又上熱搜!鴻星爾克要進(jìn)軍房地產(chǎn)? 地產(chǎn)行業(yè)市場分析

• 方蔓桃 2023年2月11日 來源：百度 675 39
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在經(jīng)歷短暫的高光時刻后，鴻星爾克的“光環(huán)”逐漸散去。有第三方平臺統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，鴻星爾克在抖音粉絲量在一個月內(nèi)掉了近30萬，銷量也大幅縮減。擺在鴻星爾克面前的問題是，如何將短暫的流量轉(zhuǎn)化為企業(yè)持續(xù)的知名度，并重新塑造其新的品牌形象。

地產(chǎn)行業(yè)市場如何?此前，鴻星爾克曾因向河南捐贈5000萬物資火出圈，網(wǎng)友們的“野性消費”一度讓其銷售量暴增。

在經(jīng)歷短暫的高光時刻后，鴻星爾克的“光環(huán)”逐漸散去。有第三方平臺統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，鴻星爾克在抖音粉絲量在一個月內(nèi)掉了近30萬，銷量也大幅縮減。擺在鴻星爾克面前的問題是，如何將短暫的流量轉(zhuǎn)化為企業(yè)持續(xù)的知名度，并重新塑造其新的品牌形象。

伴隨著新興工業(yè)的發(fā)展，以及各地政府對于新興工業(yè)的高度關(guān)注，工業(yè)地產(chǎn)的升級、細(xì)分化趨勢明顯，生物醫(yī)藥、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、AI、數(shù)字創(chuàng)意、新能源汽車、大數(shù)據(jù)、航空工業(yè)、電子商務(wù)等垂直領(lǐng)域工業(yè)地產(chǎn)逐漸成為區(qū)域的工業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)載體。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2022-2026年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及發(fā)展趨勢預(yù)測報告》顯示：

地產(chǎn)行業(yè)市場分析

工業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)密切相關(guān)，根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，可分為工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)，我國的工業(yè)園區(qū)包括各種類型的開發(fā)區(qū)，如國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)等。

近年來，我國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，開發(fā)規(guī)模和銷售面積持續(xù)增長，平均售價有所下滑。2021年初，我國工業(yè)地產(chǎn)平均售價增長態(tài)勢良好，創(chuàng)2019年以來最高價格。

工業(yè)地產(chǎn)不僅蘊含著新的利潤空間，而且將使其在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展乃至宏觀經(jīng)濟(jì)舞臺上發(fā)揮前所未有的重要作用。這將為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，贏得更大、更廣闊的空間。

中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)參與主體包括了傳統(tǒng)地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、制造業(yè)企業(yè)、金融資本等。涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)越來越多元化。近年來，跨界活躍在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場主體主要可以分為四大類，房地產(chǎn)企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、金融資本企業(yè)、電商等其他企業(yè)。

由于國家統(tǒng)計局并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)的開發(fā)和銷售進(jìn)行專門的統(tǒng)計，而是將其納入“商品房中的其他房屋”中，而“其他房屋”又以工業(yè)地產(chǎn)為主，因此文章以“其他房屋”的供需數(shù)據(jù)代替工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售數(shù)據(jù)做分析。

此外，公告披露，2022年格力地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入的項目平均售價較2021年下降約40%。同時，受到2021年結(jié)轉(zhuǎn)上海項目成本較高因素影響，2022年單方結(jié)轉(zhuǎn)成本較2021年下降約37%。2022年公司單方結(jié)轉(zhuǎn)收入降幅略高于單方結(jié)轉(zhuǎn)成本降幅，導(dǎo)致2022年度公司毛利率同比略有下降。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)整理對比，格力地產(chǎn)近三年毛利率與房地產(chǎn)行業(yè)及同行業(yè)公司毛利率走勢基本一致。

從工業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模來看，我國工業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模整體呈增長趨勢。2020年，我國以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到17427億元，同比增長11%。2021年1-3月，我國以工業(yè)地產(chǎn)為主的其他房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)3365億元。

