2023年中國(guó)工業(yè)廠房工程行業(yè)發(fā)展分析

• 陳澤芳 2023年7月7日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1420 94
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目前，我國(guó)土地性質(zhì)劃分為住宅、商業(yè)、綜合服務(wù)、工業(yè)四類，工業(yè)用地價(jià)格最低，據(jù)測(cè)算，我國(guó)工業(yè)用地價(jià)格僅相當(dāng)于居住用地價(jià)格的15%，商業(yè)用地價(jià)格的8%。國(guó)家對(duì)工業(yè)用地實(shí)行嚴(yán)格控制制度，工業(yè)用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產(chǎn)開(kāi)

工業(yè)廠房工程往往是一個(gè)城市乃至國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱。從我國(guó)目前來(lái)看，在勞動(dòng)力、工業(yè)配套能力、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模以及自身發(fā)展的速度等方面存在一定優(yōu)勢(shì)，使我國(guó)成為承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的區(qū)位之一。伴隨著工業(yè)的成長(zhǎng)，我國(guó)的工業(yè)廠房工程也將高速成長(zhǎng)。目前我國(guó)部分行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的戰(zhàn)略機(jī)遇期，國(guó)家也出臺(tái)了相關(guān)政策促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和完善，工業(yè)廠房工程作為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，已迎來(lái)發(fā)展的窗口期，我國(guó)工業(yè)廠房工程市場(chǎng)前景廣闊。

我們國(guó)家的工業(yè)廠房工程的發(fā)展，真正意義上是從改革開(kāi)放之初算起的。首先在全國(guó)設(shè)立了5個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)、14個(gè)開(kāi)放城市，并建立了多個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)。在政府全力主導(dǎo)之下，這一時(shí)期的工業(yè)廠房建設(shè)發(fā)展非常迅速，在數(shù)量、質(zhì)量上均保持極高的增長(zhǎng)，工業(yè)廠房成為生產(chǎn)力的聚集地，推動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2021-2026年中國(guó)工業(yè)廠房工程行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析與投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

工業(yè)廠房一般是由所在地政府提供優(yōu)惠土地，單獨(dú)投資或者合作開(kāi)發(fā)，用來(lái)吸引企業(yè)進(jìn)入，進(jìn)而發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)，由此決定了國(guó)家或地方政府的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展政策對(duì)工業(yè)廠房工程的類型有很大的引導(dǎo)作用。當(dāng)?shù)刭Y源優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策導(dǎo)致了不同地方的工業(yè)廠房工程不同于另一個(gè)地方，專業(yè)性較強(qiáng)。工業(yè)廠房工程資金占用周期較長(zhǎng)，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，其投資規(guī)模，前期投入范圍從十幾個(gè)億到幾十個(gè)億，招商、管理運(yùn)營(yíng)等方面的投入也相當(dāng)高，而投資回收期則有的長(zhǎng)達(dá)十幾年。因此工業(yè)廠房工程的運(yùn)作需要一定實(shí)力的投資開(kāi)發(fā)商參與，這是工業(yè)廠房工程大投資的特點(diǎn)所決定的。

根據(jù)現(xiàn)行國(guó)家行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)，軟件和信息服務(wù)業(yè)包括軟件開(kāi)發(fā)、信息技術(shù)集成服務(wù)、信息技術(shù)咨詢服務(wù)、數(shù)據(jù)處理和存儲(chǔ)服務(wù)、集成電路設(shè)計(jì)和其他信息技術(shù)服務(wù)行業(yè)。國(guó)家也明確強(qiáng)調(diào)，大力發(fā)展新一代信息技術(shù)戰(zhàn)略新興工業(yè)，大力發(fā)展研發(fā)設(shè)計(jì)、信息服務(wù)、軟件開(kāi)發(fā)等高技術(shù)行業(yè)。由于這類行業(yè)主要具有資金密集型、技術(shù)密集型、智慧密集型特點(diǎn)，這類行業(yè)用地的表現(xiàn)形式不是工業(yè)廠房、而是辦公樓或者研發(fā)樓。而目前的工業(yè)用地政策僅適用于傳統(tǒng)建設(shè)廠房的工業(yè)項(xiàng)目(一般指《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類注釋》(GB/T4754-2002)的13至43大類分類)，但對(duì)于軟件服務(wù)、信息技術(shù)等這類不需工業(yè)廠房的新型現(xiàn)代信息服務(wù)行業(yè)的用地政策一直沒(méi)有明確，存在政策真空。

