中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)行業(yè)發(fā)展分析：專業(yè)化市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)水平有待提升

• 陳澤芳 2023年10月11日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1267 82
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從我國(guó)第一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)深圳蛇口工業(yè)區(qū)建立至今已經(jīng) 40 余年，這 40 余年的時(shí)間里，我國(guó)的園區(qū)模式商務(wù)服務(wù)業(yè)經(jīng)歷了從無(wú)到有的快速發(fā)展?！笆濉逼陂g，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)有了大幅的增長(zhǎng)，并完成全國(guó)布局?！笆濉逼陂g，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模增勢(shì)明顯，呈現(xiàn)

近幾年來(lái)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化，從單純的土地開發(fā)到城市綜合體建設(shè)，從蓋樓賣樓，到園區(qū)的深度運(yùn)營(yíng)，從重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)到投資驅(qū)動(dòng)，從政府操盤到越來(lái)越多的民營(yíng)主體介入，過去那種“圈一片土地、布幾個(gè)產(chǎn)業(yè)、發(fā)展一批企業(yè)”的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式已再無(wú)生存空間。

以園區(qū)為核心帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是地方發(fā)展經(jīng)濟(jì)的主要方向。在這樣的大背景下，地方為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，都要建設(shè)各類園區(qū)?！睂O曉利進(jìn)一步舉例說(shuō)明，當(dāng)前有80多個(gè)城市同時(shí)設(shè)立了國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)和國(guó)家級(jí)高新區(qū)，雖然商務(wù)部、科技部對(duì)兩類園區(qū)的考核各有側(cè)重。但是，在同一個(gè)市級(jí)政府的管理下，固定資產(chǎn)投資則是較多地方政府考核園區(qū)的重要指標(biāo)之一，因此在一定程度上導(dǎo)致了高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)招商引資“撿到籃子里都是菜”，因此，如何推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)有序發(fā)展的問題更為重要。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)行業(yè)發(fā)展分析及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

園區(qū)建設(shè)所處行業(yè)與上下游行業(yè)間的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，上下游產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)，范圍也較廣。上游主要包括建材、金融等行業(yè)，下游產(chǎn)業(yè)有較大影響的主要是園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)。上游產(chǎn)業(yè)直接影響公司的生產(chǎn)成本，而下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、成熟和集聚，將通過客戶需求會(huì)對(duì)公司產(chǎn)生極強(qiáng)的間接帶動(dòng)作用。

園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有“投資大、提供增值服務(wù)、長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的特性。工業(yè)地產(chǎn)及配套項(xiàng)目的資金占用周期較長(zhǎng)，投資回收期限較長(zhǎng)，同時(shí)前期投資規(guī)模較大，招商、管理運(yùn)營(yíng)等方面的投入也較高，所以目前園區(qū)建設(shè)中對(duì)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實(shí)力要求較高。隨著園區(qū)開發(fā)中的優(yōu)惠政策對(duì)投資者的吸引力不斷減弱，園區(qū)的配套環(huán)境、配套服務(wù)、配套產(chǎn)業(yè)等因素更受到投資者的關(guān)注。

這些增值服務(wù)在推動(dòng)園區(qū)發(fā)展的同時(shí)，也為經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)了更大的盈利空間。成熟的園區(qū)一般都有特定的、穩(wěn)定的客戶群體，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)對(duì)客戶的穩(wěn)定增長(zhǎng)具有積極影響，為投資者提供了穩(wěn)定的投資回報(bào)。在宏觀政策層面，國(guó)家一直推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)，長(zhǎng)期需求呈上升趨勢(shì)，因此也保證了回報(bào)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。

園區(qū)管理服務(wù)行業(yè)的發(fā)展與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)通過創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)、創(chuàng)業(yè)資源和創(chuàng)業(yè)者這三個(gè)基本要素影響到創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的開展，從而對(duì)商務(wù)服務(wù)產(chǎn)生影響。一方面，由于國(guó)內(nèi)的創(chuàng)業(yè)環(huán)境與宏觀經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)形勢(shì)密不可分，創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)和創(chuàng)業(yè)熱情將會(huì)受到國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)下滑和資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷等外部因素的影響，致使創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量減少或者創(chuàng)業(yè)者需求發(fā)生變化，從而給商務(wù)服務(wù)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)壓力。另一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)周期的變化，會(huì)導(dǎo)致要素資源的變化，從而影響創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)的分布、增加創(chuàng)業(yè)意愿或提升創(chuàng)業(yè)需求，這會(huì)給園區(qū)管理服務(wù)業(yè)帶來(lái)新的需求和動(dòng)力。

