列為“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的重大工程項目。

嚴(yán)控大拆大建，鼓勵微改造

推進城市更新，離不開法治保障。近年來，多地出臺條例，規(guī)范城市更新活動。《北京市城市更新條例》將自2023年3月1日起施行，《上海市城市更新條例》已于2021年9月1日起施行，《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》已于2021年3月1日起施行……

梳理發(fā)現(xiàn)，各地條例內(nèi)容雖各有側(cè)重，但老舊小區(qū)改造都是立法關(guān)注焦點。《北京市城市更新條例》規(guī)定，實施老舊小區(qū)綜合整治改造，應(yīng)開展住宅樓房抗震加固和節(jié)能綜合改造，整治提升小區(qū)環(huán)境，改善小區(qū)居住品質(zhì)。若加裝電梯，應(yīng)由業(yè)主表決確定，業(yè)主可依法確定費用分?jǐn)?、收益分配。《深圳?jīng)濟特區(qū)城市更新條例》提出，舊住宅區(qū)可采取整飾建筑外觀、加建電梯、增設(shè)停車位等措施實施綜合整治，并可按規(guī)定啟用物業(yè)專維資金。

《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》創(chuàng)設(shè)了“個別征收+行政訴訟”機制——舊住宅區(qū)城市更新項目個別業(yè)主經(jīng)行政調(diào)解后仍未能簽訂搬遷補償協(xié)議時，為維護和增進社會公共利益，推進城市規(guī)劃實施，區(qū)人民政府可對未簽約部分房屋實施征收。被征收人不服，可依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。若被征收人在法定期限內(nèi)既不申請行政復(fù)議或提起行政訴訟，又不搬遷，由區(qū)人民政府向法院申請強制執(zhí)行。

以往城市更新過程中，一些地方沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，出現(xiàn)大拆大建的傾向。如今在各地立法中，嚴(yán)控大拆大建、鼓勵微改造成為城市更新的重要原則?！侗本┦谐鞘懈聴l例》明確指出，本市城市更新活動不包括土地一級開發(fā)、商品住宅開發(fā)等項目。

重視歷史文化保護，是各地城市更新立法“標(biāo)配”?！侗本┦谐鞘懈聴l例》提及修繕修建平房院落時，強調(diào)“加強歷史文化保護，恢復(fù)傳統(tǒng)四合院基本格局”?！渡虾Ｊ谐鞘懈聴l例》提出，因歷史風(fēng)貌保護需要，建筑容積率受限的，可按照規(guī)劃異地補償;新增不可移動文物、優(yōu)秀歷史建筑及需保留的歷史建筑的，可給予容積率獎勵?！渡钲诮?jīng)濟特區(qū)城市更新條例》鼓勵實施主體參與文物、歷史風(fēng)貌區(qū)、歷史建筑的保護、修繕和活化利用及古樹名木的保護工作。

想要了解更多城市更新行業(yè)詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國城市更新行業(yè)市場前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》。報告對我國城市更新行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、子行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了國內(nèi)外城市更新行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報告還綜合了城市更新行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2022-2027年中國城市更新行業(yè)市場前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告

  本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫，在大量周密的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國家商務(wù)部、國家發(fā)改委、國家經(jīng)濟信息中心、國務(wù)院發(fā)展研究中心、國家海關(guān)總署、全國商業(yè)信息...

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