國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)供給能力較強(qiáng)，相關(guān)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)較好，2020年，中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)數(shù)量約為3669家，較2019年上漲了0.92%。中國(guó)企業(yè)數(shù)量達(dá)到3705家。工業(yè)廠房工程往往是一個(gè)城市乃至國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱。從我國(guó)目前來(lái)看，在勞動(dòng)力、工業(yè)配套能力、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)規(guī)模以及自身發(fā)展的速度等方面存在一定優(yōu)勢(shì)，使我國(guó)成為承接國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的區(qū)位之一。

2023年中國(guó)工業(yè)廠房工程行業(yè)發(fā)展分析

中國(guó)工業(yè)廠房工程產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新思路：1、“產(chǎn)物一體”發(fā)展思路。即產(chǎn)業(yè)-物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)思路，變孤立的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)為綜合的產(chǎn)物協(xié)同開(kāi)發(fā)。通過(guò)物業(yè)建設(shè)打造硬環(huán)境和硬載體，但必須要學(xué)會(huì)從產(chǎn)業(yè)這個(gè)核心層面賺到載體的錢(qián)，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入“人”，而“人”是物業(yè)真正的需求者，為人的各種需求提供各類服務(wù)，將成為物業(yè)“盤(pán)活”的主體內(nèi)容，當(dāng)物業(yè)可以實(shí)現(xiàn)持續(xù)的收益，通過(guò)資產(chǎn)證券化便可以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)物開(kāi)發(fā)的更高階“盤(pán)活”。

目前，我國(guó)土地性質(zhì)劃分為住宅、商業(yè)、綜合服務(wù)、工業(yè)四類，工業(yè)用地價(jià)格最低，據(jù)測(cè)算，我國(guó)工業(yè)用地價(jià)格僅相當(dāng)于居住用地價(jià)格的15%，商業(yè)用地價(jià)格的8%。國(guó)家對(duì)工業(yè)用地實(shí)行嚴(yán)格控制制度，工業(yè)用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。國(guó)土資源部發(fā)布的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》也明確規(guī)定工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。但是由于工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從單一廠房向綜合開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變，上述政策已經(jīng)不能有效監(jiān)督、管理和控制工業(yè)用地。

主要表現(xiàn)是開(kāi)發(fā)商通常以工業(yè)地價(jià)獲取的土地使用權(quán)為一個(gè)整體(一宗)，在宗地上開(kāi)發(fā)商除建設(shè)工業(yè)廠房以外，還集中成片建設(shè)研發(fā)、賓館、培訓(xùn)等其他配套設(shè)施，實(shí)際上難以分清廠房用地和其他類型用地規(guī)模，按照現(xiàn)有政策能否界定為改變工業(yè)土地性質(zhì)存在爭(zhēng)議;有的開(kāi)發(fā)商以建設(shè)研發(fā)樓名義建設(shè)寫(xiě)字樓，實(shí)際上是銷(xiāo)售給房地產(chǎn)、服務(wù)、交通、金融等其他行業(yè)單位，而根據(jù)現(xiàn)有法規(guī)，監(jiān)管部門(mén)難以對(duì)此種現(xiàn)象加以界定控制，其改變土地性質(zhì)數(shù)量也難以確定。由于國(guó)家政策存在漏洞，部分地產(chǎn)商通過(guò)打政策擦邊球，變相改變工業(yè)用地用途獲取高額商業(yè)利潤(rùn)，擾亂土地市場(chǎng)秩序，造成國(guó)有土地出讓金大量流失。

隨著工業(yè)廠房工程行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，大型企業(yè)間并購(gòu)整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的工業(yè)廠房工程企業(yè)愈來(lái)愈重視對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的分析研究，特別是對(duì)當(dāng)前制工業(yè)廠房工程市場(chǎng)環(huán)境和客戶需求趨勢(shì)變化的深入研究，以期提前占領(lǐng)行業(yè)市場(chǎng)，取得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

本報(bào)告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫(xiě)，在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家經(jīng)濟(jì)信息中心、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)、全國(guó)及海外多種相關(guān)報(bào)紙雜志的基礎(chǔ)信息等公布和提供的大量資料和數(shù)據(jù)，客觀、多角度地對(duì)中國(guó)工業(yè)廠房市場(chǎng)進(jìn)行了分析研究。了解更多行業(yè)數(shù)據(jù)詳情，可以點(diǎn)擊查閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2021-2026年中國(guó)工業(yè)廠房工程行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析與投資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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