2023年中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)行業(yè)發(fā)展分析

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)聚集、科技升級(jí)的重要空間載體，是落實(shí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要載體，有力地推動(dòng)了我國(guó)開放型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及促進(jìn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。自從1979年蛇口工業(yè)區(qū)成立，中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)過近40年的發(fā)展，已經(jīng)呈現(xiàn)出涉及不同產(chǎn)業(yè)層次、覆蓋經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域廣泛、多種類型互為補(bǔ)充的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

從我國(guó)第一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)深圳蛇口工業(yè)區(qū)建立至今已經(jīng) 40 余年，這 40 余年的時(shí)間里，我國(guó)的園區(qū)模式商務(wù)服務(wù)業(yè)經(jīng)歷了從無(wú)到有的快速發(fā)展?！笆濉逼陂g，我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)有了大幅的增長(zhǎng)，并完成全國(guó)布局。“十三五”期間，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模增勢(shì)明顯，呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，聯(lián)合辦公市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步提升。

2021 年 5 月 28 日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，近十年，受益于減稅降費(fèi)等政策，全社會(huì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力持續(xù)激發(fā)，全國(guó)新辦涉稅市場(chǎng)主體累計(jì)達(dá)到9315萬(wàn)戶，年均增加逾千萬(wàn)戶。2022年上半年，全國(guó)新辦涉稅市場(chǎng)主體675.8萬(wàn)戶，同比增長(zhǎng)8.2%，其中，新辦企業(yè)、個(gè)體工商戶均超過300萬(wàn)戶，共提供就業(yè)崗位1364.8萬(wàn)個(gè)，比2021年同期增長(zhǎng)0.5%。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)持續(xù)加固的情況下，聯(lián)合辦公行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模也預(yù)計(jì)持續(xù)增長(zhǎng)。

2022年園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展百?gòu)?qiáng)中，區(qū)域分布不平衡問題依然突出。按四大區(qū)域劃分，東部區(qū)域占比最多，超過50%，處于絕對(duì)領(lǐng)先地位，但與去年相比呈下降趨勢(shì)，西部地區(qū)則有增長(zhǎng)。按19大城市群劃分，長(zhǎng)江三角洲城市群占比最大，其次為長(zhǎng)江中游城市群、粵港澳大灣區(qū)城市群。從整體看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展水平還不高，產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展效應(yīng)還不明顯，專業(yè)化市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)水平有待提升，亟需進(jìn)一步加強(qiáng)特色園建設(shè)，引導(dǎo)園區(qū)專業(yè)化、市場(chǎng)化、集約化、特色化發(fā)展。

聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署(UNEP)認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是在一大片的土地上聚集若干個(gè)企業(yè)的區(qū)域。它具有如下特征：開發(fā)較大面積的土地;大面積的土地上有多個(gè)建筑物、工廠以及各種公共設(shè)施和娛樂設(shè)施;對(duì)常駐公司、土地利用率和建筑物類型實(shí)施限制;詳細(xì)的區(qū)域規(guī)劃對(duì)園區(qū)環(huán)境規(guī)定了執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和限制條件;為履行合同與協(xié)議、控制與適應(yīng)公司進(jìn)入園區(qū)、制定園區(qū)長(zhǎng)期發(fā)展政策與計(jì)劃等提供必要的管理?xiàng)l件。

本研究咨詢報(bào)告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫，在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家經(jīng)濟(jì)信息中心、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、國(guó)家海關(guān)總署、全國(guó)商業(yè)信息中心、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)、全國(guó)及海外相關(guān)報(bào)刊雜志的基礎(chǔ)信息以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)行業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)行業(yè)發(fā)展分析及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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