樓市重磅 一線城市放大招 多子女家庭貸款限額上浮20% 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及前景分析報(bào)告

• 李波 2023年5月4日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 324 14
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4月30日晚，上海市住房公積金管理委員會(huì)發(fā)布通知，自2023年5月1日起，符合上海市住房公積金租賃提取規(guī)定的多子女家庭，可按照實(shí)際房租支出提取住房公積金;

4月30日晚，上海市住房公積金管理委員會(huì)發(fā)布通知，自2023年5月1日起，符合上海市住房公積金租賃提取規(guī)定的多子女家庭，可按照實(shí)際房租支出提取住房公積金;

多子女家庭購(gòu)買首套住房，最高貸款限額(含補(bǔ)充公積金最高貸款限額)在最高貸款限額的基礎(chǔ)上上浮20%。除了上海，近期，廣州、長(zhǎng)沙等多地出臺(tái)住房公積金新政，主要圍繞提高提取額度、向多孩家庭傾斜等。

上海：多子女家庭貸款限額上浮20%

上海市住房公積金管理委員會(huì)4月30日晚發(fā)布《關(guān)于本市實(shí)施多子女家庭住房公積金支持政策的通知》。

《通知》指出，自2023年5月1日起，符合上海市住房公積金租賃提取規(guī)定的多子女家庭，可按照實(shí)際房租支出提取住房公積金。

符合上海市住房公積金貸款規(guī)定的多子女家庭購(gòu)買首套住房，最高貸款限額(含補(bǔ)充公積金最高貸款限額)在上海市最高貸款限額的基礎(chǔ)上上浮20%。

根據(jù)上海市公積金管理中心印發(fā)的《關(guān)于本市實(shí)施多子女家庭住房公積金支持政策的操作細(xì)則》，個(gè)人最高貸款限額為60萬(wàn)元，繳交補(bǔ)充住房公積金的，最高貸款限額在上述限額基礎(chǔ)上增加12萬(wàn)元;家庭最高貸款限額為120萬(wàn)元，繳交補(bǔ)充住房公積金的，最高貸款限額在上述限額基礎(chǔ)上增加24萬(wàn)元。

多地出臺(tái)公積金新政

長(zhǎng)沙住房公積金管理中心4月28日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)的通知》，新增順位抵押方式辦理商業(yè)銀行住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款，即商轉(zhuǎn)公貸款，職工無需自籌全部資金結(jié)清原商業(yè)銀行住房貸款后再轉(zhuǎn)住房公積金貸款。該措施自2023年5月15日施行，有效期5年。

職工申請(qǐng)順位抵押方式辦理商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)的，除應(yīng)符合現(xiàn)行住房公積金貸款條件外，須能配合辦妥第二順位抵押登記手續(xù)，同意自籌資金償還商業(yè)貸款剩余本息超出住房公積金貸款金額的差額部分，并按要求結(jié)清商業(yè)貸款，辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)。

廣州住房公積金管理中心4月28日發(fā)布《廣州住房公積金管理中心關(guān)于貫徹落實(shí)二孩及以上家庭支持政策的通知》意見征求公告。

《通知》擬明確，生育二孩及以上的家庭(至少一個(gè)子女未成年)使用住房公積金貸款購(gòu)買首套自住住房的，住房公積金貸款最高額度上浮30%。其他貸款條件及要求依據(jù)廣州市住房公積金貸款政策執(zhí)行。

據(jù)了解，目前，廣州公積金貸款政策是單繳存職工個(gè)人住房貸款最高額度60萬(wàn)元，雙繳存職工個(gè)人住房貸款最高額度100萬(wàn)元。

若按本次通知上調(diào)30%，則最高可貸額度調(diào)至130萬(wàn)元。本次政策針對(duì)的是生育二孩以上家庭人群，且需要至少有一個(gè)子女未成年，同時(shí)，還要是首套首貸自住房。

4月24日，河南省省直機(jī)關(guān)住房資金管理中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房公積金部分使用政策的通知》。《通知》提出，符合條件的高層次人才，最高貸款額度由原來的120萬(wàn)元、90萬(wàn)元統(tǒng)一調(diào)整為150萬(wàn)元。

業(yè)內(nèi)稱有助于住房需求的釋放

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，優(yōu)化公積金政策是各城市支持住房消費(fèi)、支持剛性和改善性住房需求的重要手段之一，2022年以來多個(gè)城市出臺(tái)提高公積金貸款額度、支持“商轉(zhuǎn)公”貸款、允許提取公積金支付首付款等政策，有利于減輕購(gòu)房者還貸壓力，同時(shí)也提高了公積金資金池的使用效率。短期來看，各地或?qū)⒗^續(xù)結(jié)合自身公積金使用的實(shí)際情況因城施策，優(yōu)化公積金政策的城市有望繼續(xù)擴(kuò)圍。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年以來截至3月6日，已有近40城出臺(tái)了優(yōu)化公積金政策。

陳文靜表示，公積金作為長(zhǎng)期住房專用儲(chǔ)蓄，使用范圍較為受限，目前僅能專用于居民住房相關(guān)款項(xiàng)，針對(duì)性優(yōu)化其使用范圍和使用方式符合大家對(duì)公積金的預(yù)期;同時(shí)，公積金政策指向性較強(qiáng)，有利于直接為真正有購(gòu)房需求的居民提供支持，促進(jìn)住房需求釋放。

