2023中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)熱度

• 黃江 2023年5月16日 來(lái)源：新浪 710 42
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城市服務(wù)項(xiàng)目來(lái)看，廣東省成交總額領(lǐng)跑全國(guó)，金地智慧服務(wù)中標(biāo)超過(guò)3億的坪山區(qū)坪山街道城市物業(yè)化改革管理服務(wù)項(xiàng)目為3月最高金額的城市服務(wù)項(xiàng)目;收并購(gòu)與2月的并購(gòu)事件持平。

2023中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)熱度

據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已有57家在港股上市的物管企業(yè)披露2022年業(yè)績(jī)(目前我國(guó)主要物管企業(yè)普遍在港股上市)，去年合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2324億元，相比于2021年的1971億元實(shí)現(xiàn)一定幅度的增長(zhǎng);合計(jì)實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)僅134億元，相比于2021年的240億元，盈利能力下降明顯。

3月，TOP50企業(yè)新增合約面積約14685萬(wàn)平方米，新增第三方拓展規(guī)模12137萬(wàn)平方米，頭部企業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。3月企業(yè)拓展熱度有所上升，全委項(xiàng)目共計(jì)拓展1270個(gè)，較2月的1102個(gè)環(huán)比增長(zhǎng)15.25%。業(yè)態(tài)來(lái)看，本月第三方拓展規(guī)模前三的業(yè)態(tài)仍是辦公、學(xué)校、住宅，其中辦公項(xiàng)目占比39.19%，學(xué)校項(xiàng)目占比25.47%，住宅項(xiàng)目位于第三位，占比17.29%。城市服務(wù)項(xiàng)目來(lái)看，廣東省成交總額領(lǐng)跑全國(guó)，金地智慧服務(wù)中標(biāo)超過(guò)3億的坪山區(qū)坪山街道城市物業(yè)化改革管理服務(wù)項(xiàng)目為3月最高金額的城市服務(wù)項(xiàng)目;收并購(gòu)與2月的并購(gòu)事件持平。

2023年3月，TOP50企業(yè)新增合約面積約14685萬(wàn)平方米，較2月上漲34.3%;TOP10企業(yè)新增合約面積7361萬(wàn)平方米，占比50.12%;本月雅生活集團(tuán)新增合約面積最高，為962萬(wàn)平方米，本月頭部物企拓展規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)熱度回升明顯，TOP10門(mén)檻為487萬(wàn)平方米。

2023年重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)

4月6日消息 據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年3月100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為15686元/平方米，環(huán)比下降0.1%，同比下降0.27%。

進(jìn)入2023年，隨著疫情防控的全面放開(kāi)，去年以來(lái)出臺(tái)的利好政策逐步發(fā)酵，疊加近期以來(lái)信貸環(huán)境相對(duì)寬松，市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)，二手房市場(chǎng)均價(jià)連續(xù)兩月穩(wěn)步回升，但是這一輪回溫持續(xù)性略顯不足，3月份市場(chǎng)均價(jià)止升轉(zhuǎn)降。二季度市場(chǎng)熱度如何還需要看后續(xù)是否有實(shí)質(zhì)性的利好政策加持，僅靠疫情前積壓的需求難以支撐市場(chǎng)的長(zhǎng)期回暖。

從漲跌城市數(shù)量來(lái)看，3月份31城二手住宅市場(chǎng)均價(jià)上漲，較上月減少6個(gè)，平均漲幅為0.55%，漲幅較上月擴(kuò)大0.06個(gè)百分點(diǎn);66城二手住宅市場(chǎng)均價(jià)下跌，較上月增加6個(gè)，平均跌幅為0.57%，跌幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn);有3城二手住宅市場(chǎng)均價(jià)持平，與上月一致。價(jià)格上漲城市數(shù)量在連續(xù)三月上升后本月開(kāi)始減少。市場(chǎng)上降價(jià)出售行為增多，表明業(yè)主信心有所波動(dòng)， 房地產(chǎn) 市場(chǎng)回溫之路曲折波動(dòng)。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年版物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢(xún)報(bào)告》顯示：

