試點現(xiàn)房銷售 這些地方已明確 會不會全國大范圍推廣 精裝房深度調(diào)研與發(fā)展現(xiàn)狀分析報告

• 李波 2023年2月14日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 374 17
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自今年1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”后，不足一個月時間，已有山東、安徽、河南、四川、廣東等地明確表態(tài)，試點現(xiàn)房銷售。

自今年1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”后，不足一個月時間，已有山東、安徽、河南、四川、廣東等地明確表態(tài)，試點現(xiàn)房銷售。

多位業(yè)內(nèi)專家表示，目前來看，實行多年的商品房預(yù)售制度已經(jīng)出現(xiàn)政策調(diào)整轉(zhuǎn)折契機(jī)。長遠(yuǎn)來看，現(xiàn)房銷售可能會取代期房預(yù)售，但這種改變并非一蹴而就，過快推進(jìn)不利于行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計部分省市展開試點也是由點到面逐步展開，再不斷擴(kuò)大覆蓋面。

出于保交樓、增信心需要

“穩(wěn)預(yù)期、防范風(fēng)險、促進(jìn)轉(zhuǎn)型”是住建部明確的2023年房地產(chǎn)工作重點。并在促進(jìn)轉(zhuǎn)型方面進(jìn)一步指出，“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險?！?/p>

中國銀行研究院研究員葉銀丹表示，2022年以來，樓市在供需兩側(cè)諸多政策扶持下仍長期低迷，其中“爛尾樓”風(fēng)波蔓延，部分城市的項目出現(xiàn)“停工”現(xiàn)象，對購房者置業(yè)情緒以及樓市信心和預(yù)期均帶來不利影響。正是出于保交樓、增信心的需要，原有的商品房預(yù)售制度迎來改革契機(jī)。

現(xiàn)房銷售與商品房預(yù)售制采取不同的預(yù)售方法。58安居客研究院院長張波表示，由于現(xiàn)房銷售可以實現(xiàn)所見即所得，因此，相較于期房而言無疑更受消費者青睞，在2022年的現(xiàn)房銷售規(guī)模及占比上已有所體現(xiàn)。

易居研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國現(xiàn)房銷售面積為1.6億平方米，同比下降2.3%。雖然現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)小幅降溫，但若對比全國新建商品住宅成交面積和全國期房銷售面積來說，其表現(xiàn)更佳。

即2022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%，全國期房銷售面積同比下滑29.6%。同時，從現(xiàn)房銷售面積占比(現(xiàn)房銷售占比=年初累計現(xiàn)房銷售面積/年初累計新建商品住宅銷售面積)情況看，2021年6月份這一指標(biāo)為9.5%，隨后該指標(biāo)總體處于攀升態(tài)勢，到2021年12月份為10.4%。到2022年12月份，該指標(biāo)已達(dá)13.9%。

在葉銀丹看來，現(xiàn)房銷售既能夠保護(hù)消費者的權(quán)益不受侵害，也能對房企樓盤質(zhì)量和交付行為等進(jìn)行約束，有利于“保交樓、穩(wěn)民生”。特別是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)房銷售制度有助于規(guī)范其資金運(yùn)用、項目運(yùn)營、企業(yè)經(jīng)營等方面，防止產(chǎn)生資金斷裂和風(fēng)險蔓延。

總的來說，在當(dāng)前樓市供需兩側(cè)支持鼓勵政策頻出的基礎(chǔ)上進(jìn)一步試點現(xiàn)房銷售制度，將有助于增強(qiáng)市場信心，推動正在觀望的購房者加快入市，以促進(jìn)需求回暖。

大規(guī)模推進(jìn)尚需時日

現(xiàn)房銷售并非首次出現(xiàn)。從省級層面來看，早在2020年3月份，海南印發(fā)的《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》明確提出，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。從各城市來看，已有一些城市在土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置了現(xiàn)房銷售條件。