2023房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及前景分析

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在疫情管控放松的背景下，宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)仍離不開地產(chǎn)的企穩(wěn)，預(yù)計(jì)政策面仍以寬松為主。地產(chǎn)在經(jīng)歷了一年半快速下行期后，供給已降至接近中長(zhǎng)期均衡水平，繼續(xù)下降的空間有限，政策不斷疊加下有望驅(qū)動(dòng)行業(yè)走出困境。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，最重要的頂梁柱，來自于房地產(chǎn)。這一點(diǎn)是毋庸置疑的。隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)，引發(fā)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去幾十年的發(fā)展中，成為了經(jīng)濟(jì)的支柱。所以，作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的最重要組成部分，房地產(chǎn)的地位是不容動(dòng)搖的根本所在。

2023年1-3月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額下滑5.8%，單月投資增速下滑7.2%，較前值下滑幅度擴(kuò)大1.5pct，預(yù)計(jì)主要是受制于土地購(gòu)置費(fèi)滯后影響整體表現(xiàn)較弱。

1-3月銷售面積和銷售金額同比變動(dòng)-1.8%和+4.1%，較前值變動(dòng)+1.8pct和+4.2pct。3月單月銷售面積和銷售金額同比增速為-3.46%和6.34%，均價(jià)1-3月同比+6.8%，房?jī)r(jià)均價(jià)延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)。

1—3月，商品房銷售面積29946萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)1.4%。商品房銷售額30545億元，增長(zhǎng)4.1%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)7.1%。

1-3月新建商品房銷售市場(chǎng)繼續(xù)向好，商品銷售指標(biāo)跌幅進(jìn)一步收窄，銷售金額同比由跌轉(zhuǎn)漲。與前兩個(gè)月相比，銷售金額同比變化大于銷售面積同比變化，表明整體市場(chǎng)的平均房?jī)r(jià)出現(xiàn)回升。

目前行業(yè)處在由“高規(guī)模”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量”發(fā)展時(shí)期，城市之間、企業(yè)之間、產(chǎn)品之間分化都在加劇，市場(chǎng)仍存在不確定性，走勢(shì)仍需進(jìn)一步觀察。

3月房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松，供需兩端政策正在合力確保市場(chǎng)回歸平穩(wěn)，地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤有重要意義。3 月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑7.2%，降幅較1-2 月擴(kuò)大1.5pct。土地市場(chǎng)供求收縮、熱度分化，開工端依然低迷，竣工端表現(xiàn)亮眼。

1、3 月300城住宅類土地供求規(guī)模繼續(xù)同比收縮，主要受集中供地政策調(diào)整及部分城市土地需求不足的影響，但成交地塊溢價(jià)率延續(xù)修復(fù)，說明土地市場(chǎng)熱度分化明顯。

2、弱復(fù)蘇下房企開工意愿謹(jǐn)慎+拿地?cái)?shù)量不足，新開工和施工面積同比降幅再次擴(kuò)大。3、保交付和工程延期等因素推動(dòng)竣工面積同比大增。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于中國(guó)而言，經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，不僅影響著房地產(chǎn)行業(yè)本身，還有建筑行業(yè)，兩者合并起來的GDP占比高達(dá)13%。對(duì)于中國(guó)GDP可謂影響重大。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，依托房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行就業(yè)的人員就高達(dá)7000多萬(wàn)，如果按照一個(gè)家庭來計(jì)算的話，這些依托房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的人員，間接的就涉及到超過2億人口的生活問題。

經(jīng)歷第三輪行業(yè)大洗牌后，房企要活下去的首要籌碼，便是財(cái)務(wù)盤面安全、融資通道順暢。

去年四季度以來，中央對(duì)房企端“三支箭”的融資支持政策落地，一定程度緩解了房企債務(wù)壓力，2023年前三個(gè)月房企國(guó)內(nèi)信用債和海外債新發(fā)行量均同比增長(zhǎng)。但需要看到，目前能實(shí)現(xiàn)外部融資的企業(yè)，仍是穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，大多出險(xiǎn)房企已被擋在門外。

住建部門表示2023年工作重點(diǎn)著力“穩(wěn)支柱、防風(fēng)險(xiǎn)、惠民生”三方面，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回升充滿信心。央行調(diào)查也顯示居民購(gòu)房意愿提高，未來三月增加購(gòu)房支出的占比為17.5%，比一季度提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)要及時(shí)把握市場(chǎng)修復(fù)窗口，鞏固目前回升態(tài)勢(shì)。

長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金將逐步流出，主要流向證券市場(chǎng)。從居民財(cái)富結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)資產(chǎn)占比太高，逐步下行比較合理。參考國(guó)外，合理的房地產(chǎn)資產(chǎn)占比也就30%-40%。

未來，農(nóng)村及中小城市人口可能會(huì)繼續(xù)朝著經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)流動(dòng)，城鎮(zhèn)化水平繼續(xù)提升，會(huì)產(chǎn)生新的購(gòu)房需求。另外一個(gè)是人均GDP水平上升，產(chǎn)生改善性需求。這一點(diǎn)在許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已經(jīng)顯現(xiàn)出來。將來，收入水平上去了，改善型住房需求一定會(huì)增長(zhǎng)。

欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。

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  2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  中研普華通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析房地產(chǎn)行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深度的...

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