三地二手房帶看量回升 二手房行業(yè)市場前景分析

• 方蔓桃 2023年3月1日 來源：百度 1064 68
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在市場推動下，圍繞二手房交易產(chǎn)生的經(jīng)紀(jì)公司品牌、傭金市場、廣告市場和配套服務(wù)逐步完善，形成了完整的二手房產(chǎn)業(yè)鏈，全國的經(jīng)紀(jì)公司門店數(shù)超過20萬家，有145萬名經(jīng)紀(jì)人服務(wù)于2億戶社區(qū)家庭。就目前行業(yè)現(xiàn)狀來看，我國的傭金費(fèi)率、人效和經(jīng)紀(jì)人覆蓋率等均未達(dá)到國際成

二手房行業(yè)市場前景如何?對于北京二手房成交回暖的原因，目前，我國二手房市場累計(jì)交易額已突破30萬億元，核心城市的二手房交易已超過新房成為主導(dǎo)。但是，高流失率、惡性競爭、重復(fù)建設(shè)以及用戶滿意度不達(dá)標(biāo)等問題依然困擾著房屋中介行業(yè)。未來只有“抱團(tuán)”發(fā)展，才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動行業(yè)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展。

專家表示，存量時代為中介行業(yè)帶來了充足的成長空間，但高流失率、惡性競爭、重復(fù)建設(shè)以及用戶滿意度不達(dá)標(biāo)等依然是困擾行業(yè)的幾大難題，未來只有加強(qiáng)合作，才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動行業(yè)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展。

二手房市場崛起是房屋中介行業(yè)成長的驅(qū)動力。過去5年，中國二手房交易體量實(shí)現(xiàn)跨越式增長，全國交易量達(dá)1557萬套，占全部房屋總交易額的70%。過去20年，北京的二手房交易GMV(成交總額)為5.1萬億元，交易總套數(shù)為210萬套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍;上海的二手房交易GMV為6.6萬億元，交易總套數(shù)為365萬套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。隨著存量市場進(jìn)一步發(fā)展，核心城市的二手房交易已超過新房成為主導(dǎo)。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年二手房行業(yè)風(fēng)險投資態(tài)勢及投融資策略指引報(bào)告》分析：

二手房行業(yè)市場現(xiàn)狀分析

在市場推動下，圍繞二手房交易產(chǎn)生的經(jīng)紀(jì)公司品牌、傭金市場、廣告市場和配套服務(wù)逐步完善，形成了完整的二手房產(chǎn)業(yè)鏈，全國的經(jīng)紀(jì)公司門店數(shù)超過20萬家，有145萬名經(jīng)紀(jì)人服務(wù)于2億戶社區(qū)家庭。就目前行業(yè)現(xiàn)狀來看，我國的傭金費(fèi)率、人效和經(jīng)紀(jì)人覆蓋率等均未達(dá)到國際成熟市場標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國的平均傭金率僅有2%，遠(yuǎn)低于美國、日本等成熟市場5%至6%的平均傭金率;我國千人經(jīng)紀(jì)人覆蓋率約為0.25%，低于美國的0.6%;從人效來看，我國經(jīng)紀(jì)人目前人均年單量約為3單，與美國相當(dāng)，但時間投入?yún)s是后者的2倍。

上海鏈家研究院監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后的二手房市場成交恢復(fù)良好，特別是2月份的第一個周末(也是節(jié)后第一個周末)，鏈家的成交量較此前增長了50%~60%，帶看量增長了30%~40%，說明市場依然存在需求和購買力。

“從成交周期來看，房源成交周期和客源成交周期都有縮短。近幾周，房源成交周期由之前最高的82天，下降至67天，客源成交周期則由28天下降至15天，說明目前成交節(jié)奏有加快的趨勢?！鄙虾ｆ溂已芯吭罕硎荆C合來看，市場筑底企穩(wěn)的可能性已然增加。

至于二手房價格方面，記者在走訪滬上房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)時獲悉，目前掛牌價有所提高，但成交價未現(xiàn)明顯變動。上述房產(chǎn)中介人員姜先生舉例稱，門店周邊一小區(qū)56平米的小兩房，年前掛牌價多數(shù)在290萬元左右，而年后掛牌價已達(dá)到300萬元左右，成交價未現(xiàn)明顯上漲，上周末成交的房源中，價格多數(shù)在280萬~290萬元之間，“如果想賣個更高的價格，建議可以再等等?！?/p>

二手房市場崛起是房屋中介行業(yè)成長的驅(qū)動力。過去5年，中國二手房交易體量實(shí)現(xiàn)跨越式增長，全國交易量達(dá)1557萬套，占全部房屋總交易額的70%。過去20年，北京的二手房交易GMV(成交總額)為5.1萬億元，交易總套數(shù)為210萬套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍;上海的二手房交易GMV為6.6萬億元，交易總套數(shù)為365萬套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。隨著存量市場進(jìn)一步發(fā)展，核心城市的二手房交易已超過新房成為主導(dǎo)。

隨著生育政策持續(xù)不斷地放開,新生人口數(shù)量持續(xù)不斷地增長。有買房、換房需求的家庭不斷地增多。因此二手房市場發(fā)展空間比較大。擁有廣闊的發(fā)展前景，前途不可估量。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1月上旬的二手房市場，代表需求的帶看量和成交量出現(xiàn)明顯回升;另外，還有八成意向購房者計(jì)劃春節(jié)看房購房。