對此，2022 年度，中融人壽投資收益預(yù)計為 21.28 億元，較 2021 年度下降10.11 億元。收益下降一方面是因為宏觀經(jīng)濟(jì)整體下行影響，2022 年受疫情沖擊，資本市場大幅回落，上證指數(shù)下跌 15.13%，年內(nèi)跌破 3000 點，深證成指下跌 25.85%，10 年國債收益率一度達(dá)到 2.92%，信用利差隨之走闊;另一方面，2022 年房地產(chǎn)企業(yè)銷售額大幅回落，部分房地產(chǎn)出現(xiàn)了資金鏈斷裂，地產(chǎn)債違約率風(fēng)險明顯上升，地產(chǎn)債估值大幅下跌。中融人壽投資房地產(chǎn)行業(yè)占比較高，部分被投資企業(yè)出現(xiàn)流動性問題，相關(guān)投資產(chǎn)品在 2022 年年未能按時支付投資利息，且部分相關(guān)債券受市場影響也出現(xiàn)大幅價格波動，導(dǎo)致中融人壽投資收益不及預(yù)期。

同時，數(shù)據(jù)表示，截至2023年1月31日，58家非上市壽險公司披露了2022年度投資成績單：綜合投資收益率全部低于5%，且多數(shù)低于3.5%，其中7家的綜合投資收益率為負(fù)。對標(biāo)保險行業(yè)投資收益情況，中融人壽投資收益的變化符合行業(yè)趨勢。

2022年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.16萬億元，同比增長1.5%，比上年末增速低6.5個百分點;全年增加7213億元，占同期各項貸款增量的3.4%。

2022年末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額12.69萬億元，同比增長3.7%，增速比三季度末高1.5個百分點，比上年末高2.8個百分點。個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景分析

長期來看，工業(yè)地產(chǎn)供需將穩(wěn)步增長;在REITs隨著融資的穩(wěn)步推進(jìn)，工業(yè)地產(chǎn)的金融化越來越明顯，促進(jìn)了工業(yè)地產(chǎn)市場的參與。新基礎(chǔ)設(shè)施5G、以數(shù)據(jù)中心、云計算、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、智能制造為代表的七大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)投資的智能化，數(shù)字化將使產(chǎn)業(yè)投資成為一種趨勢。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的升級，是圍繞著微笑曲線構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，以政策為基礎(chǔ)，以金融和產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。

根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式有4種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。

外資房地產(chǎn)巨頭聯(lián)手投資基金共同進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成為大勢所趨，這導(dǎo)致運營模式不斷創(chuàng)新。此外，由于中國的全面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)規(guī)模的形成，工業(yè)房地產(chǎn)投資熱點將不斷擴(kuò)大，更多城市將獲得工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會。

一線城市的土地價格和勞動力成本正在迅速上升。一些跨國企業(yè)正試圖將其生產(chǎn)基地從北京和上海等一線城市撤出，只保留區(qū)域總部和研發(fā)中心，這些地區(qū)占地面積小，所需勞動力較少。同時，將面積大、對普通勞動力需求高的生產(chǎn)基地轉(zhuǎn)移到二線城市。

工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)越來越不適合經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展。一些開發(fā)區(qū)正在成為工業(yè)新城，以探索工業(yè)房地產(chǎn)的新途徑。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，開發(fā)區(qū)是高新技術(shù)轉(zhuǎn)化、引進(jìn)外資和產(chǎn)業(yè)升級的基地。工業(yè)地產(chǎn)不僅促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)集聚、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和就業(yè)，還聚集了大量的人員、物流、信息流和現(xiàn)金流。適時開發(fā)住宅等城市功能，走工業(yè)新城之路是工業(yè)地產(chǎn)的一種趨勢。

工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)報告對中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點分析了重點企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

本報告同時揭示了工業(yè)地產(chǎn)市場潛在需求與潛在機(jī)會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場情報信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

未來，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多行業(yè)專業(yè)分析，請點擊《2022-2026年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭格局及發(fā)展趨勢預(yù)測報告》。

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