一城一策政策工具箱全面打開 房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升可期

• 2022年9月14日 HuangWenYu來源：百度百科 中研報告 經(jīng)濟(jì)日報 1447 96
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房地產(chǎn)(real estate)是一個綜合的較為復(fù)雜的概念，從實物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

2022年9月14日，當(dāng)前房地產(chǎn)市場走勢備受關(guān)注。隨著促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的眾多政策舉措落地見效，房地產(chǎn)市場筑底企穩(wěn)值得期待。地方政府的“一城一策”政策工具箱全面打開，將更好滿足剛性和改善性住房需求。從中長期看，房地產(chǎn)行業(yè)仍有足夠的支撐取得進(jìn)一步發(fā)展。

房地產(chǎn)(real estate)是一個綜合的較為復(fù)雜的概念，從實物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。

房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，也是一項法律權(quán)利。前者是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。地產(chǎn)指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。

有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也有三種存在形態(tài)，即土地(或土地使用權(quán))、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財產(chǎn)權(quán)利，這種財產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等，由于和政府的財政收入密切相關(guān)及2008年后政府超發(fā)貨幣，在2008年以后，中國的房地產(chǎn)開始畸形發(fā)展，對城市工商業(yè)和市民生活造成嚴(yán)重影響和負(fù)擔(dān)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告》顯示：

多數(shù)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，相較2008年國際金融危機(jī)前，無論是家庭部門還是金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債情況均有了明顯的改善。抵押貸款的增長主要是由財務(wù)狀況良好的人推動的，大多數(shù)發(fā)達(dá)國家的家庭負(fù)債都低于國際金融危機(jī)前。因此，即使出現(xiàn)泡沫被擠破的情況，出現(xiàn)類似金融危機(jī)期間的違約和拋售潮進(jìn)而引發(fā)更大系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性也較低。

全球房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

然而，泡沫的存在、支撐空前繁榮基本面的不穩(wěn)定正在越來越多成為各國監(jiān)管者的擔(dān)憂。

一方面，“第一套房”門檻的上升成為各方關(guān)注的焦點。美聯(lián)儲主席鮑威爾日前表示，盡管房地產(chǎn)市場繁榮并不是由魯莽、不負(fù)責(zé)任的貸款導(dǎo)致的，但使入門級買家更難進(jìn)入住房市場是一個嚴(yán)重問題。

另一方面，投機(jī)泡沫的擠破對于家庭部門的沖擊不均衡性成為各方關(guān)注的另一焦點。當(dāng)前，自住需求與投機(jī)性購買仍然是增長的強勁動力。房地產(chǎn)市場的繁榮也帶來了大量家庭賬面財富的快速增長?？紤]到房地產(chǎn)影響比其他資產(chǎn)價格波動對家庭部門影響嚴(yán)重得多，如果受政策環(huán)境影響造成房地產(chǎn)市場價格的劇烈波動，家庭部門的財富效應(yīng)將呈現(xiàn)明顯縮水，有可能通過消費、投資等渠道蔓延至其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

更加引發(fā)各方擔(dān)憂的是，在各方預(yù)測的美聯(lián)儲退出資產(chǎn)購置計劃的進(jìn)程中，由于房地產(chǎn)市場的繁榮，首先削減抵押支持貸款(MBS)資產(chǎn)購買量成為各方預(yù)計的大概率事件。而由此引發(fā)的縮表震蕩可能更為集中地體現(xiàn)在當(dāng)前火熱的房地產(chǎn)市場。

因此，擺在主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體央行面前的無疑是一道被疫情加劇的難題——如何駕馭空前繁榮的房地產(chǎn)市場。如果任其走熱，房地產(chǎn)市場很有可能變成不可持續(xù)的繁榮，并最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)活動逆轉(zhuǎn)。如果刺激措施的撤回速度過慢，可能會使房地產(chǎn)進(jìn)一步膨脹，并加劇對金融穩(wěn)定的擔(dān)憂。如果撤回太早或者監(jiān)管過強意味著擾亂市場并降低房地產(chǎn)價格，進(jìn)而威脅到各國的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭。

中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》出臺，其中明確表示：將堅持房子是用來住的、而不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。并按照規(guī)劃建設(shè)租賃用住房，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

銷售面積：2021年1-12月，商品房銷售面積為17.9億平方米，同比增長1.9%，比2019年1-12月份增長4.6%，兩年平均增長2.3%，12月同比降幅較上月擴(kuò)大1.7個百分點至15.6%。其中，1-12月住宅銷售面積為15.7億平方米，同比增長1.1%，辦公樓銷售面積同比增長1.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降2.6%。

銷售額：2021年1-12月，商品房銷售額為18.2萬億元，同比增長4.8%，比2019年1-12月份增長13.9%，兩年平均增長6.7%。12月同比降幅較上月擴(kuò)大1.5個百分點至17.8%。其中，1-12月住宅銷售額為16.3萬億元，同比增長5.3%，辦公樓銷售額同比下降6.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比下降2.0%。

2021年，全國房地產(chǎn)市場規(guī)模達(dá)歷史最高水平，商品房銷售面積接近18億平方米，商品房銷售額達(dá)18.2萬億元。全年市場整體表現(xiàn)創(chuàng)新高，但下半年以來房地產(chǎn)市場降溫態(tài)勢明顯，交易市場、土地市場情緒均明顯下滑，9月底，央行提出“兩個維護(hù)”后，中央和各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號，政策底逐漸顯現(xiàn)，信貸環(huán)境持續(xù)改善，年底疊加企業(yè)“以價換量”營銷策略，部分需求擇機(jī)入市，新房成交規(guī)模連續(xù)回升，12月商品房銷售面積升至2.1億平方米以上，商品房銷售額超2萬億元，但同比降幅仍較大，銷售面積、金額同比降幅仍在15%以上，均較11月降幅略有擴(kuò)大，當(dāng)前購房者置業(yè)情緒仍不高。

綜合來看，2022年，預(yù)計房地產(chǎn)市場交易規(guī)模將高位回落，市場處于下行周期。當(dāng)前市場觀望情緒短期或延續(xù)，疊加高基數(shù)效應(yīng)，上半年全國商品房銷售規(guī)模同比降幅或繼續(xù)探底。

想要了解更多行業(yè)專業(yè)分析請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告》。

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