2018年到2022年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)大起大落，大悲大喜，經(jīng)歷了2018年之前從未有過(guò)的巨大變化?？偨Y(jié)而言，前所未有的股權(quán)再融資和并購(gòu)整合并未取得碩果，很多企業(yè)的精益化管理能力跟不上規(guī)模擴(kuò)張速度，行業(yè)運(yùn)營(yíng)效率有明顯的提升空間，競(jìng)爭(zhēng)格局也并未明顯改善。但過(guò)去幾年行業(yè)的成長(zhǎng)也十分明顯。越來(lái)越多的企業(yè)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)能力明顯提升，社區(qū)增值服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)顯然更加豐富，科技應(yīng)用蔚然成風(fēng)。

由于很多企業(yè)的管理能力進(jìn)步無(wú)法跟得上規(guī)模增長(zhǎng)，行業(yè)在過(guò)去幾年積累了諸多成長(zhǎng)的煩惱。2022年底，行業(yè)應(yīng)收款占收入比例提升到36.4%，應(yīng)收款減值比例從2021年的4.0%大幅上升到10.2%，一年以上應(yīng)收款占應(yīng)收比例從2021年底的11.0%快速提升到18.7%。行業(yè)商譽(yù)減值大幅提升，企業(yè)賬面商譽(yù)規(guī)模龐大。

行業(yè)的股利支付率從2021年的38%大幅提升到2022年的60%。很多物管企業(yè)在2018-2021年過(guò)分強(qiáng)調(diào)囤積資金，在沒(méi)有明確目標(biāo)投向，也沒(méi)有好的并購(gòu)機(jī)會(huì)時(shí)持續(xù)開(kāi)展股權(quán)再融資，忽視了地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)管理行業(yè)在資金使用方面的巨大差異。到2022年，估值下降和運(yùn)營(yíng)問(wèn)題暴露的雙重打擊之下，過(guò)度股權(quán)融資的時(shí)代結(jié)束。

物管企業(yè)營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)狀分析

2022年房地產(chǎn)行業(yè)下行，物企針對(duì)房地產(chǎn)客戶計(jì)提應(yīng)收款項(xiàng)預(yù)期虧損撥備增加;物管企業(yè)第三方項(xiàng)目占比提升，但在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇之下，使得企業(yè)在第三方項(xiàng)目上的利潤(rùn)有所下降。此外，受市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)影響，人力、管理等成本增加也在一定程度上使得企業(yè)盈利空間收窄。

財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，物管企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)主要來(lái)源于在管面積的擴(kuò)大以及增值服務(wù)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)。以中海物業(yè)為例，2022年其在管面積同比增長(zhǎng)23.2%至3.2億平方米，增值服務(wù)增長(zhǎng)15%至29.91億港元，營(yíng)業(yè)收入則增長(zhǎng)34.4%至126.89億港元。

盡管在管面積總體仍在不斷增長(zhǎng)，但增速卻出現(xiàn)一定的下滑。據(jù)克而瑞研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，完整披露2019年至2022年在管面積的48家上市物企，其在管面積總值由24.36億平方米增長(zhǎng)至61.94億平方米，在管面積均值由5182.34萬(wàn)平方米增長(zhǎng)至1.29億平方米，2019年至2021年在管面積均值的增速分別為33.61%，39.95%，49.87%。但2022年在管面積均值同比增速僅18.72%，較2021年下降31.51個(gè)百分點(diǎn)。

此外，在管面積前五的企業(yè)規(guī)?？傊颠_(dá)26.95億平方米，在上市物企中總規(guī)模占比超四成，上市物企規(guī)模的分化也帶來(lái)業(yè)績(jī)表現(xiàn)上的分化。據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)，上市物企中排名前五的頭部企業(yè)合計(jì)營(yíng)業(yè)收入為1153億元，占全部物管企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的近一半，合計(jì)歸母凈利潤(rùn)69.53億元，超全部物管企業(yè)凈利潤(rùn)的一半。

毛利率下降也成為2022年物管行業(yè)的普遍情況。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，57家上市物企中，有48家毛利率呈現(xiàn)不同程度的下降，其中降幅最高的達(dá)14.6個(gè)百分點(diǎn)。

《2023-2028年版物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢(xún)報(bào)告》由中研普華研究院撰寫(xiě)，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2023-2028年版物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢(xún)報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門(mén)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

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