在一個供大于求的需求經(jīng)濟(jì)時代，企業(yè)成功的關(guān)鍵就在于，是否能夠在需求尚未形成之時就牢牢地鎖定并捕捉到它。二手房研究報(bào)告對二手房行業(yè)研究的內(nèi)容和方法進(jìn)行全面的闡述和論證，對研究過程中所獲取的二手房資料進(jìn)行全面系統(tǒng)的整理和分析。二手房行業(yè)研究報(bào)告主要分析了二手房行業(yè)的市場規(guī)模、二手房市場供需求狀況、二手房市場競爭狀況和二手房主要企業(yè)經(jīng)營情況，同時對二手房行業(yè)的未來發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測。

多項(xiàng)政策利好疊加，從1月份各地房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，部分城市的二手房市場已顯現(xiàn)回暖跡象。業(yè)內(nèi)人士呼吁，各地應(yīng)繼續(xù)優(yōu)化政策，大力支持剛性和改善性購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期以來，50個重點(diǎn)城市的二手房帶看量和成交量有了明顯提升。50個重點(diǎn)城市二手房日均成交量較春節(jié)前的日均成交水平提高30%以上，日均帶看客戶量較春節(jié)前日均水平提高1倍以上。

政策供需兩端全面發(fā)力，加之疫情防控的全面松綁，2023年1月房地產(chǎn)市場迎來復(fù)蘇期。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1月70個大中城市新房、二手房房價環(huán)比上漲城市顯著增加，環(huán)比跌幅有所收窄，其中新房上漲城市數(shù)量自2021年9月以來首次超過下跌城市數(shù)量。

一二線城市新房價格已經(jīng)全面止跌，三線城市小跌，特別是一線城市，出現(xiàn)了房價企穩(wěn)的跡象。但二手房方面，仍有57個城市環(huán)比下跌。在業(yè)內(nèi)人士看來，受交易數(shù)據(jù)滯后性影響，目前的復(fù)蘇形勢依然不容樂觀。整體來看，市場還在低位徘徊，2022年12月各地疫情政策變化影響下，市場全面進(jìn)入低谷，但市場有望在2023年上半年逐漸企穩(wěn)。

開年以來，北京、上海、深圳等地二手房市場明顯活躍起來，樓市“小陽春”是否來了?中國房產(chǎn)信息集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，2023年第六周，深圳二手房成交4萬平方米，較春節(jié)前一周成交量翻番。佛山二手住房成交面積10.6萬平方米，較去年11月份至12月份周均上升4%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期市場復(fù)蘇主要是一二線城市，三四線城市市場壓力略大，惠州、揚(yáng)州等地新策都體現(xiàn)了三四線城市激活合理住房消費(fèi)需求的迫切性，預(yù)計(jì)后續(xù)各類城市也會加快出臺刺激住房消費(fèi)的政策。

二手房行業(yè)市場前景分析

春節(jié)過后，前來看房的購房者比年前增加50%左右，其中以關(guān)注學(xué)區(qū)房、大戶型的改善型客戶居多，租賃需求也有所增加?！痹谏钲诹_湖翠竹從事房產(chǎn)中介工作的黃經(jīng)理對今年的深圳樓市的信心似乎多了一些，“去年業(yè)績很慘淡，目前樓市利好累積效應(yīng)開始顯現(xiàn)，希望樓市信心也將逐步回歸。”

隨著春節(jié)假期結(jié)束以及開工，深圳二手房市場開始展現(xiàn)出一些回暖的跡象。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，上周深圳二手房(含自助)錄得560套，環(huán)比增長214.6%。新春開工后，深圳二手房交易量呈現(xiàn)快速恢復(fù)態(tài)勢。值得注意的是，這里的錄得量是以二手房買賣合同發(fā)起時間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，并非最終成交過戶套數(shù)，因此，與網(wǎng)簽數(shù)據(jù)比起來，該數(shù)據(jù)更能及時反映市場的動態(tài)。深圳貝殼研究院院長肖小平對記者表示，最近一段時間的二手房帶看量大概回到了去年12月初的水平。

過去，來自香港的購房者也是深圳樓市的重要組成部分之一。近日，備受關(guān)注的深港全面恢復(fù)“通關(guān)”終于到來。記者在福田和蓮塘口岸周邊采訪發(fā)現(xiàn)，不少香港業(yè)主都趁著恢復(fù)通關(guān)回到深圳打理自己的房子，或租或售。

2021年2月8日，被坊間稱為“史上最嚴(yán)”調(diào)控的深圳二手房參考價出臺，至今已經(jīng)兩年時間，而且沒有發(fā)生變動。對此，深圳中原研究中心認(rèn)為，參考價原則是一年一調(diào)，今年說的則更為“保守”，最終發(fā)布與否可能更多取決于未來房地產(chǎn)走勢。參考價調(diào)整有其合理性，很多二手樓盤參考價與實(shí)際成交價差距還是很大，特別是從政府支持剛需、改善群體購房的原則看，剛需、改善產(chǎn)品的調(diào)整可能更為優(yōu)先，但“房住不炒”總基調(diào)不動搖更是首要原則，以往經(jīng)驗(yàn)表明一旦政策變動容易造成房價上漲，過去兩年調(diào)控取得的成績可能會功虧一簣，因此，政府對于政策調(diào)整非常謹(jǐn)慎，這也是去年參考價未調(diào)整的主要原因。

欲了解更多關(guān)于二手房行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年二手房行業(yè)風(fēng)險投資態(tài)勢及投融資策略指引報(bào)告》。

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