大消息 房貸首付 利率有重要變化 有何深意 能省多少錢 獨家解讀

• 李波 2023年9月1日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 256 9
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央行：9月25日起下調(diào)存量首套房貸利率。(8月31日)，中國人民銀行官網(wǎng)發(fā)布消息，將調(diào)整存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率。存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實際住

央行：9月25日起下調(diào)存量首套房貸利率

(8月31日)，中國人民銀行官網(wǎng)發(fā)布消息，將調(diào)整存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率。

存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人向承貸銀行提出申請，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸，或協(xié)商變更合同利率水平。

9月25日前，銀行可進行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識別符合標準的客戶等準備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準備的申請材料。

新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。同時，借款人也可向金融機構(gòu)申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平，調(diào)整后的利率水平也應(yīng)符合上述要求。

光大證券金融行業(yè)首席分析師 王一峰：針對存量住房按揭貸款的政策優(yōu)化，能夠在促進社會消費、防范金融風險、保障各方利益公平等方面發(fā)揮積極作用，也將在一定程度上延緩按揭貸款提前還款行為，推動按揭貸款穩(wěn)定增長。

業(yè)內(nèi)人士估算，存量首套住房商業(yè)性個人性住房貸款利率調(diào)整后，平均降幅大約在0.8個百分點，以100萬元，25年期，原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元。

銀河證券首席經(jīng)濟學家 章俊：未來政策落地之后，我們預計銀行會根據(jù)不同區(qū)域、不同類型的客戶，來分階段地逐步試點和落地，盡量減少對于凈息差的沖擊。此外，我們認為央行未來會進一步引導存款利率下降來降低銀行的負債端成本。

央行：統(tǒng)一最低首付比例 不再區(qū)分限購和不限購城市

同時，央行今天還發(fā)布消息，將統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實施限購城市和不實施限購城市。

這意味著，在實施限購的城市，調(diào)整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30%和40%降至20%和30%，居民家庭可以更好滿足自身住房需求。

銀河證券首席經(jīng)濟學家 章俊：政策調(diào)整除了有利于釋放改善性需求之外，考慮到一、二線城市商品房銷售的風向標作用，對于提振和改善購房者信心，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場能起到積極的作用。

根據(jù)通知，二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR加20個基點，首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。

各地可按照因城施策原則，在不低于上述全國統(tǒng)一的住房信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

中信證券首席宏觀分析師 程強：降低首付比和貸款按揭利率(下限)，對于穩(wěn)定當前的房地產(chǎn)市場銷售以及整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈意義重大。

當前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，逐步退出一些需求端的限制性政策，能夠有效提振住房需求，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二手房市場作為一個新型的房地產(chǎn)市場卻在近些年來迅速崛起，成為了房地產(chǎn)市場交易的主力軍。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國二手房市場的掛牌量和銷售量出現(xiàn)了明顯的上升趨勢。

據(jù)我國統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，我國杭州、重慶、南京等多個城市的二手房掛牌量分別為21、20、18萬套，房地產(chǎn)行業(yè)中二手房的交易量暴漲。

目前，整個二線城市的二手房市場表現(xiàn)會相對略好一下，主要還是二線城市樓市限制性政策基本上都以釋放，并且城市基本面也會好于三四線城市，也會低能級城市進入高能級城市帶來一定可能性，而一線城市依舊在執(zhí)行最為嚴厲的調(diào)控政策，也限制其交易量的回升，不過隨著政策出現(xiàn)放松的跡象，一線城市也有回升的可能性。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年中國二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預測報告》分析顯示：

二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。

它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。

近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹部長召開企業(yè)座談會，就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進行深入交流。倪虹強調(diào)，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對推動經(jīng)濟回升向好具有重要作用。

要以工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化為方向，大力推動建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮建筑業(yè)“促投資、穩(wěn)增長、保就業(yè)”的積極作用。

要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施;繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。

針對房地產(chǎn)，會議提出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。要有效防范化解地方債務(wù)風險，制定實施一攬子化債方案。要加強金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動高風險中小金融機構(gòu)改革化

在當前樓市活躍度繼續(xù)走低的情況下，國內(nèi)樓市政策利好信號頻發(fā)，一線城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局接連發(fā)聲。

例如在近日召開的企業(yè)座談會上說，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹說大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

這也是是繼之前中央政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，對于政策調(diào)整的具體方向與內(nèi)容，住建部的最新表態(tài)。

2023年中國二手房行業(yè)發(fā)展分析

近年來隨著我國二手房市場的逐漸放開，進入市場的二手房數(shù)量不斷增加，二手房交易規(guī)模不斷擴大。

但2022年由于需求人口下降，城市人口外遷導致的需求減少以及供給端核心城市表現(xiàn)出二手房成交量下降，使得行業(yè)幾乎進入“凜冬時刻”。有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年我國二手房交易額達6.5萬億，同比下降22.64%，占住房交易總額的比例達41%。。

2023年購房者觀望氣氛依舊相對較強，景氣度依然不強，市場仍處于寒冬期。從二手住宅來看，2023年5月10個重點城市二手住宅成交73187套，環(huán)比下降13.83%。

隨后7月，我國一、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴大1.0個、0.3個和0.1個百分點;十大城市二手住宅均價環(huán)同比跌幅均擴大，環(huán)比跌幅為0.36%，同比跌幅為0.77%。

一線城市二手房市場活躍度走低。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年7月北京二手商品住宅成交不足1萬套，環(huán)比下降約20%;北京二手商品住宅價格環(huán)比下跌0.28%，跌幅較上月擴大0.19%。

上海二手商品住宅價格環(huán)比下跌0.20%，跌幅較上月擴大0.08%。深圳二手商品住宅成交約2200套，環(huán)比下降約一成;住宅價格環(huán)比下跌0.32%，跌幅較上月擴大0.11%。廣州二手商品住宅價格環(huán)比下跌0.13%，跌幅較上月擴大0.08%。

根據(jù)相關(guān)分析，“認房不用認貸”有助于激活房屋置換鏈條，對二手房交易量影響巨大，但就真正拉動上下游產(chǎn)業(yè)鏈，帶動國民經(jīng)濟，“促投資、穩(wěn)增長、保就業(yè)”而言，新房的建筑與銷售其實更直接。例如“認房不用認貸”政策的出臺使得二手房市場的交易透明度將提高。

除了“認房不用認貸”政策，國家還出臺了進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、為適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策等有關(guān)二手房政策。

預計這些限制政策是有出現(xiàn)松動的可能性，增加一部分購房者對未來的預期，利好整體市場的回暖。

二手房的價格、成交量的上漲，說明市場已經(jīng)實質(zhì)回暖，并且有進一步升溫跡象，從近期全國的二手市場情況來看，不少此前政策面的回暖信號，已經(jīng)從信號層面，進入到市場實際交易回暖的層面。隨著多地出臺樓市積極政策，二手房市場信心也得到修復，購房置業(yè)意愿得到明顯提升。

隨著科技的發(fā)展和社會的進步，數(shù)字化和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)正深刻改變二手房市場的運作方式。在線房產(chǎn)平臺的興起使得買賣雙方可以更便捷地發(fā)布房源信息、進行線上交流和線下實地看房，提高了市場的效率和便利性。

二手房行業(yè)研究報告主要分析了二手房行業(yè)的市場規(guī)模、二手房市場供需求狀況、二手房市場競爭狀況和二手房主要企業(yè)經(jīng)營情況，同時對二手房行業(yè)的未來發(fā)展做出科學的預測。

欲了解更多關(guān)于二手房行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年中國二手房行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預測報告》。

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