比如，2018年福建出臺的《關(guān)于加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》中提到，福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預(yù)售條件，直至現(xiàn)房銷售。

而從2022年福州市永泰縣自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的一則土地拍賣公告來看，其決定于2022年8月5日公開出讓的一幅國有建設(shè)用地就要求該宗地按現(xiàn)房銷售實施。

這也是福州首宗要求“現(xiàn)房銷售”的涉宅土地。此外，包括北京、重慶、石家莊等地也對土地出讓條件或商品房預(yù)售進(jìn)行設(shè)置，涉及現(xiàn)房銷售。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近幾年，關(guān)于現(xiàn)房銷售的模式探索，有各種試點和創(chuàng)新，但也形成了兩個不同的階段。一是：2021年上半年之前，各地主要是在供地規(guī)則中明確了現(xiàn)房銷售的模式。

其出發(fā)點是基于“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的工作目標(biāo)，通過設(shè)定現(xiàn)房銷售模式，有效促進(jìn)房企理性拿地、促進(jìn)地價平穩(wěn)、助力高品質(zhì)住宅供應(yīng)。

二是：2021年下半年后，主要是從防范爛尾樓風(fēng)險、防范房企金融風(fēng)險蔓延等角度出發(fā)?？偟膩碚f，當(dāng)前各地對于現(xiàn)房銷售的改革節(jié)奏正在提速，此舉也有助于建立房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

雖然“即買即交付”的現(xiàn)房銷售模式對于保障購房者權(quán)益，降低房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險有著積極的推動作用，但張波認(rèn)為，現(xiàn)房銷售意味著必須要達(dá)到現(xiàn)房條件后才能實現(xiàn)銷售收入，提升了對于房企資金方面的要求，無形中設(shè)立了一個“高門檻”，將負(fù)債占比過高、財務(wù)穩(wěn)健度不佳的房企擋在門外。

葉銀丹表示，短期來看，預(yù)計會有更多城市甚至不排除省會城市也將加入現(xiàn)房銷售的試點，但全國大范圍推廣的可能性相對不高，更多的城市仍將繼續(xù)采取預(yù)售制。

而除了現(xiàn)房銷售試點規(guī)模擴(kuò)大外，為確保保交樓工作的順利推進(jìn)以及從樓市預(yù)期穩(wěn)定出發(fā)，預(yù)計商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策將保持相對嚴(yán)格，各地在“因城施策”的基礎(chǔ)上，或靈活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管和預(yù)售條件。預(yù)售門檻也可能結(jié)合未來房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈修復(fù)情況進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2022-2027年精裝房產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告》顯示：

精裝房產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及發(fā)展發(fā)展現(xiàn)狀分析

在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的長三角、珠三角區(qū)域的一二線城市，精裝率維穩(wěn)趨升。根據(jù)50家房企2021年1月-2022年6月在22城的精裝修推盤情況，珠三角的精裝修率達(dá)到91%，其中廣州早在2007年的精裝房率就已經(jīng)達(dá)到70%，其發(fā)展速度呈現(xiàn)出消滅毛坯房的趨勢。長三角區(qū)域次之，精裝修率為82%。

精裝房企業(yè)分為以下幾類：第一個層面是全屋定制，指的是索菲亞、維意定制這種以木制為主，包括櫥柜衣柜的定制方式。第二種叫傳統(tǒng)定制精裝，簡單講叫B2B模式，為房地產(chǎn)開發(fā)商做統(tǒng)一精裝房，是傳統(tǒng)批量定制精裝。第三種模式叫B2B2C模式，裝企為開發(fā)商做裝修，為業(yè)主提供不同類型的精裝房模式。

隨著精裝修占比的不斷提升，部品配套率也隨之越來越高。針對精裝修的配套業(yè)務(wù)，成為家居企業(yè)新的增長點。

據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS統(tǒng)計，2022年前三季度，精裝修樓盤中的基礎(chǔ)部品配套率保持100%左右。如廚房部品的水槽、水槽龍頭、煙機(jī)灶具，衛(wèi)浴部品中的花灑、洗面盆、洗面盆龍頭、坐便器，建材部品的瓷磚、地板、開關(guān)插座，家居部品中的櫥柜、室內(nèi)門，其他配套家居中的乳膠漆、入戶門、燈具等配套率均為100%。

目前，全國累計發(fā)布精裝修政策28次，涉及到18個省，僅2017年就有7個省市發(fā)布精裝修政策，包含湖北、河南、山西、遼寧、成都、天津、江蘇等地，其中河南、天津均規(guī)定自2018年起保障性住房及商業(yè)住宅全部實施精裝修交付。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2017年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)達(dá)到95345個，同比2016年增長0.42%。其中涉及精裝房開發(fā)、銷售及相關(guān)的業(yè)務(wù)企業(yè)達(dá)到47406家，占比達(dá)到49.72%。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2017年中國精裝房從業(yè)企業(yè)性質(zhì)占比最大的為內(nèi)資性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，占比達(dá)到93.78%。其次為港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占比達(dá)到3.35%。

伴隨著各地精裝修相關(guān)政策的不斷出臺，各大房地產(chǎn)商紛紛加碼住房精裝項目，同時，消費者購買精裝房的意愿明顯上升，在供需兩端的共同推動下，精裝房開盤數(shù)量及滲透率迅速提升，截至2019年，我國精裝房開盤數(shù)量達(dá)319萬套，同比2018年增長26.1%。

精裝房產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析

精裝房崛起和消費需求升級成為市場增長驅(qū)動力。自2016年起中國家居裝修行業(yè)市場規(guī)模整體平穩(wěn)上行,復(fù)合增長6.9%

目前為止，我國新建商品房精裝修率不到20%，個別城市甚至不足10%。精裝修市場乃大勢所趨。從國家政策層面，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》，指出要完善扶持政策，推廣全裝修房。

對開發(fā)商而言，建造精裝修住宅產(chǎn)品既能提高其品牌聲譽(yù)，又能塑造其賣點，擴(kuò)大銷量，還能與品牌部品企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，優(yōu)勢互補(bǔ);從普通用戶角度考慮，精裝修住房可以為其節(jié)省精力、物力與財力。

從跟蹤的樣本數(shù)據(jù)看，2017年前三季度我國精裝房的比例已經(jīng)達(dá)到20%，TOP50的開發(fā)商項目在二三線城市較為集中，非50強(qiáng)開發(fā)商以地方性開發(fā)商為主，主要集中城市為二線城市，其次為一線和三線城市。預(yù)計到2023年，我國精裝房市場比例占比將達(dá)到60%以上。

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專家建議存量房貸利率可分檔優(yōu)惠

在提前還貸潮愈演愈烈的同時，關(guān)于調(diào)降存量房貸利率的呼聲也日漸高漲。招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼在接受記者采訪時表示，建議，對2023年1月1日存量房貸利率仍然高于5%的，可分為三檔，分別采取優(yōu)惠措施：利率高于6%，打8.5折或減100個基點;利率高于5.5%的，打9折或減60個基點;利率高于5%的，打9.5折或減30個基點。

為方便執(zhí)行，對存量房貸不區(qū)分首套、二套，只按利率高低進(jìn)行調(diào)整。對有逾期記錄的借款人，原則上不享受優(yōu)惠措施。允許各銀行在上述基礎(chǔ)上，適度增加優(yōu)惠幅度。

精裝房行業(yè)報告對中國精裝房行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點分析了重點企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

本報告同時揭示了精裝房市場潛在需求與潛在機(jī)會，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場情報信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

未來，精裝房行業(yè)發(fā)展前景如何?想了解關(guān)于更多行業(yè)專業(yè)分析，請點擊《2022-2027年精裝房產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告》。

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